房市调控“宜将剩勇追穷寇”

　　2010年08月13日  来源： 新京报

　　在上周推出调控房地产的措施之下，昨日，房地产股和金融股全线暴跌。尽管有其他空方因素的存在如高盛事件以及股指期货的放大效应等，但不可否认，此次调控举措，必将对地产企业的业绩带来“负面影响”。与此同时，北京也出现了投资客集中抛售二手房的情况；调控的效果已经初步显现。

　　其实，在此之前，房地产股已经调整很久了，地产股股价并未随房价高歌猛进。资本市场对于房价的暴涨是相当警惕的，担心无形之手随时会给房价刹车。可以说，当房价失去理性的时候，房地产股已经提前回归理性。

　　但是，类似的调控和房价随之出现调整的情况，以前并非没有过。遗憾的是，由于种种原因，历次调控并没有成功。在调控措施出台一段时间以后，房价反而出现报复性反弹。那么，此次的政策，是否就真的能实现房价的稳定呢？这还要看此次调控能否持续，而调控能否持续，还要从此轮房价大涨的宏观原因分析：

　　首先，市场流动性充裕，房价的飙升已经成为一种货币现象。2009年中国的新增贷款达9.6万亿之巨。不管相关部门如何否认4万亿中央投资资金没进入房地产领域，毕竟，天量的资金从银行出去了。也就是说，市场上的钱多了。钱突然大幅增多，就必然稀释钱的“价值”，也就是说会形成通货膨胀预期。在此背景下，必然会有资金进入楼市避险。这些避险资金，我们往往将其斥为“炒房”，并不由自主地从道德上予以谴责。但这种谴责其实毫无意义，财富的拥有者，在不违背法律的情况下，采取保值增值的举措无可厚非。

　　其次，价格上涨必然是供需矛盾的体现。地王的频频出现，显然是土地供应不足所致。房价的频频上涨，必然是住房需求增加所致。

　　最后，或许是最为关键的，还是在面对房价大幅攀升的局面时，地方政府无降温的冲动。因为降温必然影响经济增长，地方政府显然不愿意上交一个经济增速下滑的答卷。也正因此，在屡屡的中央调控措施出台之后，地方政府缺乏积极性。

　　回顾以往的调控，不难发现，有些政策，在出台之初，不可谓力度不大，但在实施了一段时间后，却是不了了之，政策最后成了摆设。比如，2006年推出的“国六条”，曾规定凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。后来，这样的规定，几乎被人淡忘。

　　如果调控仅仅靠一个文件，其效果也容易被现实消解甚至遗忘。文件固然可以有很大的威力，但与法规比起来，其效用随着层层的落实，往往是递减的。相关主体违反的文件规定，面临的是上级的问责，但此类问责，随着层层的落实，其威力往往也是递减的。况且，上级如何有精力问责呢？再者，面对相关主体不遵守文件，民众往往是不容易监督的。

　　因此，在为这一轮房市调控初现成效庆幸时，也要注意“剩勇追穷寇”，保证政策的持续性和落实效果，以免“越调越高”的现象在中国楼市重现。（王海涛）

　　楼市调控未触及制度 房价或报复性反弹

　　2010年07月10日     21世纪经济报道

　　从中国的房地产业走上市场化的道路之时起，宏观调控就无时无刻不伴其左右，然而过去宏观调控留下的经验却是房价的报复性反弹，2010年4月开启的此轮楼市调控，是否会重拾过去的经验？

　　多数经济学家和开发商都在采访中表示，这一轮调控严厉程度前所未有，最终一定会实现目标。亦有一部分人提出担忧，他们认为史上最严厉的调控未触及房地产制度的根本，房地产业在短时间内的低迷后，很有可能迎来报复性的反弹。

　　宏观调控目标之问

　　国金证券首席经济学家金岩石在各种场合总会被问到有关房价的问题，人们希望金岩石预测本轮调控过后，房价将会下降多少。但金岩石回答说，宏观调控的目标从来就不是让房价下降，不能以此来衡量宏观调控是否成功，而他一如既往地预测房价还会在未来上涨。

　　评价此次调控的效果，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，调控在遏制部分城市房价过快上涨的效果方面是显现的。用一句话总结，同比房价增幅下降，环比房价下降，而且趋势会进一步的扩大，逐步达到预期的调控目标。“遏制部分城市房价过快上涨，第一步的目标已经达到了，而且房价已经松动了。”聂梅生说。

