在“新国十条”出台三个月后,广州楼市量稳价跌,房价终于出现“松动”。根据阳光家缘网签数据显示,7月1日至7月30日,广州十区二市一手住宅成交面积44.07万平方米,较6月同期环比升0.66%,止住了连续三个月的跌势。全市均价为10386元/平方米,环比跌6.2%,仅高于今年2月份10252元/平方米的均价。

　　  经过四个月的调控，部分投资者重回市场，广州楼市近期也出现了一波“价量齐升”的反弹。按照阳光家缘“网签”数据统计，8月上半月十区两市一手房成交量29.2万平方米，是7月整月成交量45.5万平方米的65%，8月份十区两市“网签”有望回复新政前的3月份60万平方米以上成交量的正常水平。相对成交量的回升，十区两市整体均价稳定，没有明显变化。

　　  外围城区的花都、增城、番禺成交量位列广州十区两市前三甲。8月份花都区表现出色，经过5、6、7三个月降价救量后，花都在8月份回复量价齐升态势。位于花都区政府板块的锦东花园上周推出新产品，以8500元/平方米的售价，取得78套成交的好成绩。

　　  根据某机构监测数据统计，8月1至14日， 广州十区二市一手住宅成交面积为26.75万平方米，与7月份同比增长53.5%，成交出现明显回暖。此外，同期住宅成交均价为10593元/平方米，与7月份同比增长4.2%。8月成交量上升在预期之内。

　　  7月期间市场观望逐步消散，购房者开始伺机入手，加之外围发展商大范围优惠促销，令7月成交展现回暖态势。随着购房需求的增加，同时中心城区楼盘在外围促销成交明显提高的启发下，也加大促销宣传力度，中心城区成交增长在8月逐步显现。因此，在外围成交趋升的基础上，中心城区成交增长将使8月成交整体攀升。

　　  2010年8月均价上升主要由两方面原因形成：一方面，外围发展商由于7月的降价促销行动收获了购房者显著的反应，因此外围发展商会维持平稳价格或者稍微有小幅抬升以作进一步试探。而另一方面，由于中心城区成交大幅增长，并在广州整体成交量比例中保持了2到5个百分点的增幅，因此，价格相对外围较高的中心城区楼盘的成交量提高将拉升广州整体成交均价，属于结构性的均价抬升。由于短期内政策仍将保持从紧，而金九银十的旺期降至，楼市成交有机会实现整体回暖，但价格仍将保持稳定波动的态势。开发商在此关键时刻，抢先抓紧回暖时机，吸纳徘徊购房者，加紧出货是为上策。

　　  数据显示，8月1日至8月29日，广州十区二县一手住宅成交面积为62.8万㎡，与7月同期相比大涨49.2%，这也是近4个月来成交面积首次重上60万㎡关口，成交套数为6056套，与7月同期相比大涨55.5%，无论是网签面积还是套数均为今年第4高的月份。

　　  一,广州房地产交易官方网站阳光家缘网签数据显示,8月1日至8月29日,广州十区二县一手住宅成交面积为62.8万平方米,与7月同期相比大涨49.2%,这也是近4个月来成交面积首次重上60万平方米关口。广州一手住宅成交套数为6056套,与7月同期相比大涨55.5%,无论是网签面积还是套数均为今年第四高的月份。成交价方面,8月1日至8月29日,广州十区二县一手住宅均价为11086元/平方米,与7月同期相比反弹7.5%,这意味着在7月份均价创下今年第二低点后,8月份成交均价再度重上11000元大关。

　　  二,有研究房产数据中心统计显示，8月1日至8月29日，广州十区二县一手住宅成交面积环比大涨49.2%，均价也环比反弹7.5%至11086元/平方米，加上日光盘的屡度出现，印证了广州楼市确实出现回暖的现象。

　　  8月1日至8月29日，广州十区二县一手住宅成交面积为62.8万平方米，与7月同期相比大涨49.2%，均价为11086元/平方米，与7月同期相比反弹7.5%，“量价齐涨”的局面印证了广州楼市确实出现回暖的现象。

