预测未来三十年房价，当心踏空！

文/管益忻

开发商阵营中有几个人的观点是很能吸引眼球的，地产一哥王石的说法自然可对市场起到某种方向性的号召作用。但他并不动辄“指示方向”于大众。在最近中欧商学院的一次朋友聚会上，他的发言虽引来了满堂哄笑，但同时也违拗地说：“我再也不谈房价这件事儿了！我们就是按照消费者接受的价格进行调整。如果有记者问我的话，我就可以用以下的几种回答方法来回答他：第一，我说‘我当然知道这个价格会怎么走，但是，我不告诉你！’；第二个方法就来个反问，‘你说呢？’”

尽管铁了心的王石不再对媒体谈房价这回事儿，但同样掌握楼市话语权的另两位代表人物潘石屹与任志强显然没有选择和王石一起沉默。这不，从8月29日潘石屹发表关于房价走势的惊人判断之后，任志强又两度坐阵《财经五连发》，热谈房价。而今天，笔者亦想就其所谓对中国未来三十年房地产走势预测问题，发点议论。

主持人对中国未来三十年的房地产走势发出提问，即中国楼市或者说大城市的楼市发展，在什么情况下会出现一个拐点，任先生表示：在生产量上出现拐点的通常情况是出现两个指标：第一，城市化的水平到一定程度——80%左右，也就是说不再有大量的人员向城市涌入了。第二，城市里头的每户家庭对应的有1到1.2套房子。而按照中央党校周天勇的测算，再过30年，到2040年城市化率会达到85%左右。如果按照总人口15.5亿的话，那到时候城市里就有12亿多人口。假如以人均40平米来计算，就等于要有480亿平方米的城市住宅总量，再减掉现存的100亿平方米住房，也就是说，还得盖300多亿平方米房子才能满足城市化的需求。如果按任先生说的1：1.2计算，那就得400亿平方米了。就是按中国的城市化结束要用40年来算的话，每年也要10多亿平方米的住宅建设量。结合任志强提供的数据——我们最大量的时候大概每年总共建14亿平方米。

要按每年建14亿平方米来算的话，中国的城市化就需要不到30年的时间了。也就是说，在未来的30年之内，中国的房地产市场出现实质性拐点的可能性是不存在的，只有到30年之后，中国城市化率达到的城市化达到80%以上的时候，中国的房地产才会出现真正意义上的拐点。

我们的城市化率真的要到30年之后才能达到80%以上吗？笔者以为，就如历史是不可以假设一样，未来的世界是有着太多的不可知性的——中国的未来是不确定的，中国房地产的未来更是受到太多不确定因素的影响和左右。如此这般，仅仅依据现有的几个数据来做推断，或者具有相对的逻辑性，但它对未来的战略选择尤其是要具体到个体消费者的消费行为，实在难当其指导甚或参酌之任！

的确，我们的房地产开发企业，真的需要在踏踏实实地走好今天这一步的基础上，将自己具体的商业行为放在一个历史长河中来定义和评价。没准，当你不再受制于“屁股决定大脑”这个魔咒的时候，反而可以让自己今天的选择促成明天的美好前程，也可以使脚下那些平凡无奇的细节成就未来的千秋功业。就如王石曾经的不行贿与今天的不媚俗，或许该是标杆之参数中的些许部分吧！