广州亚运城项目是2009年富力地产、雅居乐以及碧桂园三家民企以255亿元的天价获得，今年6月，中信地产以及世茂房地产入股，以各自拥有20%的股份参与广州亚运城项目。运动员村总建筑面积达12万平方米，涉及商业和住宅等其他物业，而住宅主要为90平方米两房和110平方米、130平方米大三房，共计2027套，其中仅住宅1763套;此外，媒体村的住宅均为70-90平方米的小户型为主，共计房源2729套，其中住宅物业达到2568套。另外技术裁判和官员村.一直以来，因遭遇新政调控，加上下半年大量的房源进入市场，市场供应量急速上升，对于广州亚运城项目的价格定位始终悬而未定。

  此前，富力地产董事长李思廉表示，价格或将随行就市。而有市场消息显示，该项目价格将会在1.1-1.2万元/平方米之间。2010年广州番禺“巨无霸”亚运城的推出将震荡整体市场，不仅是地块面积规模和地价总额及楼面地价，都是史上罕见的。另外是供应量和影响力及开发商股东人数，都可以称上历上绝无的。

  今年5月房以来，市场上几度传来广州亚运城项目首期8000多套住宅入市销售的消

  如果笔者没有猜测错，10月1日-10日前开始，诚意金将变为定金，再补缴45000元。10月10日开盘时至少选房，再七日或十五日内签定商品房买卖合同。而之前对外称为首期4000余套推出的量会分批分批的推出,主要是控制销售速度和通过房源的好差上涨房价及营销阶段活动,同时受到开发商保留单位的影响.

  根据笔者十来年房地产操盘经验认为，由于价格是最敏感的问题，亚运城代理公司目前在试探市场价格承受力。通过客户选单元，楼层，朝向等问题，确定推货的次序。由于未获得开发商给的预售许可证，等待预售许可证，好确定开售时间。同时，有些交房标准和装修及房源保留等问题未等开发商的确认。

  另外是具体的价格未得到开发商最后的确定，并且在开售时间和地点及开盘方式等问题未确定。例如开盘的方式和解筹的方式，简单说就是5000元购买一张VIP卡，再缴纳45000元作为定金，再到开盘时选房和才知道一房一价及平均价格是多少，是按照VIP卡号选房还是排队选房还是摇号选房。或者是直接缴纳定金，到开盘时直接选房。另外是付款的方式，一次还是贷款按揭，能够享受到什么折扣等，同时首期开盘有什么价格和折扣上优惠等也是未正式确定。

  首先是样板房和沙盘及市中心临时接待中心已经完成，9月17-19日展示完成和储客及带客看房的工作完成，报纸形象广告和网络广告及举办论坛活动已经完成。但是，没有完成亚运城的销售物料和开盘物料及准备好法律文件等。例如，楼书和户型图及手提贷等平面图，另外是诚意金VIP卡和协议书虽然完成。但是没有预售许可证和商品房买卖合同及认购书等法律文件。

  其次是没有具体的一房一价，目前所报的价格基本比较的模糊，平均价格是万元左右/平方米，这个是销售人员讲的。但是，开发商最给的一房一价却没有公示出来。并且具体有多少价格优惠也未确定，是88折还是9折或者是92或95折，或者是送购房现金或者是送什么管理费等折扣优惠也未确定。

  最后是推货单位未确定，主要是开发商给政府关系和开发商关系及其他关系单位没有确定。因此，代理公司正销售的4000余套当中，有20%-30%基本上已经被关系客户提前内部认购了。由于未具体确定推哪一栋和单元及单位的房子，销售人员介绍说是首期4000套一起推出，根据市场需求选房。但是，这样一来会影响后期销售。因为好的户型和朝向及景观等通风采光好的房子被卖出后，留下相对不好的房子就很难销售，甚至会影响到整体价格和开发商预期资金的回收。所以，这个是不确定的。从前两天说推出200多套员工认购，说明是推货的策略基本是先次后好，首期至少分20批-40批快速推出的办法，控制销售速度和销售价格及保持销售的连续性。

