现在高空置率，或是未来高入住率?

目前下关的世茂外滩新城因投资客扎堆，空置率达40%以上，但未来的入住率或逐步攀升。李子墨 摄

    2个月前，全国6000多万套空置房的数据，在社会各界引发轩然大波。越来越多的人，采取“晒黑灯”、“晒水表”、“晒空调”、“晒电表”、“晒窗帘”等各种方式，来调查楼盘的空置率，以表明多少房子没人住。
    “有房没人住，有人没房住”。一面是高房价下那么多人买不起房，一面是那么多人，有那么多房，却不住。这种鲜明的对比，让许多人忿忿不平，并且把房价的上涨，归根于“炒房者炒高房价”，称“空置率就是证据，那么多人在炒房，把房价炒上了天”。
    那么，南京，尤其是江宁、江北、河西等新区楼盘，到底空置率在什么水平？是过高还是过低？表明南京房产投资占比大约是多少？炒房是推高南京房价的主因吗？
    另外，近几年空置率呈现升高还是降低的态势？未来空置率会不会降下来？空置率问题最终将如何解决？
    金陵晚报本期“楼市空置率·哥德巴赫猜想”，试图以研究的方法和态度，回答以上问题。
    我们取了南京十大典型楼盘作为调查样本，其中8家是江宁、江北、河西、仙林的新区楼盘，2家是下关滨江楼盘。6名记者分头暗访，通过采访物管公司、业主和中介，数空调和窗帘，观察车库停车状况，数黑灯等方式，利用多重证据法，得到各家楼盘的入住率和空置率数据。
    调查结果令人惊讶：空置率并没有我们想象的高，倒是入住率，高得超乎我们的预料。比如位于江宁汤山、距主城相对较远的东郊小镇，外界估计入住率肯定很低、空置率肯定很高，但记者实地调查发现，入住率高达90%、空置率仅10%左右，而且这数据得到许多业主的认可。
    其他一些新区楼盘，如仙林的东方天郡、江宁的21世纪国际公寓、河西的？、江北的？，入住率都在50%-60%左右，而且预计还会越来越高。空置率，显然低于外界的揣测（那些通过晒黑灯得到的空置率，相当不准，大幅偏高。有业主直言，自己楼盘入住率高达95%，但某媒体通过晒黑灯，却说该楼盘入住率只有35%）。
    平均算下来，南京十大楼盘的入住率在60%左右，空置率仅40%。而且一些楼盘是因为交付期短、业主没来得及装修等原因而暂时空置，随着时间的推移，入住率还会越来越高，空置率则会越来越低。姑且假定这一部分占比10%。 这大致可以推论：这10个楼盘的投资比例在30%左右。
    当记者把这个数字，告诉南京大学一位长期关注楼市的青年经济学家时，他立即表示：“你们得出的数字，跟我的估算基本一致。我分析近几年南京购房人群的比例，大致是投资、刚需、改善各占1/3。”
    他还对本报的调查方法和结论大加赞赏，并表示南京楼盘的空置率不算太高：“随着地铁的通车、生活配套的完善，南京新区楼盘的入住率还会越来越高。就算一些楼盘许多房子是投资的，空置率暂时较高，但随着城市化的推进、外来人口的涌入，这些房子终究会卖给自住者，所以入住率终究会走高。南京每年新增30万人口，自住和改善的需求还是相当大的。”
    他建议社会大众，不必对部分楼盘较高的空置率给予过分关注，一个原因是：“在城市化加速的背景下，也许现在的高空置率，再过几年就变成了高入住率。几年前江宁楼盘的入住率都很低，也确实很多人在投资，但随着地铁通车、配套改善以及二手房交易，现在江宁楼盘的入住率不是越来越高了吗？” 

    另一个原因是：“社会财富本来就有二八定律，况且目前投资渠道很少，房子就成了货币保值增值的载体。在此背景下，一些有钱人，拥有多套房不住，也很正常。就像有人就是喜欢买了宝马又买奔驰，然后只开奔驰，把宝马闲置。社会不要犯红眼病。年轻人要通过自己努力，跻身有房一族。”
    不再赘言。本报关于南京十大楼盘空置率调查的内容，在这里，读者自有判断，见仁见智。  李子墨