深圳第一学区铺：3年1万学生包围上街，溢价几何？

一、回归原点：商铺因何而价值连城？

商铺，作为商用空间，既有一平米数千元的，也有一平米上百万者。最贵的商铺，其单位空间价值，贵过黄金。也真是因为此，商铺投资比住宅投资更具有想象空间。如果说，住宅投资是炒股的话，那商铺投资就是炒股指期货。刺激、风险更大、更考验投资者的眼光和耐性，是商铺投资的特点。有成功者，一铺养三代，赚钱如同家里添了头金猪。也有失败者，冲动入市，却铩羽而归，商铺变成“伤铺”（“伤心的铺头”）。

成功者总是告诉我们：投资，必须回归常识，回到原点——商铺因何而有价？当然，地段第一，这句话绝对没有错，却过于含糊——地段的含义是什么？深究一步，地段的潜台词就是其背后的消费群，是其能吸引的消费者数量和质量。

每一个商铺，因地段而画地为牢，锁定其客户群。而其规划建设、业种业态等经营工作将进一步强化其位置优势或弱化其位置优势，决定其能否“粘住”消费者。

从全市来看，价值最高的商铺毫无疑问集聚在东门、华强北这样的全市乃至华南商业中心。因为，其吸引的消费人群是全市人口，单位空间的人流量以十万计。而在其下的是如南山等各区区域性的商业中心，其以吸引周边消费者为主。

二、学区铺：被忽视的高溢价铺

在投资者更多关注中心商业的同时，却在不知不觉中忽略了一些特色的社区铺。如果注意观察的话，不难发现学校周边的商铺租金价格和售价普遍高出同等地段。为什么出现这种情况？因其消费群除了周边普通居民外，还有一个特定的人群：学生。学生消费具有以下三个特点：一是高度的稳定性。学生日常消费基本以学校周边区域为主，不像成年人的消费会随有很大的空间跨区；学生的数量稳定，每年招生人数有保障。二是高度的刚性。再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子。不管家庭的收入水平如何，但是孩子的消费却是家庭全力支持的，日常的零花钱及其他教育投资只会增长，不会减少。三是一个组合性的多样化需求。学生的日常生活消费本来就比较丰富，吃、穿、用、玩均给餐饮业、服装文具玩具等提供机遇。更何况还有特殊技能的学习带来诸如琴棋书画等艺术培训及器具的消费，课堂学习衍射的诸如培训辅导等需求。根据教育机构的研究，深圳一个学生一年的消费普遍在2-3万元之间。而这些消费，大部分就近解决。

正是因为这一点，学区铺价值大幅提升。由于深圳教育起步晚，且学校本身比较分散，单个学校学生数量也有限，因此学位铺更多是零散的，在深圳尚未形成规模和获得市场关注。

三、上街商铺：深圳第一学区铺，开创学区铺的新时代

然而，在市场上已经初步形成了一些相对集中的学区铺。比如，深大桂庙周边，因深大上万名学生的消费而导致周边商铺租金和售价高出同等区域30%以上。还比如，大学城区域，因为近两万名研究生的消费而带旺普通居民并不多的西丽塘朗片区。而现在，在深圳城市中轴的坂田片区，却可能要形成一个规模空前庞大的学区铺——上品上街。

根据规划，该商铺周边未来三年将形成一个万名学生的消费池：政府已经规划的坂田学校（将改名新城学校）预计将有2700名学生（坂田学校是龙岗区政府出资兴建的一所“九年一贯制”学校。该校办学规模拟定为9级54个班，其中小学部拟定为6级1 2个班，初中部拟定为3级42个班，总招生规模将在2700名左右），规划建设中的第六高中将有3750名学生（与上街目隔三号路相望，第六高中属寄宿制普通高级中学，新调整后的规划占地15万平米，建成后将达到75个班约3750个学生的配置，当然实际招生人数会远远超过这个数字，成为深圳占地规模前5的高级中学；第六高级学校于2010年正式动工，建设周期约为14个月，2013年将有望投入使用并面向全市招生），加上已经运行的宏扬学校上千名学生，近万名学生包围上街。不难想象，随着未来第六高级学校正式开课，将会给上街带来数量巨大而且稳定、消费实力也并不弱的“学生流”，使得上街成为名副其实的学区“商业街”。而这一切，将是在三年之内实现。这与那些周边还是不毛之地的商铺相比，前景是何等的确定呀！

三年内一万学生，上亿的潜在消费，加上周边即将入住的白领，上品上街将溢价几何？20%？30%？或者更高？需要想象，值得期待！