新政影响豪宅成交，仅6成项目有成交记录，成交走势明显下滑

　　自从4月17日，楼市调控新政出台以来，京城房地产市场受到了比较大的影响，其中豪宅市场也不能独善其身，据亚豪机构统计数据显示，7月份，京城共有127个豪宅项目（开盘单价在30000元/平米）在售，有成交记录的项目仅78个，成交比例仅为61.4%。且据统计数据显示，这78个项目共成交了437套豪宅，成交面积为5.5万平米，总成交金额为21亿元。环比6月份，成交套数下降了28.8%，成交面积下降了27.1%，降幅比较明显。与5月份相比成交量下滑的现象更加明显，数据显示，相比5月，成交量分别下跌了33.1%和37.1%，  降幅均超过了三成，出现了明显的下滑走势。

　　对此，笔者分析指出，新政出台以来，豪宅市场也同样受到了一定的影响，尤其是差别化信贷政策及限制外地户口人员购房等政策，对高端市场的影响是显而易见的。数据显示，新政后的5月份，京城豪宅市场成交套数为653套，成交额达30.5亿元，而到了7月份，成交套数为437套，短短两个月减少了200多套，降幅达三成多。之所以会造成如此明显的影响，一方面是因为，差别化信贷及限外政策对于投资性购房形成了精准的打击，对于成交量影响较大，而购买豪宅项目的置业者多数是投资性购房者，而且有相当一部分是外地购房者。因此，对这类购房者必然会产生一定的影响。其次，调控新政必然会改变购房者的价格预期，在一定程度上造成了观望的情绪，这些均会对成交量造成一定的影响。笔者指出，正是在调控政策的直接或者间接的影响下，京城豪宅市场才出现了成交走势明显下滑的现象。

　　成交价格走势趋稳，但与报价反差明显，折射博弈加剧

　　

　　虽然7月份豪宅市场成交量出现了明显的下滑趋势，但成交价格的走势却相对比较平稳。据亚豪机构统计数据显示，7月份，有成交记录的78个项目整体成交均价为36634元/平米，6月份整体成交均价为36719元/平米，五月份为35696元/平米，通过对比发现，七月成交均价环比下降仅0.2%，降幅微不足道。不过，我们也发现，虽然在售项目的成交均价走势相对较为平稳，但与开发商的报价相比，价格的反差是非常明显的，数据显示，7月有报价的项目为97个，整体开盘均价达44288元/平米，与7月成交项目的整体成交均价相比，每平米高出了7654元。差距是非常明显的。从单个项目来看，这种现象也是比较明显的，例如，Naga上院项目开盘均价为68000元/平米，而成交均价仅为41743元/平米，中轴国际项目开盘均价为60000元/平米，而成交均价为47958元/平米等等，类似的项目还有很多。对此，笔者分析认为，豪宅项目要么地段较好、要么配套齐全、要么品质较好，总之这些项目具有比较鲜明的产品特点，因此，这类产品的价格具有较强的抗跌性。而且从产品卖点来看，这类项目并不单纯是以价取胜的产品，因此，这类项目的价格一般会比较稳定。但笔者也指出，虽然高端产品的抗跌性比较强，但是由于受到调控政策的影响，这些项目的价格走势必然会受到影响，开盘价格与成交价格出现了明显的反差，充分说明了开发商与购房者之间的博弈加剧及各自对楼市预期的差别。开发商基于自身的资金状况及对豪宅产品的长期看好，必然不会轻易降价销售产品。而购房者在调控的大环境下必然会有一定的降价预期及观望情绪，两种力量的较量与纠结，必然会导致一些项目低于开盘价格销售，所以才会造成整体成交均价低于开盘均价的现象发生，但是也不能排除个别项目成交均价会高于开盘价格销售，例如钓鱼台七号院项目，成交均价为101909元/平米，高于开盘均价近2000元。龙湖·唐宁ONE项目成交均价为43798元/平米，高于开盘均价3798元/平米等，这充分说明这些项目的稀缺及品质获得了市场的高度认可，虽然处于弱市，但仍然不乏有热销的豪宅出现。