  2010年9月22日广州日报报道：亚运城将在10月10日开卖，首次看楼潮爆发，房博会三天中逾2000人前往一窥其芳容。看楼团以广州本地中老年人为主，少有30岁以下买家;买家目的多为退休后居住或出租投资;运动员村因为接近主场馆和具有岭南风格而最受青睐。虽然不少市民仍对尚未完善的配套设施颇有质疑，但是仍具有无限大可能的亚运城板块给予他们“一搏”的信心。

  一是房价的走势如何变化。从房价指数来看，国家发改委和国家统计局发布的70大中城市房价指数显示：广州新建住宅价格指数7月同比上涨6.2%，但与1月同比上涨22.4%相比，涨幅已经回落了14个百分点，呈现不断回落的态势;而环比则已经连续5个月出现小幅下降的态势，详见下面的图表：

  而从国土房管部门发布的成交情况来看，房价从去年8月以来就不断攀升，到今年3月有所回落，但4月再次小幅上涨，5月达到一个历史新高的价位，之后出现小幅回落。详见下列图表：

  不过，今年楼市交易登记数据变化比较大，可能存在一定非市场因素，房管部门建议市场分析看网签数比较真实准确。网签除1月成交达到65万平米，其他月份均在30-40万平米左右，而房价7月为11218元/平米，比2月13254元/平米回落15.36%。详见下列图表：

  从年度的情况来看，今年房价必然呈现上升的态势，即使全年平均房价跌倒万元左右，也要比2009年的9300多元要高。详见下表：

  二是供应量到底是多还是少。年初中介普遍认为今年由于亚运停工供应会很紧张，会出现供不应求的情况。但从2008年的情况来看，一旦市场出现成交萎缩的情况，但供应短期内却不会减少，有可能会因为供应的增多或持平而成交的减少，从而由供不应求转化为供过于求。今年完全有可能重现2008年的情形，由年初担心供不应求，转变到年末供过于求。今年年初阳光家缘网显示住宅可售货量为3万套左右、未售货量为6万套左右，而现在可售货量已达3.5万套、未售货量已达7万套，说明供应货量的增加是大过销售货量的。

  广州国土房管局公布2010年7月楼市成交数据显示：广州住宅供应急剧增大，同比暴增两倍，环比增五成，而销售却进一步萎缩。2010年7月一手住宅增加供应量7091套，同比增加210.46%，环比增加51.97%;面积75.25万平方米，同比增加188.12%，环比增加44.81%;而一手住宅当月交易面积仅为34.73万平方米，同比减少35.2%，环比增加1.7%，连续3个月签约面积低于40万平方米水平。任志强不久前在广州也谈到下半年供过于求的情况，他认为：“预计下半年推出量，按照去年8月份投资增长计算，最少会在现行情况下增长50%，销售量估计下半年不一定会大于今年上半。”

  而中地行认为亚运期间楼市供求相对平衡：“一方面由于近3个月停工期的影响，使得今年将有三成的预售供应量延迟到12月底上市，这就意味着广州下半年楼市供应仍将处于不饱和的状态。虽然‘417’新政后购房门槛提高，市场需求被抑制，但在供需均有所萎缩的情况下，市场将趋于供需平衡，因此，预期亚运期间房价不会有明显上升或下降的趋势，上下浮动空间将不会超过10%。”

  三是年底楼市的走势，亚运倒计时或亚运举办期间和结束以后，楼市会出现什么样的走势？是价量齐增还是价量齐跌，或者价跌量增还是价升量跌。从目前的情况来看价跌或价稳量增的可能性会比较大，因为目前已经开始出现成交回升的迹象，但这并不是调控无效的表现，而是开发商积极推盘促销的结果。甚至可以说，金九银十和亚运期间楼市的走势完全取决于开发商的选择，如果开发商继续采取积极促销的策略，楼市可以持续目前价稳量增的态势;如果开发商又开始捂盘惜售、甚至逆市涨价，楼市可能会再度进入成交萎缩的状态。

