上一篇文章《沿海大城市房地产市场前景依然看好》，引起一定的争议，有的人认为我坚定地看好楼市前景。但是房地产作为不动产，其地方性特点是区别与其他产品的最显著的特征。正如世界上没有两片相同的叶子，世上也没有两套相同的房子。对于不同的城市来说，房地产市场特点自然也相差甚大，如果一概而论，难免有失偏颇。但是对城市进行类型化划分，倒也可以管中窥豹，对规律有所发现。
     如果以城市级别二元划分的话，沿海大城市无疑是以往房地产市场成长的受益者，这种情况持续二十年应该没有太大的问题。虽然中小城市也可以分享房地产品估值上升的成果，有一定的补涨，但是总的来说，其前景并不见乐观，理由如下：

   一、在资源有限性的此消彼长中，中小城市的衰落不可避免

    “严格控制大城市，适度发展中小城市”的城市发展国策，看出中央本意是控制大城市的城市病，让小城市进行均衡发展，但是我们很少看到中小城市发展的样板，反而问题多多。经济发展滞后、社会管理失误、问题丛生，中小城市并没有解决好城市病，大城市和中小城市的差距在逐渐拉开，未来这种差距还要越拉越大。
    根源何在？由于资源的有限性，我国经济的发展都是一种此消彼长的过程。所以长期以来，农村支援城市发展，沦为廉价劳动力和原材料的来源地，价格的剪刀差、城乡二元结构的差距明显。在城市内部，也是一种此消彼长的过程。最核心的资源，比如财政投入、人力资源、外商投资等都是有限的，在如何分配的问题上，显然生产效率的沿海大城市成为这些资源集聚的场所，于是大城市和中小城市也成为一种差别化的二元结构。
    其实有一个很有意思的现象，我们看到在北京、天津这样资源分配型城市的外围，中小城市发展的非常缓慢，北京向外四十里，恍若隔世，犹如从后工业社会回到原始社会。因为有限的资源被大城市吸附和集聚，这种吸附效应对中小城市的伤害是很大的，并且短期内难以改变。
    掌握未来，未来二十年中国经济将越来越依赖沿海若干大城市，上海为首的长三角都市圈、北京、天津为首的京津唐都市圈、广州、深圳为首的珠三角将会持续占据中国经济的半壁江山，成为中国发展的样板，成为中国大国崛起的希望所在。
    此消彼长，中小城市虽然补充性或转移性的增长，但是比较而言，还是处于相对衰落的过程中，于是房地产市场比大城市更早见顶。所以，我们说中国房地产市场会有二十年的好光景，但是大城市可能更长，中小城市可能更短，具体多长时间，依城市而定。

   二、人口流动走向显示中小城市房地产市场更早见顶
    房地产品是一种金融性产品，是典型的资金密集型产业，但是决定房地产市场的根本性要素并不是资金，而是需求，或者说购买型人群的数量和结构，这种人群取决于经济发展带来的就业机会，大城市是受益者。
    未来大城市的发展空间越来越大，机会也越来越多，自然会吸引年轻人的不断涌入，这将减缓大城市房地产市场的衰退期。比如北京承办奥运会，上海的世博会，南京承办2014年的第二届青奥会，这些都将带来很多的就业机会，这些机会主要是面向中青年群体，而中青年群体是楼市需求的主力军。反观，中小城市经济上与大城市的差距在拉开，这样的就业机会并不多，年轻人的施展自己的舞台，追逐梦想的舞台十分有限。一个例证就是，虽然看到靠近大城市的苏中中小城市自然增长率呈现正值，但是考虑到人口迁移因素，扬州、泰州这样很多县市却呈现人口负增长的结果。不谈需求人口结构，人口数量都在减少，何谈楼市持续上涨？
    当然值得一提的是，中小城市即使总人口在减少，但是我们发现城市人口在增加，城市化依然在发展中，所以持续增加的城市人口对于中小城市房地产市场构成支撑，但是扣除人口迁移和精英人口的流失，这种支撑是有限度的。而且当农村劳动力基本上完成转移后（大约10年多一点的时间即可完成），中小城市将失去房地产市场支撑的合理性。但大城市呢？则不同。它除了可以吸引农村人口外，他还可以吸附中小城市的城市人口甚至国外劳动力。
    所以年轻的购买人群的持续涌入将使得大城市的房地产的衰落期来的更晚，而中小城市的房地产市场将更早见顶。（作者孟祥远系城市社会学博士）