深度解读广州“831”土地拍卖国企创造“地王”背后之真相
谢逸枫：国企“抄底”民企“哭泣”
政府下降地块条件 国企拿地疯狂
央企民企拿地畏缩
自2009年12月份始，国务院楼市调控对于房市的影响已经传导到土地市场,房地产市场观望,全国地方政府陷入卖地窘境。虽然年初全国各个城市的土地市场已经出现土地接近底价及底价成交，但在政策进一步收紧后，土地市场面临交易和价格两方面的更大冲击；不过在一段时间的观望和沉寂后，也会有开发商趁低拿地。低潮袭来，全国地方政府土地供应也在“随行就市”。
新政4个月后，房地产市场调控效果远未达到中央政府的预期，因而导致下半年政策风险加大，而偏紧政策的继续出台将会使得土地市场交易进一步降温，从而令土地利用计划的落实更加艰难，多个城市将很难完成全年土地供应计划。在新政压力下，开发商对于拿地策略的控制和土地质量的要求愈发严格，下半年难免会导致大量质量相对不佳的地块流拍。受房地产新政“余威”的影响，开发商普遍持观望态度；加上土地增值税等政策一定程度上降低了房企的利润空间，也打击了开发商的拿地热情。
广州上半年推到才8%，下半年推地压力巨大。2010年上半年广州土地成交面积为15.9万平方米，与全年供地计划2000万平米比，仅完成8%。下半年广州将进入推地高峰，但受宏调政策影响，开发商资金链进一步缩紧，对拍地或“敢爱不敢拿”。2010年上半年广州住宅土地供应为6宗、商业用地6宗，其中两宗商业用地流拍，土地总成交10宗，出让金总额为29.19亿元，成交土地面积为15.9万平方米。
2010年8月31日，广州国土房管部门利用楼市“金九银十”和2010年广州11月亚运会即将到来，以及新的二次政策调控未到，逐渐掀起2010年下半年广州市中心地块答配郊区地块的方式（即地块良次混乱），吸引蠢蠢欲动和观察市场的房企，目的是拉起卖地高潮。看广州市国土房管局频繁发地块拍卖信息就知道。
2010年8月31日下午，广州3幅地块拍卖。其中一块是广州老城区市中心越秀区达道路附近1幅，属于小型地块。另外是广州郊区番禺南区2幅。另二地块分别是同为番禺中心城区南区的4-2地块和5-3地块，其中番禺中心城区南区地块4-2引人注目，其2007年金地曾以楼面地价6230元/m2成2007年番禺“地王”。
根据市场放出的消息，2010年8月31日上午12点前,广州市越秀达道路地块仅有两家开发商竞买，由33号买家以9148万报价领先；番禺中心城区南区的5-3地块现有三家开发商竞买，79号买家以39800万报价领先；地王4-2地块则引来6家开发商争抢，79号的开发商开出13.5亿元的报价，超起拍价2500万元的价格领先跑另外5个开发商。
参加此次拍地的开发商有合生、合景、城建、万科、敏捷、保利、朗诗、新世界。
第一块，根据广州国土房管部门公开的数据，越秀区达道路附近该地块仅5318平方米，建筑面积可达25540平方米，挂牌起始价8948万元，折合土地楼面价3504元/㎡。截止2010年8月31日下午18时，该地块共有2家开发商竞价，各出价8948万元和9148万元。越秀区达道路地块位于达道路与共和西路交界处，南方铁建大厦西侧，从杨箕地铁站步行至地块用时10分钟。地块的北、西、南三面都由围墙围住，东面紧挨南方铁建大厦，北面和西面的围墙处都各有一个出入口，但两扇铁门都紧闭着。该地块虽小，但交通极为便利，与共和西小区隔共和西路对望，步行至杨箕地体站和东山口地铁站都仅用10分钟。另外，该地块周边配套也较为完善，属于典型的老城区地块。
