中国连锁经营实战网：卖场地址是影响卖场发展前景的最直接因素，而调查商圈的市场状况、顾客状况和竞争状况，更是选择卖场地址及确定卖场经营方向的首要事宜。即使在同一地点开办卖场，不同行业及品牌的卖场所需要的商圈范围也是不同的。像那些高级名贵的品牌商品，由于价格昂贵，所以顾客会特别注意专卖店的信誉、品质、售后服务等，只要知名度高或是顾客对卖场的商品、服务、价格等认同，顾客就会不辞辛劳前来购买，也就是说这种卖场的商圈自然会很大。
 
      商圈的分析主要从以下几方面人手。
 
      (1) 人口规模及特征，包括人口总量和密度、年龄分布、平均教育水平、拥有住房的居民百分比、总的可支配收入、人均可支配收人、职业分布、人口变化趋势以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收人水平。
 
      (2) 劳动力的人力资本：管理层的学历与工资水平、管理培训人员的学历与工资水平、普通员工的学历与工资水平。
 
      (3) 供货来源，包括运输成本、运输与供货时间、制造商和批发商数目、可获得性与可靠性。
 
      (4) 促销，包括媒体的可获得性与传递频率、成本与经费情况。
 
      (5) 经济情况，包括主导产业、多元化程度、项目增长、降低经济和季节性波动的自由度。
 
      (6) 竞争情况，包括现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象，现有竞争者的优势与弱点分析，竞争的短期与长期变动，饱和程度。
 
      (7) 卖场区位的可获得性，包括区位的类型与数目，交通运输便利情况、车站的性质、交通连接状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量，自建与租借卖场的机会大小，城市规划，规定开办卖场的主要区域以及哪些区域应避免开办卖场，成本。
 
      (8) 法规，包括税收、执照、营业限制、最低工资法、规划限制。
 
      (9) 其他，包括租金、投资的最高金额，必要的停车条件等。下面对上述内容做具体分析。
 
      首先，人口特征分析：关于商圈内的人口规模、家庭数量、收人分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收人、总的零售额等数据。
 
      其次，竞争分析：在做商圈内竞争分析时必须考虑现有卖场的数量、规模和分布，新卖场开张率，所有卖场的优势与劣势，短期和长、
 
      期变动以及饱和情况等。卖场过少的商圈内只能满足商圈内部分消费者的需求；卖场过多的商圈，由于竞争激烈，以致每家卖场都得不到相应的投资回报。一个饱和的商圈卖场数量恰好能满足商圈内消费者的需求，这种关系可以通过饱和指数说明，饱和指数可由下面公式求得：
 
      IRS＝C x RE/RF
 
      式中IRS为商圈的零售饱和指数，C为商圈内的潜在顾客数量，RE为商圈内消费者人均零售支出，RF为商圈内卖场的营业面积。假设在商圈内有10万个家庭，每周每个家庭在服饰上支出25元，共有15个卖场在商圈内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数IRS=100000 × 25/144000=17.36元／平方米。如果该商圈在近一段时间每平方米营业额为20元，则说明该商圈的商业卖场已饱和；如果每平方米营业额为巧元，则说明尚未饱和，可以再设卖场。
 
      再次，是对商圈内经济状况的分析飞如果商圈内经济状况很好，居民收人稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多元化，则零售市场一般不会因对某产品的需求波动而发生大的变化；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
 
 
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