黑灯率与空置率差之千里

6540套空置房数据始见于牛刀博客，数据来源被证明是假的。尽管有许多支持和质疑的声音，但限于空置率的定义不确定性和调查的巨大工作量，暂时没有权威结论。不过对于号称专家的牛刀来说，捏造（没有来源即为捏造）出一个数据，全部的分析基于这个数据之上，显然是不严谨的，就像他几年前就喊房价要暴跌一半一样，禁不起推敲。

任大炮对央视调查的小区颇有微词，认为应该调查成熟社区，只调查那些郊区的、刚完工的小区，数据是是失真的。话虽有道理，但让央视面面俱到地选择不同年限、不同位置、不同档次的小区做调查，显然工作量也是不小的，恐怕也难以完成。

若抽样调查，，不单是抽样的方法要尽量科学，调查的方法也不能有明显漏洞。牛刀最近又动不动拿黑灯率说事，那也是很不严谨的。最近就有网站号召网友晒黑灯率，俺认为那和空置率差得太多，没什么参考价值。调查黑灯率来推算空置率虽然比查水电表简单易行，但数据靠不住，至少有两点是没有把握的：

一、黑灯率和户型有很大关系

以俺家（北京某小区）为例，俺家一共七个窗户，如果俺家人都在客厅里看电视时您在外边统计黑灯率，俺家只有一个窗户亮着灯，六个窗户黑着灯，黑灯率是6/7=85.7%（吓人吧）？

一般的一居小户型至少应该有两到三个窗户的，即便都是小户型的楼盘，住户都在家里，您在十点钟去拍黑灯率时，屋里应该是亮一个窗的居多，黑灯率至少是60%！

二、黑灯率至少要连续、定位观察才有一定意义

只在网上晒某一天的黑灯率，实在是意义不大。譬如一个楼盘住满一百户，每户两个窗。今天五十户在家，如每户只亮一个窗，黑灯率为75%；明天是另外五十户在家，黑灯率还是75%，而这个楼盘入住率是100%。固然这种状况是极端的例子，举这个例子是要说明黑灯率和空置率是有很大误差的。

像比较笼统地说某时某楼200个窗户只有40个亮灯没啥意义。

唱衰楼市的牛刀和唱多楼市的陈宝存都应该学学任总，至少他博客上的数据是翔实的，禁得起推敲的，单就数据而言，不是胡说八道的。或许任志强列出的空置率数据牛刀之类的根本就看不懂。

买楼的钱可能是您一辈子的血汗钱，无论如何自己是要多分析的，指望那些伪专家们给您指条道，不是您错过时机买不起了就是您得多奋斗二十年，慎之又慎！