重庆地票抵押贷款为农村土地融资开创新路

　　2010年8月3日，首单地票抵押重庆诞生，4270万元的地票贷到3000万，接单“地票抵押第一例”的是中信银行，该行也是重庆农村土地交易所签约的2家地票抵押贷款银行之一，另一家是招商银行。

　　2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌成立，农村土地交易所主要从事“地票”交易。所谓“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。

　　企业购得的地票，可以纳入新增建设用地计划，增加相同数量的城镇建设用地。比如一些废弃的远郊乡镇企业用地，就能通过这种形式复垦并通过验收后，获得“地票”，然后再拿到主城区“兑现”。一方面，农村建设用地浪费问题得到了解决，另一方面，也解决了城市建设用地紧张的矛盾，城市建设用地增加和农村建设用地减少挂钩，保证了城乡的建设用地总量不增加、耕地总量不减少。主要开展农村土地实物、指标交易。实物交易主要是指耕地、林地等农用地使用权或承包经营权交易，指标交易，重庆政府创意为“地票交易”。

　　依照《暂行办法》规定，地票实质上是指的城乡建设用地增减挂钩指标，地票交易就是指标交易，指标一般是指反映经济计划和统计中社会经济现象数量方面的概念,包括指标名称和数值， “从法律上来讲就是一种授权性政策规定，即如果拥有某种指标，则有资格有权利做某种行为”，“指标是一种资格，一种权利”， 地票这种指标的首要功能依照《暂行办法》27条的规定就是“可以纳入新增建设用地计划”，“增加等量城镇建设用地”，也就是说，“地票是产生了增加城镇建设用地的“资格”、和“权利”。 拥有地票并不当然地拥有地票所记载的“城镇建设用地”，而按照目前我国的法律规定，城镇建设用地的增加必须国家下达国家计划指标，将城镇周边非建设用地通过“征用”、“平整”后才能成为可以出让、开发的建设用地。 (一)地票的主体 依照《暂行办法》的设计，地票的主体有政府主管部门（专业复垦机构）、农村集体经济组织、农村建设用地土地使用权人、地票持有人。由于重庆的农村土地交易所已经为地票的交易提供了公开的市场平台，地票是可以转让的权利，地票持有人可以用地票抵押融资，并办理地票的抵押登记。

　　土地交易所作为一个交易平台，也在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民土地承包权益的前提下，为重庆市已经在推进中的农村土地承包经营权流转提供服务。此前重庆已公布13场地票拍卖会，共成交土地101宗。与其他99宗相比，世人印象最深的将只有2宗，一是全国第一张地票，拥有者重庆市渝江森林实业集团有限公司的董事长刘树生；二是全国第一张抵押贷款地票，拥有者J地产公司董事长刘万林。

　　目前，银行抵押包括2方面，一是实物抵押，例如土地、房屋、在建工程；二是权益类抵押物，类似的高速公路5年收费权益。银行的操作方式是，不是把地票作为实物，而是作为今后的拿地指标，作为权益类抵押，表明地票未来可以获得较大的权益和收益。在银行的眼里，地票犹如商场里顶级品牌商品，地票比一般品牌商品土地风险性更小，更保值，做一单地票抵押生意，有赚无赔。

　　地票贷款具体操作流程：

　　公司获得地票

　　具备获得地票的完备手续

　　银行去土地交易所进行核实

　　一旦属实银行形成报告

　　根据最初获得地票时的资金进行授信

　　企业与银行签订抵押及借款合同、

　　抵押合同和最高限额贷款合同

　　银行同意放贷后再到土地部门领取“土地他项权利证”

　　向银行出示要求抵押

　　拿“他项权利证”到银行办理贷款事宜——放款

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