财经周评（10-38）：亚运会对广州楼市的影响

彭澎

在昨日地产峰会上，主持人向我提问亚运会对广州房地产的影响，并要我判断广州未来楼市走向。

首先，我认为亚运会对广州房地产的影响在三个层面上：一是直接影响体现在亚运城上。亚运城即将入市，定价几何、成交几何都对下半年广州楼市产生重要的启示作用，而亚运城的规模巨大将长期对后市发挥影响力，并且关系到广州新城的全面开发。二是间接影响体现在亚运城市建设上。“穿衣戴帽”、“大变”、地铁等工程对城市基础设施、市容市貌都有很大影响，有些地段甚至产生根本性变化，对相关地块、楼盘影响至深。如广佛地铁以及八条地铁线的开通，可能极大地改变广州、佛山地区人们的出行习惯。三是更间接一点的影响是表现在城市形象提升上。亚运会对广州在亚洲乃至全世界的知名度、美誉度都有积极的影响，这从长远来看会对广州房地产产生深远影响，包括国家中心城市的建设、海外投资者等等。

其次，在亚运会效应带动下的国家中心城市建设也会提升广州地位。一是与北京、上海、深圳等一线城市相比，广州房地产的“洼地效应”能否调动起来是值得关注的。二是香港、深圳与广州同处一个经济圈、城市群，会否产生“提携效应”也值得观察。三是珠三角轻轨系统将在今年开始投入使用，广珠轻轨能否产生“一小时城市群”的示范作用将对整个系统的开通发挥难以估计的影响。如果形成生活、工作一体化的局面，对“珠三角人”的择业、出行方式将有颠覆性改变，既可能提升广州“一小时城市群核心”地位，也可能产生“溢出效应”，让广州居民在整个珠三角置业。

再次，亚运会是在房地产宏观调控政策下举办，因此不太可能直接提升广州楼价。因此，从短期（今明年）来看，主要看政策而不是亚运会；从中期（三五年）来看，主要看经济是否能持续稳定地增长；从长期（十年以上）来看，主要看城市的发展和竞争格局，相对来说，我更看好二线城市，如成都、重庆、长沙、大连、西安等区域中心城市。对于投资客来讲，短线看政策，中长线看城市和地段。中期应看好二线城市，长期可看好三线城市。

总之，影响整个楼市的主要政策将会集中在房产税、物业税如何出台，是否转变房产的投资品性质，而回归于消费品性质；再有是保障房是否持续大量提供，这将决定分流多少潜在购买力。至于新的房地产投资领域，相对来说，好地段的高档住宅和旺铺较有投资价值。