林予蘅，刘磊@成全机构研发中心

        到今天为止，九月份正好过了第一周。在上一期，站在九月份的第一天，我们还在讨论所谓的“金九银十”，一周过后，很多城市的商品房成交量开始上涨，价格也趋于稳定。虽不能算是“金”和“银”，但却是个不错的形势，符合我们对于“金九银十”的推断。

与此同时，还有一件震撼人心的事就是各大公司的半年报，上半年上市房企的业绩普遍比去年同期要好。仅从数据上看，上半年的“淡市”会被认为是不成立的——当然也有其它的原因。这一点还不算，上周还有各大公司的8月份公告，“万科单月销售额119亿”，“十大房企8月份井喷了”，这是挺让人感叹的，原来房企真的不缺钱。

最直观的证据是土地市场。据说“地王”又出现了。在上海，合生拿了松江的单价“地王”;在福州，保利的子公司拿了“天价”的晋安地块;在武汉，据说万达76亿元拿了两块“风水宝地”……除了已经成交的，很多在已经发布或者即将发布的土地出让公告中，很多高价的著名的“地王”又开始出洞了。今天，上海正在成交新地王。

这些都可以理解。根据一些能够得到的数据，因为调控，大多数城市的上半年土地成交任务都未完成。比如，南京此前明确的2010年土地供应计划为600公顷，而上半年结束之时，只推出了145公顷的土地，全年三分之一的量都没完成。浙江省会杭州，上半年主城区住宅用地成交的面积为65.9万平方米，仅完成全年总额的22%。上海土地市场也不容乐观，2010年上海计划供应住宅土地为1100公顷，整个上半年仅完成320公顷。这种情况逼得地方政府不得不加快推地的速度，所以一时间土地市场开始火了起来：上海宣布三季度上海计划供应住宅用地约495公顷，武汉两个月供地53宗……各地的土地成交量也在8月份有了大幅度的上涨。

从价格上看，尽管出现了一两个高价的土地，大多数的出让价格还都是较为平稳。土地溢价水平也相对新政前明显回落。北京平均溢价率达81%;广州平均溢价率为71%;杭州溢价率为41%，上海溢价率为34%。在二线城市中，重庆平均溢价率最高，达到42%。另外，天津溢价率为10%，其他城市8月份住宅用地多以底价成交。

这是个很好的现象。

作为房地产行业的从业者，大家都渴望房地产能有个平稳的发展，才不至于一年松一年紧，搞得食欲不振，夜不安寝。这也是中央政府乐意看到的。理性一点，让土地和房价都保持在一个相对合理的状况，小幅波动，是营造和谐社会的关键。

跟房子相比，土地的重要性还更高，因为面粉涨价比面包涨价更有影响力，尤其是当面粉价高过面包价的时候。所以土地出让显得尤为重要。尤其是“金九银十”的季节，尤其是市场刚开始有点回暖迹象的时候。土地出让，其实就是个“推拿”的活儿。政府是推，企业是拿。力道大了不行，力道小了没用，重要的是拿捏其中的分寸。

土地的推拿，政府怎么推？

推地的节奏要把握好。当前的时机，正是房地产调控的关键时期，土地供应量上去确实是好事。但是也要把控住土地出让的节奏，提防一些企业的不理性行为。在当前的情况下，用推地来强化市场的信心，也给了开发企业更多的选择，能够保持住市场平稳发展的态势;同时也可以用推地来试探市场，维持政策调控的效果。

土地的出让应该搭配进行。道理虽然浅显，但头脑热起来未必会这么做。优质土地一定会被抢的，价格就会上去，太多这样的情况对于市场的发展是不利的。土地的推量也要加强计划性。不能因为土地闲置的问题就减少推量。土地闲置是个历史问题，不可能一朝一夕治理干净，有效地办法就是通过推地来加快房地产市场的健康发展，从而推动闲置土地的开发。

学习成功的推地经验。一线城市的很多成功的经验，比如土地出让制度上、程序上、方法上都是可以学习的，对于二三线城市，这些都能够推动当地的土地市场的平稳发展。

对于企业，怎么拿地？

重要的是认清自己，理清企业战略。不是所有的城市都可以进的，不是所有的土地都可以拿的。现在有个趋势是联合拿地，既能够出业绩，也能够降低风险，还可以学习别人的长处，因此联合拿地对于一些还处在快速发展中的企业也许是个不错的选择。另外一个趋势是商业、旅游地产。自从调控之后，商业地产是一枝独秀，很多房企都开始涉足商业、旅游等等，这些确实是趋势，但是并非每个企业都能做下来，或者即使做下来，是否发挥出了企业的核心资源优势，是否符合企业发展战略？热的东西未必是好的，未必是适合的。短视行为要不得。

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