空置房的罪魁祸首在于高空置回报率

文\台州新景祥 黄周地

关键词：空置率 空置回报率 空置房 房价 租金 自住需求 改善需求

最近，楼市有点乱。空置房，一个无解的迷局，很杂，很模糊。很杂，学界、业界、政界、民间人士，全民皆议; 很模糊，空置房多少、空置率概念、空置房对房价的影响等，没人能说得清楚。一个看不透的局，一个说不清的迷，越看越悬乎，越说越玄乎。空置房，谁造成的？只有探寻空置房的罪魁祸首，方能走出这个迷局！

开发商，想让自房子空置否？

最犀利的代名词“暴利”，空置，他定将脱不了干系。闲置土地、囤积土地造成的罪大恶极姑且不说，悟盘惜售或不售，致使已经取得预售许可证或者已竣工的有效房源长期不售或不租。大量的有效供给延缓入市或者看准时机入市，于是变成无效供给。楼市不景气，开发商开发的楼盘卖不出去，供过于求，资金链断裂，开发商心急如焚，降价促销，请专业代理公司。楼市景气，开发商开发的楼盘卖得出去，供不应求，价格预期甚好，甚至出现疯抢，开发商封盘不卖，何故？利字当头，空置回报率首选，惜售，空置楼盘的收益大于成本，空置的回报率有看涨或预期膨胀，空置自然就发生。因此，需求大，导致空置收益大于成本，即空置回报率高，致使空置房发生。

炒房者，想让房子空置否？

炒房者，无疑是致使空置房走高的最大市场利益者相关者，亦脱不了干系。炒房者凭借自己占有大量重要的生产要素--资本; 凭借相对自住购房者来说，市场信息对称或完全; 凭借房屋是最可靠的投资渠道或者投资回报率较高的觉悟; 将大批的房源揽入手中，以待高价售出或租出，赚取差价或者收取高租金。炒房者，有倒房的，有租房的。首先，空置房用于倒卖的，只要价格预期增长持续，空置房就会一直空置下去。当所有的炒房者都有这种预期时，便会产生大量的空置房，他们是愿意空置的。其次，空置房用于出租的，出租方是不愿意让自己的房子闲置下来的，从住房租赁合同即可看出，一般地，出租方是不愿意短期出租的，或者在租赁合同约定，提前多一个月或者更长时间告知，以便出租给下一承租者，这样减少了房屋闲置所造成的浪费。2010年4月，房屋买卖市场不景气时，房屋租赁市场出现短暂的房租暴涨，出现房租上涨预期，但是这种上涨预期只持续了较短一段时间。因此，炒房者，空置房用于倒房的，空置发生的可能性比较大，倒房者的上涨预期，更愿意通过空置来期待更高的价格时出售，即空置收益大于成本，或者空置回报率高于其它投资回报率。空置房用于租房的，空置发生的可能性较小，出租者通过减少闲置时间尽量，减少闲置损失。因此，对于炒房者，在一定价格上涨预期下，只要高的空置回报率存在，空置房即大增。

改善需求者，想让房子空置否？

改善需求者，在一定程度上，也会导致住房空置。改善需求者，在满足基本自住的前提下，或者在原有住房的前提下，要求重新购置一套住房，提高居住水平和改善居住质量。对改善需求者，若新房的升值潜力很大或者上涨预期较高时，改善用房很可能就变成投机用房，空置也就在所难免。而且，改善需求满足后，留下的旧房子可以用于出租或者出售。但是，在二手房市场不是很好的情况下，租金不高或者二手房价格不看好，住房持有者便会将住房闲置。改善需求跨界后就变成了投机需求，这也就是2010年3月温总理政府工作报告中将删除了改善性需求的缘由。因此，对于改善性需求，在一定价格上涨预期下，高的空置回报率存在，改善用房也就成了投机用房，即空置房。

自住需求者，想让房子空置否？

自住需求者，购置新房之前，一般都是通过租房来实现自己的居住需求。一旦有购房需求，所购置的住房并不会立即投入居住，实现居者有其屋的住房所有权。他们会待市场而估，若市场预期较好，他们也会由住房自住需求转为投机需求，继续他们的租房或者“蜗居”。空置也会发生，但是这种空置的发生概率，相对于其它空置，发生概率较小。因此，对于自住需求，在一定价格上涨预期下，高的空置回报率存在，改善用房也会成了投机用房，即空置房。

总之，只要房屋空置的收益远远大于成本，房屋空置回报率远远高于其它投资回报率，空置就会发生，特别是在楼市处于经济周期中的发展上升期时，房价上涨预期越高，空置房就越多。因此，在市场经济下，空置房的罪魁祸首不是政府，不是炒房者等，是房价上升预期下的高空置回报率。