楼市回暖不过如此

                    文/马跃成 

     楼市回暖了，有两种可能，一种是房价上涨，调控失灵，楼市走向新一轮疯狂；另一种可能是，交易量的回暖导致房价的上涨，从而触动中央政府神经，招来新一轮的调控。
     秋天到了，楼市却回暖了，楼市真的就回暖了吗？
     要说楼市回暖最典型事件应该是大兴20万定金楼盘的热销。9月25日，大兴某项目开盘， 20万元不退的定金，和平均每平方米上涨1000元的价格，依然没有吓退购房人，千人哄抢的爆棚景象再度上演。
     老楼盘不敢降价，这一直是开发商纠结的事情，现在说成交回暖了，一些老盘又玩起买涨不买跌的心理游戏，确实也是找到了促销的突破口，涨价也是给老业主看的。要知道，在新政后，市场一直都是被低价入市的新盘占领，老盘几个月零成交的都不鲜见。
　　 其实，我们认真观察后可以看出，这次的楼市回暖与09年那次完全不同，低价和降价是交易量回暖的一个基本条件。就整个楼市来说，交易量多不是由上涨楼盘凑起来的，而更多的还是那些低价上市的新楼盘。
  　北京住宅成交量9月首周再创新高，上周商品住宅期房、现房成交量直逼2000套，为5月份以来周成交的最高水平。同时，上周北京市商品住宅整体成交均价为20525元/平米，环比之前一周每平米下降1922元，降幅为8.56%。
     9月份，朝阳北苑的北苑家园，开盘均价25000元/平米，环比下降21.79%。筑华年开盘即推出全款购房均价17000元/平米的优惠活动，比向外报价25000-27000元/平米下降了近万元。据统计 ，9月计划开盘的28个项目中,21个项目有报价,均价为22026元/平米。而12个纯新盘的平均报价为19278元/平米,价格低于整体水平,且多数新盘报价在1.5万-2万元/平米之间。
     与此同时,北京楼市存量房也达到了2010年来的最高值,8月份北京存量房为98556套,环比7月上涨了5.1%,开发商的销售压力明显加大。即使是9月份的回暖季节，存量房还在增加，9月21日至9月23日，三天北京共有15个项目共5213套期房住宅取得预售许可，北京市新建住宅库存量也因此再破10万套。
     据统计，到8月底的时候，新政后批准的81个商品住宅预售许可证中，有6个预售许可证销售率为零，有19个项目的销售率均低于10%。其中，保利西山林语从4月25日取得预售许可证后，至今未售出一套。因团购降价万元的珠江拉维小镇也是拿到预售许可证后4个月未卖一套。
     不过与降价的楼盘形成鲜明对比的是，近郊中低价位楼盘不仅成交量占据北京楼市半壁江山，由于良好的市场策略，价格还微微上升。如房山万科长阳半岛以及保利茉莉公馆再次开盘时，均价还上调了200-500元。但是这些新盘项目与周边一直处于高位的老潘相比，还是有5000-6000元/平米的价差。轻微涨价更像是销售技巧。
     燕郊楼盘在当地银行对外地购房者实行5成首付和1.1倍利率之后，已经出现了3-5千的降价。楼市回暖不过如此，更像是一个传说。

     最近力主开发商要降价销售的任志强再次呼吁，留给开发商的机会已经不多了。而国土部的新政正在展开，据说其他部门的政策也将在近期逐步落实下来。新华社已经明确了要把降房价当成调控目标的新思想，交易量上涨是好事，但是不降房价恐怕不行。