开发商快当不成猪坚强，资金黑洞促新百日剧变

房地产企业正在面临新的百日剧变，资金缺口成为他们巨大的债务黑洞。西方的债务危机在政府，中国的房地产企业面临的资金债务危机一触即发。何况，最近出台的几个政策，正在切断或明或暗的资金输送管道。

房地产企业资金黑洞有多大？截至6月末，63家已经发布半年报的上市房企累计负债总额高达5867.01亿元，“万保招金”负债总额为2779.45亿元，占据了整个负债额的47.37%，负债总额超过百亿元的开发商就有13家。其中，万科的负债总额为1120.93亿元，保利地产为925.85亿元。高额的债务同净利润总额形成鲜明的对比。如果按照目前138.29亿元的净利润计算，开发商要偿还完债务，即使不吃不喝，也要42.43年。

另外，在这63家公司中，资产负债率接近或达到70%的有30家，占比接近五成。四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。

因此，中央党校经济学部副主任韩保江教授表示，高额的债务对房地产来说已经是不安全的信号，“因为房地产企业要靠贷款，一旦没人给他提供这种资金了，那么房地产很快就瓦解了。”

事实上，开发商已经被土地套牢了。去年土地供应量大幅度增加，而且天价地王此起彼伏。一旦信贷政策收紧，这些企业将面临金融血管被断的危险。

事实上，诸多血管已经几近堵死了。现在银行严格限制资金流向房地产，在需求方面，房贷二套房首付五成、停止给第三套房贷款。在供给方面，事实差别利率，严格限制房地产项目贷款，以至于2008年主张百日剧变的潘石屹说，目前拥有现金超过100亿的开发商有很多家，要他们降价销售不太可能。他认为，下一步可能会出台的对开发商影响较大的政策是银行不给开发商贷款，而是给施工单位贷款。而给施工单位贷款的前提有两个：一是跟开发商的工程合同签订了，二是开发商给垫付30％的款，达到这两个条件再给开发商贷款。

其实，很多项目的银行贷款之路已经被封死，日前，银监会出台了新的银信合作规范，其中重要一条就是要求银行把表外贷款计入资产负债表内。这就相当于基本堵死了银行的另外一条输血管。在银信合作叫停之后，缺少了银信融资渠道的地产商，也只能依靠房地产信托来解决资金问题。诺亚财富管理中心的统计数据显示，截至第二季度末，信托资金投向基础产业、工商企业和房地产合计占到近70%的份额。第二季度信托资金新增5673.9亿元，投向房地产的资金新增802.34亿元。从增幅上看，投向房地产的资金增幅为34.1%，远大于基础产业19.8%的增幅。因此，缺乏血液供给的开发商，当猪坚强的日子很不好过。

或许，没办法的开发商只能走另一条道路：就是借高利贷饮鸩止渴，和2008年一样，很多开发商都高利贷清洗，其实，这些高利贷资本很多都是银行贷款的另外变种，新政恰恰为他们创造了发财的良机。

何况，日前出了两个通牒，我将之称为两个大限：其一，国土部称，目前房地产市场宏观调控正处于关键时期，市场形势不断向好，但不稳定、不确定因素仍然较多。因此必须采取得力措施，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。

其二，财政部等四部委8月19日发布了地方政府融资平台清理的实施细则，要求各地财政部门在10月31日前上报地方融资平台公司债务清理核实情况。

这两个都是在逼开发商的，没有钱也必须开发，又不给贷款。10月大限如果认真真正的执行，将会有大量的开发商因为债务危机而破产。因为本身房地产企业是需要血液的，现在不但不给血液，反而逼着开发，或者罚巨款，上市的还能从股市上圈点钱，小开发商如果有巨额债务，而现在各项金融政策其实是限制市场双方的，其实就是限制交易，不是市场达成的平衡，而是在政策的强力干预下，达成的暂时平衡，如果这些措施真能实施，大量开发商破产是毫无疑问的。关键是，敢不敢这样做，这样做是否适当，后果会是什么必须要想清楚。

注：三年以来，我的预测几乎都是被事实证明的，但是，现实我发现，说得对没用，很多人根本不在乎对或者错，说错得反而如日中天。现实的我知道现在，才明白，根本没有人在意你的对与错。我决定，今后不再在乎对与错，可能故意说点错话，这需要真正了解的人与我心有戚戚焉才行。