但实际上，该地块存在一定的历史遗留问题，拿地开发商应与原用地单位广州铁路（集团）公司协商，解决支付该地块前期已垫付的工程及建安成本2535.8317万元；还必须在该项目无偿提供建筑面积9995平方米住宅作为回迁安置用房安置被拆迁人。也就是说，开发商的拿地门槛价已过亿元，且实际可销售的面积约为1.5万平方米左右，因此实际楼面地价已高达7387元/平方米。
[15:02:49] 第一块“越秀区达道路地块”成交，由网上报名最高的33号以9148万夺得达道路地块，全场未举牌。
结果,由33号买家以9148万获得广州老城区市中心越秀区达道路附近地块，楼面价格才3581元/平方米。毫无疑问,开发商是在抄底房地产市场，未来二年或者三年之后开发，土地的价值会翻倍上涨。根据目前广州市越秀区在售楼盘总体均价在1.8万-2万/㎡，地块周边的东山领汇广场报出的价格在2万元/平方米-3万元/㎡,平均价格在2.5万元/平方米。另外,御东和府报出是价格在2.2-3万/㎡，平均价格在2.5万元/平方米。
根据笔者分析，该地块有五个亮点：一是属于广州市中心22块高品质土地中的一块，地段和位置绝对是一等的。二是体量小，开发资金方面相对风险小。三是老城区具有独天优厚的成熟市政和商业及交通等生活配套。四是未来土地和房子升值空间巨大，广州土地越来越少，尤其是市中心土地非常的稀少。五是周围投资和居住及商业气氛浓厚，市场认同程度高，销售压力小。
第二块，根据国土房管局网站上公布的资料，该地块的在滨江大道以北，大涌路以东，但这两条都只是在规划中的路。地块主要位于番禺中学旁边的4-2地块，曾经的地王现在还是一片鱼塘。该地块位于番禺中学西南侧，仅100余米，放眼望去是一片鱼塘，周围荒草丛生，仅仅通过一道约5米宽的小门与外面相连。而该地块南边远处是横跨沙湾水道的北斗大桥，此地块建成的楼盘将能望江景，地块周边还有番禺奥园。
根据广州国土房管部门公开的数据，番禺中心城区南区的4-2地块，该地块挂牌起始价13.25亿元，建筑面积32.68万平方米。其2007年金地曾以楼面地价6230元/m2成2007年番禺“地王”。这块鱼塘的前身是“地王”。2007年9月11日，金地便以15.9亿元的总价竞得该地块的使用权，折合楼面地价高达6230元/平方米。
当年该地块出让时，占地面积25.52万m2，为纯住宅用地；此次重新推出面积减至24.4万平方米，带部分商业金融用地，挂牌底价13.25亿元，起始楼面地价4054元/m2。此后，由于政府原因，金地一直无法拿到此地块，并在2009年11月27日与市国土房管局接触合同，并收回3亿元地价款。截止2010年8月31日上午12时前，已有6家开发商报价，表示参与竞标。相比3年前的6230元/平方米的楼面地价，现在出让则只有4054元/平方米。
经过52轮激烈争夺，22号城建以238000万夺得番禺中心城区南区的4-2地块。结果,城建夺得番禺4-2地块，以238000万获得番禺中心城区南区的4-2地块，楼面价格才7282元/平方米。
根据笔者分析，该地块有四个亮点：首先是曾经是“地王”，已经成为大家关注的焦点，市场基本上认同，客户容易接受。其次是具有丰富的江景资源，可打造高端产品，性价比高，投资升值空间大。再次，地块面积大，有利于产品规划和设计及塑造。最后，整体区域周围交通方便，入住气氛良好。
第三块，根据国土房管局网站上公布的资料。在番禺4-2地块以东一公里左右，就是即将拍卖的5-3地块。该地块呈南北向狭长型，位于新开业的番禺区中心医院西侧，与医院仅隔一条10余米宽的德信路。南边则是规划中的滨江大道，并通过滨江大道可与4-2地块相连，驱车不用5分钟。而西面则是成片低矮的居民楼。