　　据中国指数研究院最新发布的《2010年上半年中国主要城市住宅市场交易情报》显示,重点城市2010年上半年累计成交面积同比2009年，仅武汉一个城市上涨10.26%，其余城市成交水平均低于2009年同期水平，而在一线城市中，成交面积跌幅均超过了40%。从2010年上半年北京楼市的成交量变化来看，楼市新政发挥了显著效果，特别是针对多套购房行为加以抑制的方式，令楼市迅速降温，成交量一路下挫。

　　与此同时，聂梅生还指出，调控还控制了投机性购房资金，降低了供需双方的杠杆力，对开发贷和房贷的收紧，已经使房贷杠杆从去年的10倍快速的下降到5倍以下，开发商的流动性和购买行为大幅度的下降，因为提高了二套房的首付，杠杆率也下降到了5倍以下，调控非常有效。但疑问在于调控究竟可以持续多长时间。

　　经济学家、北京科技大学教授赵晓指出中国经济增长已经走向下坡路，未来需要加速城市化发展，但高房价已经阻碍了城市化发展的速度。中国需要从高房价增长之路转变为低房价增长的方式，楼市迫切需要降温。金岩石认为，房价上涨带来的后果是，社会风险正在慢慢逼近。

　　中国指数研究院发布的报告也认为，究其根本，政府部门不仅担忧房价过快上涨引发民生问题，更无法忍受房地产强大的吸金能力削弱实体经济发展的动力，资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本覆辙。中国指数研究院，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。

　　货币政策决定楼市去向？

　　经历了前几轮调控之后，一些业内人士也表达了担忧。北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时表示，2005年的调控之所以不成功是因为政府决心不强，许多措施执行的不到位。而2008年的调控又遭遇了金融危机，金融危机反而救了开发商。开发商忽然从紧缩的货币政策中走出，获得信贷支持，此后一系列的救市政策，面对金融危机中的楼市危局,政府从中央到地方推出一系列优惠政策，救开发商于水火。于是房价紧跟政策一路上扬。

　　金岩石、赵晓、钟伟等经济学家均认为，货币政策和房价上涨之间有必然联系。在广义货币增速从今年4月份跳升到25%以上之后，各地房价相继止跌回升，迅速演变为爆发性上涨。房价上升和货币供应量的增长突然提速几乎是同时发生的，这决不是偶然的巧合。金岩石指出，高额的货币发行驱动高额的政府投资，高额的政府投资驱动国民经济的高增长。在这种模式下，通货膨胀成为必然，资产价格的上涨也成为必然。

　　金岩石还曾指出，过去几年乃至未来几年，只要中国经济增长率在8%以下，一定是扩张性货币政策；经济增长在8%-10%之间，货币政策就会宽松；经济增长在10%-12%之间，货币政策将保持稳健；经济增长超过12%，货币政策就会从紧。这意味着随着未来宏观经济增速的下滑，房地产业有可能再次迎来较为宽松的货币政策。

　　调控应触及制度

　　关于调控所带来的效果，阳光100董事长易小迪认为并不够真实。“并未从本质上改变供需矛盾，虽然大家暂时不买房了，不是因为没有需求，而是因为需求被抑制，因此导致租金上涨，租金上涨说明刚性需求是真实的。”易小迪说。而靠行政手段、计划经济的方式进行需求方面的打压也必然不能长久。

　　易小迪认为，房地产市场化进程在本轮调控中是倒退的。本轮调控之所以遏制了房价的过快增长，是因为采取了计划经济手段，不允许一部分购买房屋。但相当一段时间内，房地产仍旧是老百姓财富保值增值的手段，保障房无法替代商品房的功能。而过去调控一直是紧缩银根。“如果只调整银根的话，调控是暂时的，就像一个车有两个轮子，只是调整一个轮子，就会原地转动。”易小迪说。

　　而历史经验却告诉开发商，买地是没有错误的，每次调控都会带来机会。易小迪认为，房地产的发展和调控根本性的出路在于改变土地制度的问题，否则就无法触及根本。土地是政府垄断的，地方政府永远希望土地价格上涨，而且没有竞争的压力，而土地制度的改革本质上是改变土地一级开发的垄断局面，如果要想改变这种局面，实质上是改变土地出让金和土地收益的问题，政府可以收到土地出让金，而不应该得到土地开发的全部收益。

　　赵晓也同意易小迪的观点，他们都担心，这轮调控有可能再次导致房价的反弹。赵晓说，我期待着，楼市调控只是一个起点，一个“戒毒”的起点，而关键的是启动一轮综合性的改革，包括启动土地制度改革以理顺房地产业相关利益关系，重建中央政府和地方政府的事权、财权关系，大力推动民营企业发展以告别“国进民退”并重建中国经济增长的市场动力。