谢逸枫在2010广佛地产高峰论坛分主题报告
主论坛演讲嘉宾 出席主论坛嘉宾
韩世同 北京大学公共经济研究中心研究员 著名房地产专家
黎文江 合富辉煌集团首席市场分析师 高级工程师
谢逸枫 刀客地产顾问机构董事长 著名房地产专家
彭 澎 广州市社会科学院高级研究员 广东省体制改革研究会副会长
黄 韬 中原地产代理公司项目总经理 著名房地产专家
刘世恩 世联地产佛山公司项目总经理 著名房地产专家
钟流汉 佛山市房地产业协会会长
许建华 广东省物业管理行业协会会长
郭辉星 广东省物业管理行业协会秘书长
李巧环 广东省房地产业协会副秘书长
论坛主题：今年内楼价会不会暴跌？
报告主题：在广佛同城的大环境下的佛山楼市价格会向着广州楼价看齐吗？
主论坛演讲嘉宾：刀客地产顾问机构 董事长 著名房地产专家 谢逸枫
我们先看下佛山的实力,2010年4月26日,中国社会科学院发布的《2010年中国城市竞争力蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)显示,全国294个地级以上城市中,佛山综合竞争力排第24位。我非常看好佛山未来10年发展潜力。首先,区域地理位置优越,经济发展空间广阔。2009年《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》“珠三角一体化,广佛先行”发展战略的提出,为佛山经济腾飞搭建了广阔的平台。这使得佛山能够利用广州外部经济中的人才、技术、资源和基础设施等高端要素,成功扩展经济发展空间。再者,民营企业实力强劲,企业创新能力突出。
佛山政府、企业重视对科技创新的投入。据统计,2010年，佛山的民营企业已经超过4万户,净增3368户,同比增长13.5%,连续五年保持12%以上的高速度增长。随着民营企业实力迅速发展,佛山民营企业进入世界500强将指日可待。第三大理由是“坚持发展实业理念,产业转型成功在望”。在政府坚持发展实业理念的指导下,佛山城市虚拟经济和实体经济、工业与房地产业和谐发展,有利于“精细发展第一产业,优化发展第二产业,大力发展第三产业”产业转型升级路径的实施,将为佛山经济的跨越性发展创造有利条件。
2002年构建“广佛都市圈”的设想，2008年8月，国务院常务会议又通过了《进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》，标志着珠三角继续在全国领先优势。
2010年1月8日，长达51页、2.8万字的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》（2008～2020）》出台,2009年9～10月实行广佛年票互通,到2010年广佛同城化发展的规划已进入实操阶段。
2010年8月15日，珠三角一体化规划方案出台，投资19767亿元。根据规划，广东将投资19767亿元，规划建设交通、能源、水利、信息化四类重大工程共150项，近期规划目标将在2012年实现，到远期规划2020年，珠三角地区9市将初步实现五个“一体化”。广东珠三角地区包括广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、江门、惠州、肇庆9个城市，面积约4万平方公里，人口4200万，经济总量约占全国10%。
2008年国家颁布《珠三角改革发展规划纲要（2008—2020年）》，本次广东出台5个“一体化”是贯彻《珠三角改革发展规划纲要（2008—2020年）》的重要专项规划。
2009年约有21.8万香港人在内地工作，主要集中在深圳及东莞，这个数字比2005年时的23.7万减少近两万。据统计数据显示，2009年全年香港人置业投资内地物业的数量约为22300至23300套，金额约为224亿元人民币，较2008年全年上升46%，金额约增加85%。其中，深圳占三成七。在珠三角买房作为投资手段的港人来说，则是最佳的选择，此前高攀的房价，让他们赚取了丰厚的利润。而正是对内地房价上升的预期，使港人置业珠三角的人数大增。
佛山楼价和成交价逐年上涨，2005年佛山一手商品住宅成交均价为2916元/㎡，到2009年价格已升至5855.52元/平方米，5年时间价格翻了一倍。
2006年佛山一手商品住宅的均价为3645元/平方米，同比增长达到了25%。
2007年佛山一手房均价为4919元/平方米，同比增34.9，成交面积为764.04万㎡，比2006年的701万㎡增加了8.99。
2008年佛山五区一手楼成交面积仅为496万平方米，39974套，比起2007年的764万平方米减少了35%，比起2007年的58802套下滑了32%左右。一手房均价为5475元/平方米。
2009年佛山全年房地产投资完成403.68亿元，商品房施工面积1980.46万㎡，土地出让金达332亿元，位列全国第九，同比增长390%;一手楼成交面积968.6万平方米，79360套。一手房均价为5855.52元/平方米，比2008年上涨6.95%，同比增长95.16%，逼近广州，超过深圳，创历史新高。
