金九银十:打折、优惠、送礼一个都不能少
已经进入“金九银十”的门坎了，市场出现了多大的变化？传统上认为的“金九银十”销售火爆的场面真的会出现吗？
最近从开发商的层面上看，为了迎接久盼的“金九银十”还是做好了来场盛宴大餐的准备的。这可以从许多项目集中上市中揣摩出些许端倪，也可以从最近接连不断的地产峰会中看出点名堂。
中国今年遭受了历史上罕见的多重重大的自然灾害，同时人为的安全事故也夺走了很多人的生命。这个夏天，全国的工作重心基本上都在抢险救灾中几个点上移动。多少个日日夜夜，温家宝总理都是在飞机上、汽车里、帐篷中度过的。
这段时间，从417之后的楼市调控不可避免地受到了一些影响，楼市调控半途而废的言论也出来了。与中央调控明争暗斗的各种形式也纷纷登场亮相，比娱乐界三俗更俗的地产三俗也浮出水面。
但是，不管怎么说，开发商只动嘴皮子是不行的，开发商需要的是真金白银的流入流出。“金九银十”这场仗能不能取得胜利，最后还是要看销售收入如何。现阶段对开发商来说，把房子卖出去才是硬道理。还等啥？
国家保障房建设正在加大马力上路。甚至任志强这位高调叫喊只为富人盖房子的大佬，都要跻身保障房市场了，那些小的开发商更是面临生死存亡的命运选择。另有一些大的开发商也开始转战以前不被看好的二三线城市，甚至像黄村、长阳、亦庄、采育这样的卫星城，也成了争夺的热点。
统计显示，在今年上半年存货同比增幅排名前十位的上市公司中，有半数是房地产企业，房地产公司上半年的存货同比增长了2423.87亿元。已披露中报的上市房企中，有87家上半年存货同比有所增长，其中有14家涨幅超过100%。上半年地产四大龙头公司存货总计高达近2900亿元。
约七成公司经营性现金流为负，超过80家上市公司资产负债率高达50%以上，说明整个行业资金吃紧。尽管整个行业资金状况继续恶化，但企业的盈利能力和偿债能力已经明显出现分化。
当前楼市也出现分化特征。新盘都以低价开盘，老盘还在坚守高房价，不是不想降，而是不敢降。降价的楼盘就好卖些，不降价的就只能保持零记录。同时，有的高档住宅价格还出现了反弹的情况，而普通住宅降价已经成为大势所趋。市场主体都是自住型、改善型等刚性需求，投资性需求基本退出市场。
不管怎么说，“金九银十”打开房价下降的窗口。“金九银十”是传说的传统旺季，各方对三四季度之交的两个月份多寄予厚望。率先降价的万科和恒大等少数先行者已经尝到甜头扩大市场份额，其他的开发商为了保销量、保份额将不得不也跟着举起降价的大旗。
供求关系一直是支持高房价的主要理由，现在可以看出，去年下半年新开工的项目正在陆续入市，未来半年至一年左右的时间里市场供应是有保证的。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，已经有40多个楼盘决定开盘，短期内市场供应量也会显著增加。
当然，对开发商来讲，降价也像从身上割肉般难受。于是，一些开发商也在试图通过其他途径寻找突围的方式。上个月，通州一个楼盘就推出了“无条件退房”的承诺。最近，大兴亦庄的海棠别墅项目又推出了购房送20万装修基金的促销新模式。
无条件退房也好，送基金的模式也好，无非是想向业主表明一个对楼盘未来价值的态度。当然开发商表明的价值是不是就真的是房子的价值，还要时间的考验。别墅项目最近确实出现逆市上扬的情况，但这能代表楼市的回暖吗？
我认为，别墅的属性本来就与普通住宅有很大的区别。虽然别墅投资不是一般人的游戏，但是别墅区空置和外租的比例一直都不算低。海棠别墅承诺的送装修基金模式，是越贵的房子送出来的也就越多。
海棠别墅项目在逆市上扬的别墅群中，依然送出装修基金的方式，多少有点像万科率先降价的意思。不管怎么说，万科这次又走在了行业的前头，谁不服也不行，既然有降价优惠的意思，为什么不在别人前面先走一步？
未来两个月新房市场将迎来最大规模降价潮这是不容置疑的，但是，必定品质也是决定楼盘方向的重要因素。