中国房地产走过的20年历程，在大规模社区的开发过程中形成众多特色鲜明的开发模式。“大盘模式”以时间换空间，因其规模大、配套全、售价低高性价比，备受城市务工者的青睐。

    尽管受到区域市场刚性住宅需求的热烈追捧，但每次到了国家要遏制房价过快上涨，加强土地监管的时候，“大盘模式”每每总被推到风口浪尖。为何为区域市场提供价格可能仅相当于城市中心楼价1/2或者1/3、快速大批量住宅产品上市的开发模式会屡屡受到公众的质疑？“被囤地”、“被违规”、“被暴利”，让“大盘模式”蒙上了层层令人遐想的灰色面纱。“大盘模式”是抑制房价上涨过快的一道良方？还是钻国家土地空子进行囤地的洪水猛兽？各路专家也都莫衷一是。

    “大盘模式”被公众解读为“暴利”，主要因为其购买的“土地” 比城市中心的土地远远低廉的成交价格。而其“低价”的原因往往被简单的看作是“土地”规模大，买批发当然比零售便宜。我觉得不否认有个别会钻法律空子，但是思路是对的，大规模开发更能满足市场供应。

    特别是“大盘模式”的项目所购“土地”，多在远离城市中心的郊区，甚至远郊，或者二级城市未来的新城区，这些“土地”除了地方政府规划的发展蓝图，有的甚至没有发展蓝图，一无所有，说白了就是一片荒芜的不毛之地。“大盘模式”需要将“生地转化为熟地”，甚至是将“荒地转化为熟地”。

    这个过程，理论上应由政府或地方土地储备机构自行开发，但中国各地经济发展极不平均，有很多贫困落后的地区，资金缺口难以解决。即使是向银行贷款，也需要自有资金占30% 的比例，一个城市新区的建设，保守起计也需要10个亿，很多地方政府拿不出这个数目。而目前国家对于土地储备的专项资金支持也有限，所以不少地方政府需要引进企业协助开发，引进社会资金投入城市发展建设。

    参与一级土地开发的企业在前期开发可能涉及到道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。此外，地块的地貌可能有山地、丘陵、树林、湖泊、溪流等等各种状况，地貌的复杂程度将影响到企业前期开发所需要的投入的成本。企业需要进行地质勘探，如果地块内有河流经过，还需要做涵洞、河堤等基础设施建设，这样每亩土地投入的基础建设成本就要多达数十万元。那么“大盘模式”因其选址的特殊性，与市区中心出让的土地相比，在“荒地变熟地”方面就需要投入非常大的开发成本。

    除了被忽略了的土地开发成本外，被公众普遍忽略的还有“大盘模式”潜在的巨大市场风险。选择走在城市发展的最前沿，探索区域中缺乏购买需求的市场，无所借鉴，这本身就已经潜藏着巨大的风险；在人迹罕至的偏远郊区发展地块，投入巨大的一级开发成本、配套建设成本、工程建设成本以及其他管理成本之后，若遇上各种不可控制的政治及自然因素，巨额的投入就打了水漂，项目可能烂尾，血本无归。

    所以如果将“荒地”开发盘活后的土地的价值与开发之前的土地价值进行直接比较，是否有失公允？我记得上世纪90年代，广州城郊“洛溪板块”发展初期，广州人的居住理念还停留在“宁要河北一张床，不要河南一间房”的阶段，对于到远郊区居住的概念嗤之以鼻。当时，“洛溪板块”的地价大约在1万元/亩，如今十多年过去了，“洛溪板块”已经发展成为广州最繁华的卫星城之一，若按现在的发展状况出让新地块，价格可能要高达数百万元/亩。那么当初最早进入这个板块拓荒的港资开发商们是官商勾结谋取暴利呢？还是情系家乡投入巨资拉动城市经济发展呢？