今天（9月29日），通过央视，有关部门公布了五条楼市调控措施，有人说这是“新政”又来了，如果仔细研读，我们会发现这五条措施包括政策的出发点都是为了贯彻落实4月的“国十条”，为了“巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展”，其实并不新。

这五条措施包括：

一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

大家可以看到，不论是问责制、差别化信贷政策、土地增值税监管、加快房产税试点、加大住房有效供应，还是严格市场监管，都是“国十条”的延续和落实，还谈不上新政，不应该说“打压”，但大家可以感受到 “楼市宏观调控政策不会放松” 的政府总的思路。

大家最关心措施对市场的影响，我想，本轮从8月份以来市场交投的反弹和回暖基本是刚性需求释放引发的，也有经济增长、城市发展、流动性充裕以及同胀预期的大背景，并不是投资投机带来的，刚性需求不会说来就来，说去就去，因而我个人的总的判断是，市场不会像4.15那样陷入观望，这点有把握的，但市场将更理性，更平稳。

大家会注意措施中对第三套暂时停贷的规定，实际上目前市场中的第三套房买家的特点是购买力极强，绝大部分有一次性付款的实力（有的地方第三套是停贷的，有些地方还可贷三至四成），所以，我感觉它只会短时间略微减少小部分第三套实力不够的购房行为，造成少许交易量的减少（有记者一定要我定量，我估计少5%左右）。

关于首付三成的问题，其实很多地方银行已经是执行首套房三成首付的，真的需要房子的买家，首付加一成会对他有什么影响？几乎可忽略。

至于加快推进房产税试点工作，最近反复都在提，它会强化整个市场对房产税将来会来的预期，目前不会对市场产生大的影响。

上述这些方面大家关注的会多些。有一个影响我认为值得讨论，即供应和产品走向问题。关于供应，我认为未来一定会减少，这是基于市场对于未来需求受政策压制的判断而产生的正常反应，包括说未来开发企业拿地会谨慎，未来开工和推售都有可能减少。即使措施里头说要增加有效供应，但在政策压制需求的条件下，很难实现，这就是政策和市场相矛盾的地方。产品方面，中小户型的满足首置与刚性需求的应该会逐渐增加，而大户型估计会向更高端、更精美、产品价值更丰富的方向发展，它只有凸现其对改善和享受人群的吸引力，有钱人才会不犹豫地掏钱买断。

就目前而言，开发商的策略最好应该是两个字：出货。此前我个人不论在电视台录节目还是博文、微博，我都坚持“黄金月，出货月”的观点。开发企业有足够的现金，才好把握更大的机遇，而不宜在价格上过于计较。

                                        龙斌

                                  9月29日