其实,番禺南区5－3地块同样是收回再卖的地块，在2007年12月由合生创展的项目公司以3.5亿元总价拿下，当时楼面地价4048元/m2。重新出让其占地面积仍为112731m2，在容积率1.8不变的情况下，建筑面积增至89435m2，挂牌底价3.92亿元，比此前升了0.42亿元。楼面地价也达到4383元/m2，比原地价高335元/m2，之前57%以上面积建90m2以下单位的户型限制被取消。
根据广州国土房管部门公开的数据，5-3地块则由两块地块组成，此次出让的是靠近规划中德兴南路的地块一，该地块建筑面积89435平方米，挂牌起始价3.92亿元，折合楼面地价4383元/平方米。与4-2地块同样是江景地块，楼面地价也几乎相当，地块东面就是番禺区中心医院，医院北面就是番禺中心医院总站。公交站离地块步行十分钟左右，交通比较便捷。地块南面是沙湾水道，地块高层单位可望江景。但截止8月31日12时，该地块却始终无人报价。
22号城建经过25轮夺得番禺5 －3地块。结果,城建夺得番禺4-2地块，以40500万获得番禺中心城区南区5-3地块，楼面价格才4528元/平方米。
根据笔者分析，该地块有四个亮点：首先是曾经是“地王”，已经成为大家关注的焦点，市场基本上认同，客户容易接受。其次是具有丰富的江景资源，可打造高端产品，性价比高，投资升值空间大。再次，地块面积小，资金压力小。最后，整体区域周围交通方便，入住气氛良好。
笔者认为，在楼市调控的大背景下，楼市转入调整期，楼价降了，土地市场也开始转冷,广州土地市场遭遇宅地流拍。土地作为房地开发链上的重要一环，市场的观望态度，或是出让人采取“龟缩”策略的主因。然而，种种迹象表明，地方政府土地管理制度上的缺陷，也在“寒冬”中给市场泼下一盆凉水。广州政府推出土地的价格还是延续了调控前的水平，虽然热度减弱，导致再也很少见到开发商间相互飙价，出手也是时候，但从其他途径获得土地，可能更为合算。
目前楼市“量降价涨”和拿地首付50%及市场观望气氛浓厚，另外是各地新政首拍“流产”现象的影响和房贷政策及融资渠道封闭等资金存在压力，对于开发商来说是不利的因素。由于受到房贷新政和市场及开发商的资金影响，另外是土地调控政策的压力。从这三块地的规模体量和面积大小及地块资源等成交价格看，说明广州国土房管部推地颇为谨慎，考虑的因素比较多。
笔者认为，本次土地拍卖成功和楼面价格达到7282元/平方米,超过2007年9月金地创造的地王价格，政府可谓是用心良苦。一方面政府调整或者改变了土地拍卖思路，在市场供应和需求方面进行了对比。同时，对土地的条件和拿地的条件都进行了“解禁”，取消了限制条件。
作为政府在合适的时机和条件下，调整和改变土地从让条件是符合市场的。一是下降了起价的规格。二是下降的了开发土地的条件,例如70/90户型的限制。三是下降了拿地的条件,此前有规定表示，广州市收回的地王再次出让，如果不能达到原先的成交价，将由原拿地开发商补差价。在金沙洲鸿荣源地王再推出时，政府表示保留追究补差价责任的权利。但是，今日出让的番禺“回炉”地王因规划等原因收回，不会要求其进行补差价。
另外一方面，开发商依然看好严厉政策调控之下的未来楼市。其实，作为不差钱的国企，背后有巨大的资金支撑力和资融背景，城建抄底，应该是很理智的。另外，只要政府下降拿地的条件和取消土地开发的一些限制，况且地块品质不错，抢夺土地和创造地王是很正常的。