陈真诚：别用老经验分析房市走势
文/陈真诚
（载：《云南信息报》）
（内容导读：“调控终结论”偃旗息鼓，“见底论”便浮出水面…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
最近以来，随着房地产调控进入深水区，“见底论”就象幽灵一样飘忽在市场的上空。在“见底论”之前，曾一度充斥着“调控终结论”。“调控终结论”的核心内容是“政策松动论”，宣称调控政策将松动，此轮调控将再次中途“夭折”。后来，由于银监会、住建部等表示政策不会松动，“调控终结论”便偃旗息鼓，“见底论”便浮出水面。
“见底论”主要有两种表现。一是“房价见底论”，主要观点是指市场成交量下降进而房价下降已“见底”，将出现报复性返涨。另一是“政策见底论”，主要观点是此轮调控中中央及地方政府的政策已经“见底”，将不会继续出台或不应继续出台政策。其实，二者的实质、释放的信号是一样的——此轮调控及房价等市场走势将出现“拐点”。
宣扬“见底论”的，主要是一些外资投行等金融机构及其经济学家、一些证券公司及其分析师，以及一些行业协会、中介机构、学者和部分开发商。其目的就是释放释放市场调整步入了阶段性底部的舆论，希望以之影响市场预期，让市场各方采取逆向操作行为。如最近中房协副会长朱中一曾公开称，2008年9月曾建言国务院“救市”的中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，以稳定市场的预期，立刻遭到舆论和民众广泛质疑与反对。这是一个典型案例，因暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，其潜台词就是政策“见底”。
事实上，目前，“见底论”已经正在被击破。
首先，目前来看，房地产市场还在继续已经形成的走势，消费者还在观望，成交依旧低迷，房价还在继续下降趋势。
其次，新“国十条”中所规定的一些内容还没有落实。如至今房产税还没有出台等。另外，土地调控还在按照新“国十条”的要求继续深化。如目前，国土部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的“黑名单”交予银监会。银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其后，媒体报道称，住建部还将向银监会提交一份囤房“黑名单”。将来，商业银行将依据这两份“黑名单”，对相关企业进行限贷，切断其融资渠道。这说明多部委正在联合“围剿” 囤地、囤房的开发商，不排除继续出台政策的可能。
第三是，继近期国土部、央行、住建部、发改委等部委纷纷表示房地产调控不会放松后，银监会也要求商业银行对房价过快上涨地区暂停发放第三套房贷，建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，对于未叫停的地区的第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。
这些意味着，房地产金融调控政策还将继续深化。而且，基于目前的通货膨胀现实，不排除央行继续上调准备金率或者加息的可能。
第四是，中央政府还将进一步督促地方政府落实中央政策，深化调控。自新“国十条”出台后，虽然北京等部分城市已出台了地方细化政策。最近又有消息称，北京正酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并有望在年内实施。但事实上，绝大多数地市级城市，尤其上海这个一线标杆城市，至今并没有出台旨在落实中央政府政策的地方政策。将来，随着中央政府继续深化调控，在“问责制”的大棒下，一些地方政府或将继续出台细化政策。
众所周知，针对“政策松动论”、“见底论”，中央政府已多次明确表态将坚定不移地将调控进行到底。在银监会、国土部、住建部、央行等部门相继表态政策不会松动后，中央政治局会议明确将继续坚持房地产调控，而后，国务院副总理李克强8月13日在北京市考察廉时强调当前要继续贯彻房地产调控政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。这是国务院高层最新表态，也证明了国务院或不会采纳中房协的建议，而将继续将深化调控。
基于以上分析可知，调控还将继续，房价还没有“见底”， 政策也没有“见底”，“见底论”是个伪命题，因此，市场各方不要用历史思维方法来看待此轮调控，不要用过去经验来分析现在及未来的房地产市场走势。（原文地址：http://www.ynxxb.com/content/2010-8/20/N92670301726.aspx）
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