  随着金九银十和亚运的临近，开发商已经加快和加大了推货的进度和力度因此，可以期待随着亚运倒计时的不断逼近，广州楼市将进入今年秋季推盘的高潮和销售旺季，可望再现购销两旺的局面，但房价则不会因此而被推高，而是呈现持平或小幅回落的态势。

  广州亚运城的媒体村、运动员村等正对外开放样板房以供相关人士参观，其主力户型为90─130平方米两房和三房、150─160平方米四房 。前往现场看房的人士主要有三类：一是针对公务员、事业单位、大型国企和世界500强知名外企的员工，二是销售代理商组织的熟客，另一部分则是开发商掌握的港、澳、珠三角投资客和广东省外投资客。

  所以，亚运城的价格，不仅关系到开发商后期开发的资金压力，还关系到五家开发商的名誉和形象及政府的面子。最主要什么价格才是市场最合适和购房者的心理价位及经济承担能力范围。开发商借亚运会进入百日倒计时和阶段性炒作活动及今年金九银十的销售旺季，另外是亚运会前市场关注最热和购买热情最高潮时推出。因此，亚运城首期价格将定在8500元-11000元/平方米，平均价格在10000元/平方米左右。

  笔者认为，主要原因是亚运城在目前不利因素过多和不可避免“不可抗力”的情况下，开发商将把首期价格按照“随行就市”的策略推货。销售上采取低价跑量或以价换量完成首期推任务，实现销售任务和目标。一方面吸引更加市场购买者关注和制造销售冠军神话，炒作市场。另外一方面是避免周围项目竞争和保持下期销售的热点及达到首期“开门红”的效果。同时最大力度的回收资金和避免出现“没人购买”被人抛弃的现象。其实，这也是为后亚运会之后亚运城的销售考虑，到2011年，亚运城热点过，所有问题集中在政府配套和交房及办理产权的问题上，尤其是政策不稳定，开发商将面临着巨大的销售压力。

  目前亚运城上市推货的数量和次序已经基本确定，首期是媒体村，共有3800套，全部为90平方米以下两房单位的小户型。根据相关消息表明，亚运城的开发商正向房管局申请预售许可证，如果按照审批预售规定，在9月份之内是完成可以领到预售许可证，因此，可以判断出，亚运城首是在10月1日-10日国庆节前开始正式上市销售。理由是，申请预售时间。二是配合亚运会宣传的炒作。三是上周报纸形象广告的出街，市中心接待中心的开发，登记和认购时间主要是在9月17日开始-10月份10日前。四是开发商需要根据政策的走势和市场反应做价格调整。据称，依照和亚组委的协议，该项目首期8000套现房开发商必须在11月12日亚运会开幕前售完。

笔者的以上分析和前几篇关于亚运城的价格和市场分析等问题，与广州房地产同行韩世同的观点和看法及分析是一样的.进入亚运倒计时100天以来，广州亚运城将何时开售、售价如何成为楼市关注的焦点。据富力董事长李思廉透露，亚运城将在10月前后开售，售价不会低。无论8000套的亚运城住宅将要如何开卖，也必将是广州下半年的楼市焦点。

  有人认为今年楼市的走势取决于亚运城的销售，在某种意义上的确是这样，因为8000套的货量集中推出，如何定价、如何促销的确是会给楼市带来不同的影响。但从另一个层面来看，亚运城的定价和销售又取决于广州楼市的整体走势和发展变化。去年10月、今年上半年和今年下半年楼市的形势都大不相同，尤其今年以来不断加强的宏观调控政策，对楼市的走势和变化带来了许多不定因素。