　　  三,阳光家缘网签数据显示，8月1日至8月29日，广州十区二县一手住宅成交面积为62.8万平方米，与7月同期相比大涨49.2%，这也是近4个月来成交面积首次重上60万平方米关口，成交套数为6056套，与7月同期相比大涨55.5%，无论是网签面积还是套数均为今年第四高的月份。除此之外，8月1日至8月29日，广州十区二县一手住宅均价为11086元/平方米，与7月同期相比反弹7.5%，这意味着在7月份均价创下今年第二低点后，8月份成交均价再度重上11000元大关。

　　  从区域情况来看，中心六区一手住宅均价为17342元/平方米，环比微跌0.6%，但成交占广州十区二县交易面积的比例从31.1%微升至32.2%；新四区与二县市一手住宅均价为7431元/平方米，与7月同期相比上涨4.9%，成交面积占广州十区二县交易面积的比例从68.9%微跌至67.8%。从各区情况下，全市十区二县仅有海珠、花都、越秀与黄埔四区均价出现环比上涨，其余六区与二县均价仍旧出现环比下跌。在全市242个有网签记录的楼盘中，万元以下的楼盘占50.8%，与7月份同期相比减少1.9%。

　　  四,有研究机构认为,除从化外，广州下半年新推货量达40823套，再加上在售余货20856套，今年下半年全市可售货量达61679套，竞争压力加大。其中，亚运城所在的番禺区更是达到了11836套的可售货量；以户均面积100平米计算，可售面积超过600万平米，而这些巨大的供应量绝大部分将在金九银十之间面市。又是这家研究机构的一份数据说，今年8-11月广州全市预计新增供应为27118套，月均新增供应达到6780套，与今年1-7月的月均新增供应相比增幅达54%。

　　  据统计，8月份广州住宅新增货量达6765套，较7月同期大幅增加78.5%，截至8月29日全市未售货量达到61037套，未售面积为770.7万㎡。

　　  根据广州市国土房屋管理局数据，2010年上半年广州交易登记面积为333.25万平米，同比下降22.1%。在新政出台之后，月度交易登记面积仅为50多万平米，相比往年下跌幅度较大。实际上，即使在销售火爆的2009年，整个下半年的成交面积也仅为550万平米。

　　  据有研究统计，从8月1日到29日，广州十区网签有47万平方米，加上增城和从化是64万平方米。而新政之前的3月份网签也是这个数字。因此，广州现在的楼市已经基本恢复到新政之前的水平，买家观望的情绪已经开始结束，经过4个月政策的消化，现在大家的心态已经回到了新政之前。

　　  2010年8月份广州楼市“量价齐涨”,广州楼市出乎意料的回暖，在数据上得到印证。

　　  八月商品房网签急剧大增，“量升价稳”说明楼市开始回归理性，政策调控效果基本到位。开发商不再侥幸政策调控会放松或退出，而地方政府和开发商预期房价上涨的心理彻底破灭。房价不再野蛮般疯狂上涨，大部分刚性需求和改善型买家也积极入市，销售成交开始上升。

　　  一方面国务院和各部委态度强硬，尤其是房产税和空置税及地块“黑名单”的议论和提出等处理，开发商害怕政府再出更加严厉的政策调控，打消了开发商对政策的预期。另外一方面，同时，开发商因冲击年业绩和回收资金及政策调控等供应过大压力，所以下半年不会继续“扛”房价对抗政策，将积极主动降价，调整价格，迎后合市场购买需求，快速销售。如果继续“扛”下去，死的开发商。

　　  严厉的政策调控之下，广州房地产下半年进入下行通道。从8月成交和价格数据上看，广州楼市年底将保持“量升价稳”的趋势。一方面，今年下半年广州供应偏大，新增供应和存货及保障房等产品过于集中上市推出，造成市场“供大于求”。另外一方面，政策调控的不稳定性，导致部分投资客和改善型及刚性需求买家继续观望，市场需求减少。

　　  因此，开发商在今年楼市“金九银十”不仅加快新产品上市，还得尽快消化库存的房源。所以在价格上必然要调整，方可拉动销售。同时，今年政府在政策调控下一步，主要是专门在实施和执行以往的政策上发力。针对市场供应不平衡和投资投机及保障房等土地空置的问题，出台新的具体细则，保持政策调控的连续性和稳定性。