本轮调控新政出台至今已过百日，上海楼市一直在供需博弈之中寻找一种新的平衡。业内人士分析，由于一些项目放缓施工进程，一些已经达到预售标准的项目却推迟上市，所以下半年存在较大的新房供应压力，供应放量或将倒逼房价下行。

　　供应或放量

　　网上房地产数据显示，截至8月4日，上海一手住宅可售套数为40952套，面积达580.44万平方米。而在新政出台之前,这一数据还一直在470万至480万平方米的历史低谷徘徊。

　　佑威机构及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年7月，全市商品住宅成交面积为43万平方米，环比增加2.38%，而与去年同期相比，仅为其23%，成交量依旧在相对低位徘徊。假如按照7月的月度成交量估算，现有的上海一手住宅可售面积可以消化近14个月，这还不包括新增一手住宅供应量以及巨大的二手房存量供应(截至8月4日，现有挂牌出售量为136514套，达1544万平方米)。

　　值得关注的是，佑威机构公布的数据显示，今年1至6月，上海商品住房新增供应仅约434万平方米，而下半年预计将迎来近800万平方米的新增供应。调控新政出台以来，楼市成交量持续低迷，供过于求或将成为下半年市场的主基调。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，目前房价尚未如预期的出现大面积下跌，调查显示购房者对未来房价预期也没有出现明显的调整，政策面也未见松动，如果下半年价格没有明显地回落，成交出现大幅放量的可能性不大。

　　今年上半年一手住宅成交量约为356万平方米，下半年的住宅市场将明显供大于求，并且供大于求的市场压力将会不断增强。

　　陆骑麟表示，下半年开发商的销售压力会不断加大，尤其是在去年拿下多块土地的房企，将面临很大的资金压力，此类企业会希望快速出售房源，如此一来，降价促销幅度会加大。

　　中国房地产信息集团研究总监薛建雄指出，开发商已经有所行动，5-6月，半数以上的新楼盘实际成交均价低于项目公布的“网上参考价”，原先一些以投资为主的新兴板块出现了较大力度的推销。

　　降价未知数

　　低迷的成交和较大的供应能否让下半年的房价出现明显回调?

　　中原集团研究董事程沄通过监测万科、保利地产、中海发展、富力地产、绿城等国内“十大标杆性房企”的各项数据发现，上海是战略要地，作为唯一十家标杆房企均有土地储备的城市，下半年各企业间的竞争会较为激烈，降价可能性较大。

　　考虑到地价水平、开发周期、开发条件、盈利空间等因素，标杆房企2008年底以前所获得的土地储备将是今年下半年新增供应的集中区域。

　　当前各标杆房企的土地储备量中，2008年底以前所拿土地约占总储备的65%~71%，2009年所拿土地约占20%~25%，今年新增加土地占总体储备量的11%。从该指标来看，开发商储备的大部分土地价格不超过2年前地价水平，考虑到这2年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利，因此未来降价10%~15%具备可行性。

　　21世纪不动产上海锐丰房地产总经理叶厚彪则表示，上海的市场是特殊的，全国乃至全球的高端人士都在盯紧这里。目前，上海的房价并没有纯粹意义上的普降，业内也有传言期望的降价幅度大概是在30%左右，但这样的期望实现的难度很大，原因是上海楼市未来的发展前景还是比较乐观的，在这样的大趋势下，一旦房价出现下行就会有大批的海内外高端人士接手，对房价形成支撑。

　　“房价下行的必然性是存在疑问的。”中原地产副总经理陈宇珏也表示，首先，下半年巨大的市场放量还是停留在“预计”的字眼上，开发商依然存在惜售的可能。其次，开发商原本就是以追逐利益为目的，现阶段，土地的价格过高也迫使开发商不得不将房价推高。陈宇珏强调，现在的市场还是以调控为主线，并没有完全的市场化，换言之，并不能完全以市场角度来看房价问题。世界经济学人转载！