NO:530 宏观调控：如何让房地产市场理性回归？
我国房地产市场进入了一个关键时期。
一方面，政府不断出台宏观调控政策，稳定房地产市场，力图遏制房价快速上涨，满足人民日益增长的住房需求；另一方面，近几年以来，房地产市场变化呈现一个有趣的怪现象，就是越宏观调控，房价越调越涨；持币待购，房子越等越贵。
房地产作为国民经济支柱产业，如何通过调控政策进行宏观调控，促进房地产市场理性回归，尽快实现平稳健康发展就成为一个至关重要的问题。
一，宏观调控政策好是好，为什么就不能收到实效呢？
我总结有以下六大原因：
原因一：宏观调控作为中央政策，地方执行过程中，往往需要考虑许多现实因素。目前，土地财政已成为地方政府财政的重要组成部分。
原因二：由于现在主要以GDP来考核干部政绩，地方官员为了获得更高的GDP增速，更有动力推高地价，鼓励房地产开发投资，以加速GDP增长。
原因三：地产开发成本不断上升，促使房价进一步上涨。地产开发成本主要由四部分构成：（1）土地成本；（2）建安成本；（3）国家征收的税、费；（4）开发利润。
首先是作为地产开发的重要成本组成部分，地价在不断的上升直接影响到房地产开发的成本。
建筑成本主要是料、工、费三块。“料”，就是原材料。建房的原材料是指钢筋、水泥、砖头、黄沙、小石子等。这几年，钢筋、水泥、砖头、黄沙、小石子，没有一样不在涨价。也就是说，造房子的原材料成本在不断走高。
“工”，说的是工资和工资性的支出，如加班费、冷饮费、福利费等。这几年，随着最低工资标准的上调，建筑工人的工资标准每一年也在上调，各种职工福利的支出在不断增加。也就是说，这几年建房的人力资源成本也在走高。
“费”，指的是开发商和建筑公司发生的各种费用。工业和建筑业的费用包括制造费用、管理费用、财务费用。近年来，建房的费用成本在不断水涨船高，从而加重了房地产开发的成本。
原因四：国内实体经济恢复不足，社会大量资金流入房地产市场，表现在市场上就是各地频频出现地王，推高地价，它带给今后房地产市场的只会是推动房价的不断上涨。
原因五：工薪阶层理财渠道狭窄，购房置业是实现家庭财富保值增值的重要方式。
目前，家庭理财的产品主要有以下几种类型：房产、股票、基金、国债、外汇。期中，
股票作为几个理财产品中风险最大的一个，90%以上炒股的人是在赔本，多数人资金被套，提起股市，投资者无不痛心疾首。
基金风险虽然比股票低，但是收益也低。国债风险基本为零，但是利润率极低，如果考虑到通货膨胀的因素，现在投资国债已经无利可图。
外汇投资对投资者个人素质的要求很高，且要求投资者能够洞悉国际金融形势，这种投资活动对于大多数工薪阶层来说不现实。
在通货膨胀高企，货币贬值的情况下，置业买房依旧是目前最稳妥且最有效的保值升值渠道。这些都十分利于大众工薪家庭的物业投资。房地产投资已成为一种无风险、有较大升值潜力的理财方式。
原因六：目前，中国作为世界上增长最快的经济实体，凭借制造业和基础设施建设的带动，经济总量已稳居于金砖四国之首。预计2010年中国经济总量将超越日本，成为世界第二大经济体。欣欣向荣的经济形势吸引了大量国际热钱涌入中国，成为助推房价上涨的又一重要力量。
综上所述，2010年，房价上涨的因素不仅没有减弱，而且有持续强化的倾向。造成当前房价上涨的首要原因在于供给关系的严重失衡。宏观调控政策的主旨虽然与此相符，但是如果与市场的实际不一致，只能带来相反的结果。因此房价越调越涨，在所难免。
二，目前房地产市场发展的现状。
房地产市场仍将持续发展，是源于房地产市场需求仍在不断扩大的实际，这基于四个不停步：
一是中国的城市化不停步。我们的城市化进一步发展已经从过去十年沿海特大城市为中心，进一步转向二三线城市、中小城市以及小城镇。二是中国的老百姓住房的改善的速度和规模不会停步。三是让老百姓拥有资产不会停步，国家会鼓励大多数人成为有产者。四是让农民进城这件事不会停步。因此中国老百姓的住房需求仍将有很大的改善余地。
我们需要一个20到30年的周期，我们现在盖的房子不是太多，而是远远不够。中国的住房问题是“绝对短缺”。所以有位专家把目前房地产行业的现状总结为八个字，叫钱多、地贵、存货不多。
从中、长期的角度看有两个特点：一个就是房价的波动更剧烈了，波动剧烈向上走的因素是通货膨胀；向下走的因素是资产利得税。未来五到八年，全国的商品房新房、70个大中城市的平均交易价格将在09年上半年在此基础上再翻一番，未来70个大中城市的房价基准价不会低于8000元。
就是说，由于城市化进程加快，住宅用地供给不足；人民币升值在即，通胀高企，存款贬值等因素，还由于政府的一些因素如银行不倒闭问题、税收问题、国家土地的招拍挂制度以及土地财政导致的高地价问题等因素，决定了在未来20-30年内，房价不会往下降，只会波动，这个波动就是一个斜线上涨的曲线。
