新快报：本期议政厅的话题是关于公租房，《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》的最大亮点是首次开放户籍限制。不过，《办法》还规定，非户籍申请人士只能申请社会力量建设的公租房，政府投资兴建的公租房则主要提供给户籍人口。而目前广州在建的公租房几乎都是政府建设，社会力量投入的少之又少。那么，这是否意味着广州公租房仍然没有真正打破户籍限制？公租房申请的户籍门槛，究竟是彻底打破比较好，还是部分保留比较好？
（参考资料：《广州市公共租赁住房制度实施办法》出台年入7万以下可申请公租房： http://tinyurl.com/25tggrv ）
韩世同：我认为广州公租房政策实际上并没有真正打破户籍限制，因为社会力量建设的公租房才能提供给非本地户籍的无房户，而这部分现在连房源还未能落实。而政府主导的所谓的公租房实际上只有符合保障性住房条件的本地户籍的低收入住房困难户才能享受。
我认为不仅公租房有必要彻底打破户籍门槛，就是保障房也应部分对非本地户籍但对广州经济有贡献的低收入困难户开放。但不应该是象征性或名义上放开实际上并没有放开。
新快报：目前广州在建的公租房几乎都是政府建设，社会力量投入的少之又少，各位认为这是由哪些原因造成的？在如何吸引社会力量建设公租房方面，您有什么建议？
韩世同：我认为是因为目前有关社会力量建公租房的政策还不清晰，公租房的办法本应以外夹心层为主，结果却变成以内夹心层为主。
如果政府主导的公租房也有一部分能用于中等偏下收入者，也就是大约年收入在18000-30000元左右这部分人群，这部分租金可按市场价60%来计租；而年收入在30000-70000元之间的夹心层由社会力量来提供房源，其中年收入30000-50000元的可按市价70%计租，年收入50000-70000元按市价80%计租。
社会力量建公租房要给予一定土地、税收优惠，参照经适房的优惠是可行的，但要具体落实执行到位才可能得到社会单位的认同，才有人愿意投资建这类公租房。
我曾提出：政府在公共租赁房建设方面可以充分发挥社会力量，借助单位、企事业和民间的力量来开发和建设公共租赁房。例如有些废弃空置的旧厂房、写字楼和旧旅店等物业，应该鼓励改造成公共租赁房，应该在报建、改规划设计、工商城管、信贷税收等方面给予适当的优惠和扶持。这方面应当发挥街道和居委在这方面的作用，通过他们来组织实施和推广，相信这要政策和制度落实到位，要不了多久就可以看到明显的效果。
（参考资料：当前商品房利润高开发商不愿投资公租房: http://tinyurl.com/367pm2t ）
新快报： 公租房被寄予“解决城市‘夹心层’住房难问题“的厚望，但“夹心层”如何界定却不那么容易。目前的《办法》规定，户籍人士申请公租房须人均年收入低于15000元，非户籍人士的门槛是人均年收入7万元以下，这样的门槛设置是否合理？例如有论者认为，7万元以下这个标准几乎所有人都能达到，没有实际意义。在“夹心层”的标准认定上，您有没有什么其他的建议？
韩世同：国家七部委《关于发展公租房指导意见》对公租房供应对象有明确界定：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，并不包括享受廉租房实物配租和经适房政策家庭。而广州的市经济租赁房主要是解决“内夹心层”人群的住房问题，即买不起经适房又不符合廉租房条件的低收入住房困难家庭。
我认为应该按国家指导意见来制定公租房政策和夹心层的认定标准，即公租房主要的对象是年收入在18000-70000元之间的中等偏下收入外夹心层；而那些年收入在15000以下的低收入内夹心层，应适用于较高租金标准的廉租房政策或先租后买的经适房政策，而不应放在公租房政策中来考虑。
新快报：对于外地人申请公租房的租金，市保障办副主任黄信敬表示，由于这部分人能承担的租金能力较高，所以定位市场价的80%。各位是否认同黄信敬的说法，这个定价是否合理？
(参考资料：http://news.sina.com.cn/c/2010-09-21/011118141733s.shtml )
韩世同：我认为要具体来分析看待，对于那些年收入在5-7万元的无房户，即使按市价来承租也不太成问题，因为按一般标准市价租金也大都在每年2-3万元左右，这些中等偏上收入者基本都可以承受，更何况还要按市价的8折来计租呢?但对于中等偏下收入者，即年收入在18000-30000元这些外夹心层来说，2-3万元的租金打个8折还是承受不起。因此，应该细分租金标准，而不应笼统地采用一个档次和标准。
新快报：2010年广州市政府承诺兴建的公租房有8000套，相对于需求来说，房源供给显然严重不足。那么，《办法》宣称的“打破户籍限制解决夹心层住房问题”是否具有实际意义？
韩世同：如果这8000套是真的用于外夹心层、而且还包括那些非本地户籍的外来务工人员，那显示是很有意义的，甚至据此认为广州在住房制度建设方面进入一个新的历史阶段，即使被称之为划时代具有里程碑的意义也不为过。
但事实并非如此，这8000套政府主导的所谓的“公租房”其实只是租金档次较高的廉租房或先租后买的经适房，根本就与那些非本地户籍的外夹心层无关也无缘。这样弄虚作假的做法的确没有任何实际意义。
