楼市新政已经过百天，在这100多天里，多方势力在深度博弈，反映到房地产市场上是热闹纷呈。宏观经济层面，关于调控是否会引发中国经济“二次探底”的讨论不绝于耳；舆论层面，各种谣言与辟谣同在；市场层面，“蚁居”和“空城”同在，一线城市成交量大幅下滑和二线城市楼市稳步发展并存……看似矛盾的楼市被哪些内在规律支配？

本期，我们特别访问了中国房地产学学会副会长、北大房地产研究所所长陈国强，请他对楼市最近呈现的种种问题进行了深度剖析。

     

中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长 陈国强

谈调控：不会引发经济二次探底

“就今年的楼市调控来看，最大的看点是增加供应量和调整房地产市场的产品结构。”

■记者：在国内GDP环比滑落，国际经济形势持续恶化的情况下，不少人担心对楼市的深度调控会造成中国经济的“二次探底”，您如何看待这种担心？

■陈国强：我个人对外部环境持谨慎乐观的态度，此次欧洲债务危机的影响和2008年由美国次贷危机引起的全球经济危机的影响不可同日而语，不会对我国经济产生特别明显的影响，而且目前危机被抑制的趋势已经日渐明朗。

国内经济增长速度放缓也是在预估之内的。去年年底和今年年初各方都预计今年中国的经济会是前高后低的走势，目前的情况也符合当初的预期。虽然出现了农产品价格的波动和天灾等影响，但是不会改变经济增长的势头。因此，不必为经济增长放缓而担忧中国经济会“二次探底”。

就今年的楼市调控来看，最大的看点是增加供应量和调整房地产市场的产品结构。今年要求年度住宅用地供应量在18.5万公顷以上，而且保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。调控政策已经对房企的投资产生了影响，下半年商品房的投资量会出现下滑。但是对保障性住房和中小套型普通商品住房的投资正好可以对以上负面影响进行对冲。这就减少了对钢铁、水泥、装修等和房地产相关的其他行业的影响。而且，如果调控力度得当，从长远看对房地产市场的健康发展是有积极意义的。

谈谣言：多个利益群体炒作话题

“现在正处在楼市调控的敏感期，各个利益群体都想借助全民性的话题来吸引公众的注意，间接影响相关部门的决策。”

■记者：最近的房地产市场有一个怪现象，就是谣言与辟谣同在。7月初，有媒体报道个别地区放松三套房贷。这个报道刚出，银监会有关负责人就出面辟谣，称差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化。近日，又有“6540万套空置房”的说法在网上疯传，作为数据出处的国家电网却否认数据的真实性，指出这是谣言。为什么这段时间房地产市场上谣言此起彼伏？

■陈国强：我认为这主要是由两个原因引起的。

其一，百姓对房价的高度关注。自房改以来，中国的住宅市场一直是民生的焦点，是一个被高度关注的行业，和房价有关的问题特别容易被放大。

其二，现在正处在楼市调控的敏感期，各个利益群体都想借助全民性的话题来吸引各方的注意，间接影响相关部门的决策。调控政策涉及到包括地方政府、银行、开发商和购房者在内等多方的利益，在这次的博弈中，这些利益群体都会通过炒作话题来制造对自己有利的舆论。这两方面的原因造成了最近谣言和辟谣此起彼伏的现象。

谈热词：反映出了基本社会现实

“‘蜗居’、‘蚁居’和‘空城’实际上是贫富分化的社会写照。”

■记者：最近，“蚁居”和“空城”等词汇频现，一面是众多的年轻人买不起房、租不起房，一面是大量的房子售出后没有人居住。这个矛盾的根源是什么？

■陈国强：要理解这个问题，就要从四个方面入手。

第一，要看到房改走了部分弯路，这加剧了住房矛盾的激化。虽然经过十多年的努力，城镇居民的住房条件已经有了明显的改善，但是不能否认的是，由于在保障房方面没有给予足够的重视，大量的城镇中低收入家庭被推向了商品房市场，加剧了矛盾的激化。