三，如何实现房地产市场的理性回归。
由于房地产作为国民经济的支柱产业在近几十年内不会动摇。房地产行业作为一个朝阳产业，面对我国这样一个人口众多、城镇化趋势加快、经济和社会快速发展的国家，房地产行业的健康发展是非常重要的。
我认为应通过政府的科学调控和市场的自我调节，实现房地产市场会向理性回归，主要方法是：
1，土地要素市场的规范化。
房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要素像土地那样稀缺和受到追捧。目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到30%，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效利用。为提高土地利用效率，政府采取了许多规范和管理措施。规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是土地的规范化过程。在房地产行业，土地的征用、审批、规划的修改，土地的供应以及地籍管理各个环节，都存在不规范的问题。没有有效的供应体系，目标市场土地原材料不充足，带来了市场严重失衡只是其中一个方面，而没有将土地要素纳入规范的、科学的轨道，是土地行业出问题的根本所在。因此，伴随着房地产行业的理性回归，将从法律、制度、审批、规划、管理方式催生土地要素的规范化将是房地产业健康发展的必然。
2，房地产融资模式的创新。
我国房地产金融最大的问题是房地产金融体系残缺，房地产开发资金有９５％来自商业银行，银行独大的局面致使房地产企业过于依赖银行，一旦宏观金融形势和政策发生变化，房地产企业将难以获得银行资金的继续支持，导致房地产企业资金链条的中断，甚至破产。房地产行业是典型的资本和资金密集型行业，仅仅依靠银行的单一投融资是不现实的。因此，房地产行业的调整将催生房地产企业开发和融资模式的创新，即房地产金融体系的资金来源应更加多元化和社会化：
一是在明确行业规范和经营资质的前提下，放松进入管制，扩大非公有经济进入的比重，形成多元经济主体参与的充分竞争的格局；
二是增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等合作和融资方式；
三是实行引进房地产项目战略合作伙伴机制和方式，包括银行机构、房地产经营公司和房地产管理公司等进行房地产项目的战略合作。
四是拓展房地产的债券融资工具，房地产企业通过债券拿到长期的贷款或资金，以促使房地产企业建立长远的发展战略等。
3，房地产企业品牌化、集约化求变。
我国的房地产企业整体规模较小，行业集中度极低，自然开发能力、管理能力、市场运作能力和抗风险能力较弱。此外，购房的非理性、投机、预支消费都加速了房地产价格的上涨，银行房地产按揭贷款、低首付甚至打擦边球做高房价的“零首付”，不仅助长了房地产市场的投机之风，透支了住房市场的正常需求。而经过这一轮的调控，二套住房首付不得低于50%，不得低于基准利率的1.1倍、三套房停贷、限制异地购房到完善预售制度等，小的房地产企业、资金实力弱的企业、管理能力弱的企业、市场运作能力弱的企业将失去生存的可能，而大的企业、资金实力强的企业、管理能力强的企业、市场运作能力强的企业将通过兼并重组、项目整合、土地并购而做大做强，从而实现房地产企业的集约化经营。一个企业要想在激烈的竞争中求得生存，求得发展，拥有市场比拥有工厂更重要，而拥有市场唯一的办法是拥有占市场主导地位的品牌。谁拥有了品牌优势，谁就拥有了制胜的法宝。树立品牌、扩大规模成为开发商树立企业形象的必然选择。如万科的住宅地产模式，万达的商业地产模式，卓达的产业地产模式，以独特的开发模式营造品牌，树立形象，展示实力，获取更大的竞争优势。
4，房价在国家政策影响下根据市场需求正常波动。
无论是上半年的调控政策，还是未来将出现的调控手段，房地产行业在国民经济中的重要地位是无法动摇的，房地产在未来依然是国家的支柱产业，政府的干预总是未来让其更健康的发展。综合来看地产行业的趋势，波动周期变短了，特别是政策调整的节奏变快了。调控政策的出台，基于多重复杂因素的综合考量，但调控政策出台最大的作用是引导预期，改变市场各方对于楼市走向的预期。对于中国的地产业来说，中短期的市场波动和中长期的持续发展不矛盾。从长远看，未来楼市可能还会出现调整，但幅度不会太大，总体是稳中有升的，尤其是二三线城市。真正决定一切的还是市场。
总之，保证房地产健康有序良性发展，不仅需要政府部门的调控，打击各种违法违规操作，更重要是市场自身的调节，房地产企业根据市场规律不断向品牌化、集约化求变，提升自身实力，并根据市场需求开发出具有高品质的项目，满足日益增长的住房需求，促进房地产市场更加理性、健康、繁荣。