7月新开盘项目量跌价涨，高端项目仍受市场追捧

文/董成竹

量跌价涨背后凸显楼市博弈

据亚豪机构统计数据显示，7月份京城共有19个项目开盘，其中首次开盘的纯新盘项目为5个，如金隅花石匠、兴创·D标、富力十号、中粮万科长阳半岛等，其余均是老项目后期开盘，这19个项目新增供应套数为5921套、供应面积为66.1万平米，这些项目整体开盘均价为27443元/平米，环比6月同期，新增供应量分别下降了26.5%和4.0%，而与此同时，7月开盘价格却环比上涨了17.6%，呈现出了明显的量跌价涨的态势。 7月份无论是开盘项目个数还是纯新盘入市个数以及新增供应量均有一定的下滑，这主要是受到当前楼市大势的影响，当前政府明确表态，楼市调控不放松，尤其是继续实行严格的差别化信贷政策，而且北京市场已经在二套房贷认定上做出了明确的规定。因此，当前有许多开发商并不看好目前的市场。而7月开盘价格高涨，主要是受到一些高端项目的影响，导致当月整体开盘价格走高，例如09年的地王项目富力十号（广渠路10号地）开盘价格高达45000元/平米，其别墅项目达62500元/平米，而京广桥东北角的首创禧瑞都项目开盘均价达65000元/平米，更是价格不菲。其他的如融华世家、丽都壹号等项目均价也都在四万元每平米左右。正是在这些高端项目的影响下，7月份的整体开盘均价才出现了明显的上涨，但是从有成交记录的项目数据来看，7月新开盘项目的成交均价为22872元/平米，仅为开盘均价的83.3%，而据亚豪机构统计数据显示，7月北京在售商品住宅的整体成交均价为18877元/平米。远低于7月的开盘价格，这说明，尽管开发商期望的价格较高，但在市场的博弈下，不但不实行低价销售，这充分说明当前市场已经转变为买方市场。楼市博弈程度是不言而喻的。

热销项目实行低价策略，将会影响区域价格走势

据亚豪机构调查了解，6月底位于大兴的保利茉莉公馆项目，开盘即实现了热销，千人购房场面重现，当日实现认购额近10个亿，7月31日该项目再次开盘，近400套房源一扫而光。再次上演了热销的传奇，同样，位于房山区的万科长阳半岛项目也出现了久违的热销场面，分析这几个项目之所以会出现热销，有一个共同点就是均实行了低价入市的策略，性价比比较突出。这些项目的热销，对其所在区域的影响是比较明显的，据亚豪机构统计数据显示，7月份新开盘的项目中，有两个项目的开盘均价比上期有所回落，如绿地中央广场·新里西斯莱公馆项目，7月开盘均价为18500元/平米，比上期开盘均价下降了500元/平米，据悉该项目也位于大兴黄村区域，与保利茉莉公馆同属一个区域。此外，位于通州区永顺镇的K2·清水湾项目开盘均价为25000元/平米，比上期开盘均价下降了1500元/平米。对此，笔者分析认为，热销项目低价入市策略，势必对同区域、同类产品造成一定的影响和压力。因此，从实际效果来看，这些项目的低价入市会影响该区域的价格走势。

高端项目占据核心资源，虽价格不菲但仍受市场追捧

7月份新开盘的项目中，高端项目频频出现，从成交情况来看，这些项目仍然取得了不错的销售成绩，受到的市场的追捧。据亚豪机构统计数据显示，7月份开盘的均价在三万元每平米以上的项目有4个，占总开盘比重为21.1%，其中，首创禧瑞都项目开盘均价达65000元/平米，而名气颇大的广渠路10地项目——富力十号住宅部分开盘均价为45000元/平米，其别墅产品也达到了62500元/平米，这些均是千万级的豪宅产品。从销售情况来看，据亚豪机构统计数据显示，富力十号当月成交量了36套，销售率达36.1%。整体销售情况还是不错的。

而从成交价格方面分析，7月新开盘的项目中，有两个项目成交均价高于开盘均价，分别是首创禧瑞都和上第MOMA，其中首创禧瑞都项目成交均价高出开盘均价906元/平米，而另一个项目也高出了近100元/平米，这两个项目均位于城市核心区，资源丰富、地理条件优越。

 高端项目在当前的弱市环境下，仍然受到市场的青睐，说明京城楼市必然会形成两极化趋势，一些资源优势比较突出的项目仍然会受到高端客户的追捧。这也说明，这类产品的稀缺性及不可或缺性。高端项目虽然拥有一定的市场基础，但也会受到调控政策及市场大势的影响，如位于广渠路10号的地王项目富力10号项目，其住宅部分售价45000元/平米，比业内预料价格要低，这说明，调控政策对该项目的市场预期产生了一定的影响。