第二，要看到矛盾折射出的是基本的社会现实。一方面综合国力得以提升，人均收入水平不断提高。但是另一方面，随着改革的深入，贫富分化开始加剧，反映到住宅市场就是富有人群大量置业，投资房产已经成为他们积聚财富的重要手段。在他们的追捧下，房价飞速上涨，这就导致了低收入者无力购房。“蜗居”、“蚁居”和“空城”实际上是贫富分化的社会写照。

第三，目前投资渠道单一。中国投资渠道比较单一，造成了千军万马都冲进房地产市场的现象，大量资金的进入导致楼市升温，升温后又有更多的资金涌入，这也使房价上涨越来越快。

第四，房价上涨过快也和中国人的消费心理有关。中国人讲“安居乐业”，“安居”就使买房成了一个基本的人生理想。如果年轻人能够转变观念，在工作初期采用租房的方式，并不把买房当做基本的人生目标，对缓解房价过快上涨有积极的意义。但是，现在我国的租赁市场和相关配套还很不完备。房主随意调高房价、肆意毁约的情况时有发生。配套的不完善，使租房者不能享受优质的城市配套。要改变国人的消费心理，还需要政府在规范租赁市场、合理配置城市资源方面多下工夫。

谈泡沫：房价上涨过快才是泡沫

“不能说房价上涨就是有泡沫，房价短时间内过快上涨才是泡沫。”

■记者：7月，国家统计局发布了《2010年上半年全国房地产市场运行情况》。公告显示，70个大中城市6月房价环比下降0.1%，但是作为二三线城市的石家庄、济南却出现了房价的环比上涨，您认为这种情况是由什么原因引起的？

■陈国强：我认为，今年的这轮调控有区域性的特点。此次楼市调控的重点是房价水平过高、房价上涨过快、投资性需求过高、外来需求旺盛的一线城市、东南沿海和部分中西部的中心城市。调控政策出台后，一线城市成交量都出现了大幅下滑，部分城市的成交量甚至出现了60%以上的下滑。但是大量的二三线城市，市场相对平稳，房价上涨温和。因为，这些城市投资性需求有限，外来投资者还没有占据主导地位，还处在房地产的起步或者加速发展阶段。

■记者：现在有人担心，随着调控的深入，大型房企开始转战二三线城市，会把一线城市的楼市泡沫带到二三线城市。您如何看待这个问题？

■陈国强：对于泡沫问题，不妨换个角度来看。不能说房价上涨就是泡沫，房价短时间内上涨过快才是泡沫。

对于二三线城市来说，大型房企纷纷进驻，楼盘的品质提升，开发成本特别是土地成本也提升了，房价自然也会上涨。5~8年前，一线城市房地产得以快速发展，现在石家庄这样的二三线城市开始接棒，也要经历房价由低到高的过程，这是一个不可能跳过的发展阶段。大型房企的进驻，只是加快这一过程，只要控制住房价上涨的节奏，就不会带来泡沫。

谈同城化效应：为河北居民带来便利

“对于京津冀都市圈里8个地市的居民来说，同城化效应会促使交通、配套的发展，能为当地居民带来更多的便利。”

■记者：国家发改委官员透露，《京津冀都市圈区域规划》有望今年出台。发展京津冀都市圈，要注意避免哪些“城市病”？

■陈国强：大型都市圈建立的前提是中国城市化进程在加速发展。大城市繁华的背后也有很多的问题，比如人口密度过大、居住环境过于拥挤、城市交通不便、水资源供应紧张等。具体到房地产行业来说，高房价给年轻人带来了很大的压力，很多年轻人逃离北上广深就是压力无法释放的结果。在建立大型都市圈的时候，中型城市要注意克服以上“城市病”。

■记者：河北被划入京津冀都市圈的8个地市，居民的生活在未来能获得哪些便利？

■陈国强：对于京津冀都市圈里8个地市的居民来说，同城化效应会促使交通、配套的发展，能为当地居民带来更多的便利。随着北京城市的扩张，大量的购买力会外溢，扩散到河北的相关区域。以廊坊的燕郊来说，这里已经居住了十几万在北京工作的人，这些人对市政配套等方面提出了新的要求，在相关配套完善的过程中，当地居民生活的舒适程度也会大大提升。

 

文章出处：《河北青年报》2010-08-06  记者 王洁