容磁.地产行业观察31期（2010.07）

房地产市场格局在调整中发生分化

短短的几天时间，中央政府再次发出了密集的政策调控信号，房地产市场再次被推到了调控的风口浪尖上。与之对应的信息则是7月下旬开始，全国房地产市场开始迅速回暖，成交量短期大幅度反弹，直逼今年三四月底市场最旺盛的时期。而同期公布的上市房地产企业公告中，几乎销售业绩较差的企业，都归结一个共同的理由，即上半年货量不足，导致销售增长不足，典型企业是保利和金地。上半年供应充足的企业，都获得了非常优异的销售成果，典型企业是万科。不过所有业务深陷调控重地的北京和上海的二类地产企业，开始表现出调控政策的影响，业绩表现不理想。

为什么市场在7月底开始大幅度反弹。我们认为7月底楼市反弹具有其必然性。首先从金融市场来看，因为允许境外人民币购买国内债券，这意味着境外人民币市场将快速扩张，以人民币身份进来的热钱将大幅度增加。热钱涌入的渠道除了债券市场外就是股市和房地产市场，从这个角度而言，中央政府调控供需双方的资金来控制市场的手段将遇到严峻的挑战。

其次是今年三季度正是四万亿救市最后的结算周期，大量的结算将堆积在本阶段内进行，因此本阶段内自然会有大量的现金结余。房地产市场的持续上涨，强化了楼市投机的惯性行为，而房地产价格上涨产生的投资成功，反过来又刺激投资行为的强化，这两者共同导致了结余的资金将会大量涌入房地产市场，导致需求的大量增加。而从经济角度而言，实体经济投资环境并没有产生较大的改变，实体投资无处可去，而房地产投资能够得到较大收益，加上本期大量的结余现金涌入，市场需求自然旺盛。

第三则是且行且看的房地产投资市场，虽然在今年一季度开工量大幅度增加，但全国市场的开工量都没有转化为供应量，导致上半年房地产市场依然处于一个卖方市场，以重庆为例，上半年市场预售许可证放量为792万方，而消化量为780万方（考虑到预售证的15%左右的商业消化难度较大，从纯住宅放量来看，可以肯定是超过预售许可证放量）。在卖方市场条件下，房地产市场降价很难发生。

再加上国十条以后，市场价格下跌的效应并没有显现出来，买卖双方博弈的天平开始倾向于卖方市场，再次导致了买方市场对价格预期的上调，从而刺激了需求的再次爆发。

以上因素可以基本解释7月底市场回暖的基本原因。但在市场回暖过程中，各个区域，各个企业表现并不一致，这将导致整个市场开始发生裂变。本轮调控的重点区域是京沪一线城市，而京沪一线城市受到调控的影响和效果远远大于二线城市，这点在市场集中在北京上海广州深圳的上市公司业绩上得到较明显的体现。

如果我们结合到开工量预售许可证数量以及这两个数据之后的现金支付条件来看市场，那么未来市场格局将发生显著变化。这里会有两个假设：假设一:下半年所有企业都增加供应量，即年初的开工量都全部转化为预售许可证放量，那么市场供应短期内将积聚增加，这意味着开发商预期净现金流支出将增加，如果上半年销售较好的企业，可以用盈余对冲下半年的亏空，而上半年销售不好的企业，将面临现金流的巨大缺口，向市场套现的动机和压力降加大，率先降价的可能性大幅度增加；而如果下半年所有企业保持与上半年一样的策略，在且行且看的情况下调整开工节奏，都同时放缓放量节奏，这样可以基本保持一个市场供求平衡，但上半年销售充足的企业，将成功保住上半年的销售果实，拉开与上半年销售业绩不好的企业的差距，市场集中度将得到提高，而如果累积的开工量在明年或者是今年四季度将不得不释放，那么就重新回到第一个假设上来。在这两个假设条件下，今年上半年销售良好的企业，将有可能因节奏的领先而保持一直领先，而节奏出现问题的企业，将有可能在后期市场上一直落后。

而衡量这个市场格局变化的第三个因素就是融资能力，本轮国企的改革思路是集中做大做强国企，从这个角度我们可以看到今年上半年土地市场的主角依然是国企，如果国企能够利用自身优势，寻找到融资支撑，在确保安全的情况下，让大量的现金改变自身节奏，重新调整节奏，跟紧市场节奏，那么他们依然可以避免在本轮市场调节过程中，一招落后永远落后的尴尬局面。

但上述两个假设条件都是针对大中型企业，而对于中小企业而言，上一波地王没有能力拿到土地，在土地市场松动时候拿地，刚好又会碰到调控政策后面出现的市场供求关系逆转的压力，也就是中小企业完全可能出现高价拿地，低价卖房的市场节奏，这种节奏下，自然难免被市场份额被压缩，甚至被市场淘汰。

从本轮调整后万科的表现来看，本轮调控将有可能是万科梦寐以求的扩大市场份额的最佳时机，而当前市场表现也正向着万科期望的结果在前进。