新快报：目前广州推行的公租房在户籍限制、租金水平、租售设置上与其他城市的公租房都存在区别，那么广州的公租房概念是否名副其实的“公租房”？您在博客里就撰文指出，目前广州推行的公租房政策，实际上就是挂着公租房的“羊头”卖着经济租赁房的“狗肉”，关于经济租赁房与公租房的雷同之处，可否做进一步的阐述？
（参考资料：韩世同：广州公租房政策挂羊头卖狗肉： http://tinyurl.com/2ccbl3y ）
韩世同：我今年6月就曾撰文指出：如果广州住房保障办仅仅将“经济租赁房”改称为“公共租赁房”，但仍然是用于解决“内夹心”即买不起经适房又不符合廉租房条件的低收入住房困难者，就还是“换汤不换药”。这对于那些本应享受公共租赁房待遇的中等偏下收入住房困难者而言，无异于“望梅止渴”和“画饼充饥”，短期内根本没有希望盼到真正的公共租赁房。
因为，即使没有国家的公共租赁房政策，广州也要解决那些低收入中的内夹心购房困难问题。但对于真正的“夹心阶层”，或称为“外夹心层”，即那些买不起商品房、又不够资格享受廉租房和经适房待遇的中等偏下收入住房困难者，广州今年除了已经推出的425套限价房外，如果不采取其他措施，就可能没有可供的房源了。
我用“挂羊头卖狗肉”来形容广州公租房政策的做法，是因为这个政策就是挂着“公租房”这个羊头，实际上却在卖“保障房”的狗肉，让那些傻等公租房的外夹心层空欢喜一场。因为按这个管理办法，政府基本上着重解决“内夹心”即保障房低收入人群的住房问题，而将一大批无房的“外夹心层”全部推给社会力量来解决。我不清楚这到底是广州市政府的意见，还是住房保障办自己的意见？
按这个办法政府主导的所谓的“公租房”，房源充足而且保证，但门槛很高（低），必须人均年收入低于15000元，而经适房的门槛反倒是18000元；而社会力量的公租房，门槛很低（高），人均年收入7万元以下者都可以申请，几乎所有的无房户都可以达标，可房源却毫无保障。这不是“画饼充饥”、“望梅止渴”吗？
其实经租房与公租房基本上是属于两个不同范畴的住房，一个是用于解决“内夹心”即买不起经适房又不符合廉租房条件的低收入住房困难者，一个是用于解决“外夹心层”即那些买不起商品房、又不够资格享受廉租房和经适房待遇的中等偏下收入住房困难者。两者之间本无雷同之处，只是住房保障办硬是将两者等同或混淆为一体，将两个内涵和外延都完全不同的概念等同在一个概念下，这是偷换概念的做法。
现在看来，广州在公共租赁房发展和建设方面，不仅理念、观念有所落后，在决策、制度、管理和办法等方面也已经大大落后于北京、上海和重庆。尤其是，广州公共租赁房的政策研究不应该取决于住房保障办的操作能力。如果要等解决好内夹心的住房困难后，才回过头来解决外夹心层的住房，就会拖延公共租赁房制度和政策的建设，可能会加大和激化社会夹心层住房困难的矛盾。
新快报：您在文章里还指出公租房不属于保障性住房而属于政策性住房，如果其政策仍由住保办来制定不太合理，应专门成立一个政策性办公室来处理，可否对此做一些较为详细的阐述？
韩世同：我之前也曾建议广州市不要由住保办来制定公租房的政策，因为他们有可能因认识和操作能力而影响国家公租房政策的贯彻和落实，使得真正的夹心阶层（中等偏下收入而非低收入）的住房问题迟迟得不到解决。
我现在更加认为，既然广州可以为保障性住房成立住房保障办，为何不可以为限价房和公租房这类不属于保障性住房而属于政策性住房成立一个政策性住房办公室呢？这样就可以两项工作都得到推动和开展。
我认为主要是住房保障办比较关注保障性住房政策的落实和执行，而对于外夹心层的限价房和公租房则不够关注。在住房保障办看来要等到保障性住房的任务完成以后，才有能力考虑外夹心层的住房问题，虽然现在限价房和公租房的工作也交由住房保障办来组织落实和实施，但似乎其缺乏能力和动力兼顾这部分的工作，而主要精力、财力、物力实际上还是投放在保障性住房，即廉租房、经适房，以及两者之间的经租房。
因为我才提议不要让住房保障办来制定外夹心层的住房政策，有其制定显然会因为立场观点导致“偏心”，只关注保障房的建设，而不关注限价房和公租房的建设，甚至会用保障房的成绩来替代政策性住房的成绩。
新快报：根据媒体的采访发现，《办法》公示以后，很多市民担心租金会就经常调整或者上涨，还是愿意凑钱买经济适用房，而不会首选公租房。有经适房在，公租房是否成为鸡肋，您如何看待这种现象？
（参考资料：广州公租房有人期待有人不屑 http://tinyurl.com/2frh8ur ）
韩世同：对于可以享受经适房标准的年收入在18000元以下的低收入者，他们的确是会这样来考虑，但如果凑钱也买不起，还不如先租后买，这部分所谓的“公租房”，实际是租金略高的廉租房而已，还是十分划算和合理的，而且还可以先租后买经适房，何乐而不为呢？但对于那些年收入在18000以上、70000元以下的夹心层，这些政府主导的所谓的“公租房”是无缘享受的，而社会力量建的公租房现在还不知道如何，可能不赚钱没有人愿意建，也可能建好了租金标准太高没人愿租，这部分倒可能成为鸡肋。解决之道就是应该分档次、层级来管理，而且政府也要承担大部分外夹心层的公租房建设和管理，而不能全部交给社会力量来建。
新快报：在公租房政策的制定上，您还有没有其他想说的？
韩世同：暂时没有了，有些观点可以参见我为此写过的三篇文章。