　　7月千万元以下的项目成为销售主力，市场出现“泛化”特征

　　据亚豪机构调查统计显示，7月在售的豪宅项目呈现出明显的“泛化”特征，即单价在三万至五元之间、总价在500—1000万元以下的项目成为了销售的主流项目，虽然在售的项目有127个，但成交均价低于三万元下线的项目达27个，占总项目的比重达21.3%。

　　数据显示，7月份，单价在五万元每平米的项目仅七个，分别是当代MOMA、钓鱼台七号院、合生·霄云路8号、盘古大观、首创禧瑞都、御金台（北京财富中心二期）、红玺台。其中，钓鱼台七号院项目单价最贵，达101909元/平米，其次是合生·霄云路8号项目，成交均价为78796元/平米。盘古大观项目以72604元/平米的单价位列第三。这些项目均是数千万级的超级豪宅产品。而7月份，单价在四万至五万元每平米之间的项目有19个、在三万元至四万元之间的项目有25个，这两个价格区间的项目总共达44个，占7月有销售记录项目的比重达56.4%，因此说，这类项目无疑成为了7月豪宅市场的销售主力，从这些成交项目的户型面积来看，这些项目涵盖了一居到四居、面积从四五十到四五百平米不等，但以两三百平米的两居三居为主，这些项目总价多在500—1000万元之间。

　　笔者分析指出，7月豪宅市场上，500—1000万元之间的豪宅成为了销售的主流，且市场出现了“泛化”的特征，这与当前的调控氛围及购买客群有密切的关系，购买数千万级的顶级豪宅项目的客户虽然不会受信贷政策的较大影响，但是，对于选择在此时购房却是有许多顾虑的，且这些客户多为外地客户，限制政策必然会给他们带来一些不便。而购买千万级以下豪宅产品的客户，虽然也会受到调控政策的影响，但他们多数不会向刚需客户那样对银行信贷依赖程度较强。因此，在7月市场上，千万级以下的项目成为了主流项目。而且由于调控政策作用不断加强，一些具有投资倾向的购房者此时会选择观望，这些因素均会导致许多豪宅项目对当前的市场预期发生一定的变化，最终出现了高开低走的现状，导致了豪宅市场的“泛化”出现。这些均是市场调控下的必然行为。

　　商住类项目销售情况较好，成交比重超过三成

　　7月份，豪宅市场还有一个比较明显的特点就是商住类项目销售情况相对较好，据亚豪机构统计数据显示，7月份有17个商住楼项目有成交记录，共成交了138套，占当月总成交套数的31.6%，接近三成。这些商住楼项目虽然只有40年或50年的产权，但他们多位于二至三环或者三至四环的城市核心区域，交通便捷、周边配套非常齐全。而且从户型产品来看这些项目均是精装修的精品小户型产品，宜商宜住。覆盖的客群比较广泛。因此，这类产品受到了市场的认可。从成交价格来看，7月在售的17个商住楼项目中，成交均价超过三万元每平米的项目达8个，占47.1%比重。这充分说明了这类产品的市场优势。笔者分析认为，商住立项的豪宅项目之所以受到市场青睐，除了产品自身的优势之外，还与此次信贷调控政策对商住类项目影响较小有一定关系。

　　

　　总体来看，7月豪宅市场受到调控政策影响较为明显，成交走势出现了明显的下滑，千万级豪宅成为了市场主流，且出现了泛化的趋势。而且商住楼项目因其自身的优势及市场因素的影响成为了销售较好的产品。这些均是比较明显的现象。笔者认为，8月份京城豪宅市场不会出现明显的期房，调控政策的影响还将持续，因此整体市场反映将趋于冷清，但这并不能排除个别项目的热销。因为，性价比高的项目即便是在市场低迷的时刻仍然会受到购房者的青睐，这一点已经得到了印证且一直被印证着。