投资性需求的驱动力是公积金
去年年底提出抑制住房投资性需求的购房问题。当时我就很直白的指出，投机性需求和投资性需求是有区别的购房。投机性是由“炒房者”利用大量热钱捞取巨额收益。而投资性需求使用公积金贷款购取第二套与第三套住房的行为，而这种行为往往并不能确定为改善性住房为动机。并认为投资性需求对房价的影响远远大于投机性需求。
“炒房者”的热钱只要房价一波动，立即就会做出反应，上半年的宏观调控中这些热钱已经基本退出市场，“炒房者”是绝不会等着割肉，因此属于短线行为。但是投资性需求就大不一样了，只要付了首付，剩下的钱就有今后的住房公积金支付，这种需求有很强的耐受性，因为公积金与其在银行睡大觉不如让它在房地产中增值。国家的调控目标只是是抑制房地产价格过快的增长，投资性需求的收益一定远远大于银行利率的收益，这是毋庸置疑的。
从另一个角度看，上半年收紧房贷关于二套三套始终争论不休，时松时紧，除了界定上的困难，实际上一旦收紧二套与三套的贷款，马上楼市就会做出反应，说明投资性需求在整个房地产中的地位，这是非常敏感的。现在各大银行确定了对三套贷款的限制，而不再提二套的问题，其中仍然有改善性住房的界定问题，如果二套真是限制死了，房价必定一落千丈。
因此投资性需求的驱动力是公积金。而住房公积金是一把双刃剑，这我早就发表过言论。
住房公积金为城市住房建设提供资金支持，也给购房者提供贷款支持，走出福利分房制度，公积金确实在推动城市住房建上设功不可没。
但是从另一方面看，享有住房公积金，特别是白领高工资，医生，大学教师，部分重点中学教师、律师、金融机构职员，国企老总等等，也包括公务员在城市是一个少数，这些人有都能力购买第二套第三套住房，但实际上绝大多数并不需要第二套住房，更不需要第三套住房；这些人也就成为推动城市住房面积越建越大的动力，因为这些人有这个经济实力；这样就忽视大多数人对住房的需求，这样就使得中国房地产的刚性需求变得格外坚挺。
但是从另一方面看，享有住房公积金，特别是白领高工资，医生，大学教师，部分重点中学教师、律师、金融机构职员，国企老总等等，也包括公务员在城市是一个少数，这些人有都能力购买第二套第三套住房，但实际上绝大多数并不需要第二套住房，更不需要第三套住房；这些人也就成为推动城市住房面积越建越大的动力，因为这些人有这个经济实力；这样就忽视大多数人对住房的需求，这样就使得中国房地产的刚性需求变得格外坚挺。
可以考证，可以调查，城市中高于城镇平均收入，并能够享受公积金的工薪阶层究竟有多少人购买了第二套住房？这个数据必然显示出公积金正在帮助这些人参加炒房，成为为推高房价的推手。
加上政府的土地财政，加上开发商的唯利是图，这三股力量让整个房价居高不下，这三家都是住房建设改革的最大赢家，绝大多数中低收入者，特别是低收入者只能望房兴叹。
如果说还有第四家，那就是银行——公积金贷款，只赚不赔，几乎没有风险。
有学者提出第二次房改，这是应了绝大多数人的支持，如果真要第二次房改，第一次房改的旧账要不要算？
中低收入者首先会提出第一次房改的优惠，住房公积金的好处从来就是远离这绝大多数人群，第二次房改是不是再制造一次更大差别？
任志强说：“我是一个商人，我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房，我不应该考虑穷人。”
几乎所有的开发商瞄准的都是有钱的人，主力大军就是拥有住房公积金的高收入者。在拥有住房公积金的人群中，蓝领的情况又是另一个样子，他们中有一部分虽然也有公积金，但不足以供养住房，只能等到公积金积累到足够数量，提出公积金进行住房的改善。这是正常的也是公积金正面意义，非常遗憾现在作用并不明显，处于被动地位，往往希望单位能集资建房，而不能进入市场购房。
没有住房公积金的几乎就是生活在城市边缘的赤贫——几亿民工就属于这一类，城市破产企业、下岗职工中的40、50也属这一类，这是绝大多数。
1998年7月3日“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”是房改的纲领性的政策，它提出：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。
这是一个不能动摇的基本精神，提出这个办法的时候中国的全年国内生产总值不足8万亿元（估计还不到今年的财政收入），财政收入不足6千亿元，城镇居民人均可支配收入5425元，这个时候建立的公积金制度是积极的，并能够推动住房建设发展。但是现在确实需要重新评估，公积金是由单位和个人双方出资建立，但最终也属私人收入，性质只是用于购买住房，改善住房等，属于专用资金。
国家整个经济实力发生根本变化的时候，继续坚持这种制度就很容易走向反面，就会把1998年的房改路线给搅乱了。如果公积金制度逐步退出，投资性需求马上就会减退，因为钞票已经在自己口袋里，何必一定去投资房地产？投资性需求的减退，势必会形成开发商不再捂盘，而会放下大架子面向更多的住房需求，提供各种类型的住房，政府的保障性和扶持性住房政策也必然顺理成章。
依据国家统计局《工资总额组成的规定》（1990年发布），工资组成部分未含住房公积金，也就是说单位缴纳的部分并不属于职工收入，住房公积金属于职工的隐性收入，一旦取消，隐性收入立马变成显性收入，这时候国内收入差距就会变得更大。这不是坏事情，是好事情，有利于国家在一次分配中着手调控收入差距，这是一举多得的好事，何乐而不为？
如果没有公积金贷款，大家都不必讨论二套三套如何界定，银行也不再是旱涝保收，银行要花力气了，不能很好鉴别贷款人的动机和还款能力是要吃大亏的，银行也会变得更加务实了，关于这一点信不信由你了。
二〇一〇年八月九日星期一