当代物权法百科全书小辞典309

当代物权法百科全书小辞典309

地役权是相邻关系的准共有权

陈绪国

物权法第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”

本条款，是关于地役权概念的规定。地役权是个晦涩难懂的词汇，关键在于，要在弄清性质特征基础上进行掌握与运用，弄清其与土地所有权私有制国家的地役权与公有制的地役权有什么异同点，以及不同用途的地役权的权利关系与属相，到底有什么地位与作用。

本辞条，介绍地役权是相邻关系的准共有权

主题：地役权是相邻关系的准共有权

所谓地役权是相邻关系的准共有权，是指建设用地的地役权是相邻关系的准共有权。准共有权是准共有关系成立后的亚种共有权，比一般共有权弱势一些、隐蔽一些、间接一些，但本质上是建设用地地役权方面的使用权共有关系，较少存在所有权共有关系，一般也不存在“房地合一”的共有关系，这一点与小区相邻关系中的房屋所有权共有关系和“房地合一”的共有关系有所区别。不过，小区相邻关系中双方互为地役权利人关系，双方投资建设管线和道路的，也存在所有权共有关系。

1．地役权是扩大相邻关系的准共有关系

地役权，是建立在建设用地或者农用土地上的通行、取水、排水、铺设管线等土地利用权，这跟相邻关系的不动产利用权是如出一辙的。

我们知道，相邻关系的建筑物及其附属设施所有权的共有权、土地使用权的共有权，是在同一住宅小区中产生和设立的。而地役权是在毗邻的供役地上设立的，如果在某种程度上可以创造条件，那么，基于建设用地使用权的地役权方面，能够形成准共有权的事实要件。建设用地使用权的“连锁地役权”或者“串联效应地役权”，可以为地役权的准共有关系和地役权的准共有权提供证明。

表面上，需役地人与供役地人的物权关系，体现为不动产用益权人与不动产用益物权人之间的便利关系。但是，在土地所有权公有制的条件下，往往是被地役权人也是另外一块需役地上的地役权人，这种情形于建设用地使用权的“连锁地役权”方面相当普遍。单就直接地役权人与间接地役权人方面来讲，实质上，需役地人与供役地人的物权关系，隐藏着此一不动产用益权人与彼一不动产用益权人之间的同等级别的物权关系，即直接地役权人与间接地役权人的错综复杂的物权关系—既是需役地人与供役地人的物权关系，也是准共有权的相邻关系。

2．城市大宗地役权客体可以全城人共享的准共有关系

城市的自来水管道、排水排污管道、燃气线路、电力线路、电讯与网络线路与公共道路等管线的铺设，连通着千家万户和城市的各个角落，是由一个个联结一个个大大小小的相邻关系“化零为整”的，其地役权的庞大网络系统也是由一个个联结一个个大大小小的相邻关系“化整为零”的。其中，某个地役权人周边的需役地被突出出来，成为法学家考察的重点对象，这是古典地役权学说的研究对象，他们当然不知道基于土地所有权国有化条件下的地役权网络系统是何等境界。

作为城市房地产的业主，当然离不开铺设管线、修建公路这种地役权的项目。但是，我们不要忘记，城市的基础设施、市政建设和供电、供气系统，是由地方政府和国有企事业单位统一建设和承担的。此一小区的业主与彼一小区的业主，绝大多数不是自建房屋的业主，是房屋建造成功以后住现成的业主，铺设的主干管线也不归业主维修，只有自建的道路归自建的业主们维修。毗邻小区或者毗邻业主之间的地役权关系被事实要件埋没了。那些租赁公寓房屋的城市居民，就更不用说了，他们连业主都不是，与其说他们有地役权关系，倒不如说他们有（不动产使用权的）相邻关系。

3．单向的与双向的地役权关系有不同程度的准共有权

城市房地产的业主铺设管线、修建公路等地役权的项目，即使是自主建设的，也存在单向的和双向的地役权关系。单向的地役权关系，就是需役地人单方面的利用供役地人的不动产，将铺设的管线通向毗邻的土地或者建筑物上面接驳起来。接驳起来以后，表面上是各用各的，实际上是共用的，实际上形成了准共有关系。双向的地役权关系，就是不动产毗邻小区互为供役地人，又互为需役地人，即互为地役权人。

譬如，某个管线A小区向B小区接驳，某个管线B小区向A小区接驳，形成管线、土地或者建筑物相互对接，即互为地役权人，形成地役权准共有关系；又如，两区的业主协商共同投资管线铺设、道路建设等，A小区向B小区形成一体化，同时B小区向A小区形成一体化，双方之间形成地役权人和被地役权人，双方的土地使用权和管线、道路所有权共有或者被共有，这种地役权的准共有关系，接近相邻关系中的共有关系—各个小区的主要不动产不是共有关系，次要不动产是共有关系。

4．地役权准共有关系可以与相邻关系一同延续到底

地役权准共有关系，不一定依赖于小区建筑物区分所有权的共有关系而成立，因为地役权人既可以小区为单位向外寻求需役地，也可以独户业主为单位向外寻求需役地。可以说，没有不动产相邻关系，便不能形成业主的共有关系和准共有关系；但是，不动产相邻关系的存在，是不以是否存在业主的共有关系和准共有关系为要件。

地役权准共有关系的设立，一般是在建筑物建造时开始选项、选点，于相关的管线接驳时成功设立，即在建设项目动工时由建设单位先行设立。建设单位的地役权是临时地役权，虽然意义没有业主的意义大，但是，应当记住的问题，是第一次发生地役权关系的正是建设单位。从难度上来看，设立地役权时的难度肯定大于业主的地役权。

地役权准共有关系的设立，整个过程，是从临时性、短期性的设立一步过渡到固定性、长期性的设立上来的。业主取得地役权与取得房屋产权并不一定是同步的，是从取得房屋钥匙的那一时刻开始设立的，取得房产证是以后的事情。业主的地役权设立以后，就身兼两个相邻关系和两个共有关系，一个是本小区的业主相邻关系和业主共有关系，一个是若干小区的不动产相邻关系和地役权准共有关系。其中，地役权准共有关系基本形态定位于一个小区的不动产相邻关系，两个以上的地役权准共有关系是比较少见的。

地役权准共有关系设立以后，业主对于本小区的相邻关系是有意识的，对于其他小区的不动产相邻关系是无意识的，对于地役权也没有什么概念。无论如何，地役权准共有关系的设立到延续，这是法定的权利，是与房屋所有权、建设用地使用权配套行使的权利，这种法律要件是肯定了的。地役权的物权化保障机制，可以使知情的或不知情的地役权人的地役权准共有关系可以与相邻关系一同延续到底。

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