开发商“内急”北京一地王开盘恐成“低王”

每经记者 叶书利 发自北京

 

金融街旗下的北京楼盘金色漫香郡将于月底开盘，开盘均价为11000元/平方米，该开盘价成为地产调控以来北京入市新盘的最低价，不过鲜为人知的是，2007年9月拿地时，该地块却是当时大兴区的单价地王项目。

此外，保利茉莉公馆与长阳半岛的几批房源，也以低价陆续入市，但记者调查后发现，当时开发商的拿地成本并不低，甚至可以说是高价拿地。

至于高价拿地，时下却低价开盘，一位不愿透露姓名的行内人士向本报记者分析道，主要是开发商“内急了”，因为时下的楼市，虽然表面火热，但实质是外热内冷，本质上仍然姓“冷”，不姓“热”。

 

地王项目大甩卖

金色漫香郡的工作人员向《每日经济新闻》记者说：“该楼盘将于月底开盘，最终价格还未定，但均价约在11000元/平方米。如果现在办一张金卡，在开盘当日，凭此卡还可享受2万元优惠。”

根据本报记者的调查，11000元/平方米的开盘价，创下了新政后北京楼市新房开盘价的新低。但2007年9月，开发商金融街在拿下这块地时，其楼面价曾创下了北京大兴区的新高，成为区域单价地王。

金色漫香郡所在的地块为大兴区黄村镇孙村组团住宅用地。

北京市土地储备中心的资料显示，该地块土地面积为23.46万平方米，建筑面积为25.7万平方米，用地性质为居住用地，可兼容使用性质配套设施。

2007年9月5日，该地块以4.6亿元的底价公开向外招标。吸引了金地、龙湖、首创、北京城开、金融街等8家房企参与角逐。后来，北京城开、金融街、首创皆提出7.5亿元以上的报价，但最终金融街以近三倍于底价的12.03亿元夺标，而报价排名第二的北京城开，其报价只有9.63亿元。

12.03亿元的中标价，致使该地块的楼面价高达4675元/平方米，一举成为当时北京大兴区单价地王。

据悉，当时该地块周围的楼盘，新房均价约为8000元/平方米，而4675元/平方米的楼面价，加上后期的建安成本、营销成本以及税费成本，成本价已远超8000元/平方米。

时下该楼盘以11000元/平方米向外出售，肯定是低利润运营了。

这位行业内士向本报记者说，时下北京一个楼盘，土地成本一般占项目的30%-40%，税费成本也占30%-40%，营销成本一般占10%，此外，建安成本一般为2000元/平方米，如果以此为基准，粗略计算下来，金色漫香郡的经营利润已所剩不多。

实际上，时下北京楼市风头正劲的保利茉莉公馆与长阳半岛，也属于典型的高价地、低价开盘的项目。

 

 

 

 

 

楼盘	土地	楼面价	报价均价
长阳半岛	2009年9月	6450	13500
金色漫香郡	2007年9月	4675	11000
保利茉莉	2009年7月	7250	17000

以长阳半岛为例。该楼盘所在的地块为房山区长阳镇起步区1号地。

2009年9月3日，远洋地产、首开地产、北京城建、中建地产、中粮万科等13家名企参与竟拍，起始价为8.3775亿元，最终中粮万科以22亿元中标，溢价率高达263%。楼面价达近6450元/平方米，当时已居于高价地行列。

当时曾有行内人士为此项目算了一笔帐：以6450元/平方米的土地成本，以及后期的税费成本与建安成本、营销成本等，该项目对外销售时，售价需在15000元/平方米以上，方可保持盈亏平衡。

实际上，中粮万科曾一度将该项目的预期开盘价定于15000-17000元/平方米区间，最终碍于地产调控的大背景，以13500元/平方米“被迫”开盘，仅比旁边的限价房项目售价高出近1000元/平方米。

 

外热内冷压力所致

行内人士对此现象解释说，开发商在房地产业火热时高位拿地，对外销售时却遭遇调控。在无声抵抗政策几个月后，一些大型房企，尤其是上市房企，迫于年度业绩压力，只能选择部分楼盘低价甩卖，冲击业绩了。

以金融街为例，8月19日发布的该公司半年报显示，上半年，公司净利润为5.08亿元，同比暴降32.78%，每股收益0.20元，同比大降33.33%。此外，半年报还显示，公司的房地产业务，其供应量主要集中于下半年，但以老项目为主。

行内人士说，正因为金融街时下主要以老项目为主，在降价促销上，老项目相对较被动，因此公司选择了纯新盘金色漫香郡为切入口，打响了年度业绩的保卫战。

在此方面，万科的做法就极具榜样。在低价开盘的促销下，8月，万科销售收入过100亿元。

行内人士进一步介绍说，时下表面上看，虽然房价反弹，且成交量回暖，市场火热，但时下楼市呈现典型的“二八现象”，即20%的低价开盘楼盘的成交量占总成交量的80%，其余80%的楼盘只占据20%的成交量。也就是说，时下的市场火热属于虚假繁荣，局部火热，不是整体回暖，本质上，市场仍然属“冷”。打破成交僵持的是一些降价盘或低价盘。因此，一些大型房企，迫于业绩压力，仍然只能选择低价开盘或降价。