2010年上半年佛山一手商品住宅销售均价为7156元/平方米，环比上升14%，同比上升32%。2010年上半年佛山新增供应量为约274万平方米，对比2010年上半年339.58万平方米的成交量，房价受供不应求的市场态势影响而不断上涨。
现在我们对下广州与佛山7月的数据，根据广州市国土与房管局公开的数据，广州7月广州十区二市一手住宅均价为10386元/平方米，全市十区一手住宅成交均价为12208元/平方米，市中心六区一手住宅均价为17438元/平方，新四区与二县市一手住宅均价为7125元/平方米。根据佛山市住建局的数据显示，7月佛山五区成交均价则为7431.72元/平方米。
从数据上说明，佛山楼价不仅向广州楼价看齐，已经超过了广州新四区与二县市一手住宅均价。佛市7月成交均价是7431.72元/平方米，而广州新四区与二县市一手住宅均价为7125元/平方米。从佛山中心城区价格看，根据南海建设局数据显示，截止到8月1日，本周桂城片区商品住宅均价突破上万，达到10124元/㎡。而7月广州十区二市一手住宅均价为10386元/平方米，仅差262元/平方米。与全市十区一手住宅成交均价为12208元/平方米，仅差2084元/平方米。
同属广东区域，根据广东省房协2010年上半年的数据显示，佛山6928元依然排到第五位，目前均价上万的城市有深圳17763，广州10861，珠海10844。达到7字头的有东莞7106。虽然广州和佛山两个城市的硬件软件、收入水平、收入结构都不同。但是，未来五到十年广佛同城化实现，佛山楼价将向广州看齐是不可怀疑的。金沙洲是广州最靠近佛山的一个住宅区域，目前房价最高达到1万2到1万5元/平方米。
广佛同城化下，广州佛山是一家人，是两兄弟。广州是哥哥，佛山是弟弟。目前广佛同城化，第一步，交通基础设施一体化及相互渗透;第二步，公共交通服务一体化及相互渗透;第三步，信息网及服务一体化及相互渗透;第四步，供水设施一体化;第五步，机场港口大型基础设施一体化;第六步，商业服务一体化。
2010年，广佛一体化将有8条地铁对接，亚运前新增4通道。2010年《2009年度广佛同城化城市规划》内，关于区域交通一体化的规划比较抢眼《区域交通一体化规划》提出，广佛要实现一体化的道路交通、轨道交通、枢纽体系和运行管理。根据规划，2010亚运会前佛山与南站将新增四条通道：包括东新高速钟陈路出入口;汉溪大道—石壁大道;105国道—兴业大道;海怡大桥—钟三路(石壁大道)。广珠城际轨道线和广州2号线也将开通。到2020年，广佛之间的城市客流需求量将达到约300万人次/日，约为现状的3倍。
广佛都市圈的最终形成或许还需等待一个较长的时间，广佛地铁促佛山楼市二次发力，继两地年票互认制度施行之后，近期还将有一大市政利好再次提振佛山的楼市。广佛都市圈的构建将会加快佛山的城市化进程，扩大当地房地产的消费需求。同时也会促进佛山房地产的投资，加速其升级换代，并最终促成两地楼市的融合。广佛交界沿线的黄岐盐步、大沥等镇街将最早受到惠及，此后，该政策利好还会从佛山东部逐渐波及到中西部地区。目前广佛连接区域楼市已经融合。黄岐和盐步的楼盘中有五六成的广州的住户。
广佛同城凸现优势,一小时都市圈。交通一体化.区域的房价、交通距离，及日常生活成本等多方面优势，是吸引他们跨区域购房的一个重要因素.房价低一半形成“广州业主团”。价格是吸引他跨区域购房的最重要因素。除价格、交通距离优势外，物业管理费比广州楼盘便宜不少。在医疗、教育、饮食等方面，同样比广州便宜不少。同时，由于该区域的市政配套建设已相当成熟，无论是吃喝玩乐等各个方面，周边均可提供便捷、价廉物美的场所。 一旦广佛形成一体化发展，佛山看齐广州楼价甚至广州的楼价都是有可能的。
广佛经济圈的效应正渐渐显现，广州众多大开发商的进驻，将直接拉动佛山楼价的上升。至目前为止，在广州有开发项目的大发展商，如碧桂园、奥园、保利、万科、中海、恒大、雅居乐等约10家企业已经成功在佛山获得大量土地储备，佛山楼价因此将要与广州楼价平起平坐了。广佛同城的进一步推进，禅城和广州在商业、交通等领域进一步融合，广佛地铁正式通车，亚运会随之而来的各种新的机遇等，这些都将楼市带向一个更高的层次。由于旧城改造的陆续开展，刚性需求渐渐显现，加上市民具有一定的购买力，楼市的发展后劲十足。
在佛山买房投资不用承担当前高房价的风险，而其10年前甚至五年前在广州、深圳等地买的房子，涨价都达三倍以上，房价的上涨让他们固定资产总值快速攀升。
一，佛山每年的财政收入达到220亿，这些转化成广佛地铁，转化成广珠轻轨、转化成一环等快速干线，转化成大片大片的道路绿化和城市公园，转换成医疗水平和教育水平的大幅提高，这一切，将将影响佛山的公共资源和交通环境，从而使这个城市更有吸引力。佛山的土地是有限的，公共财政的支出将推动土地价格的上涨，继续推动房价的持续上涨。
二，在广佛同城化发展的逐步落实的带动下，如广佛年票的互通、两地计划统一区号，以及公交、地铁建设的不断完善，不仅可以降低广州人在南海的居住成本，更为广佛两地实现“同城同价”提供了充足的支持点。而价格低廉的南海楼市也将因此获益，有望迎来新的发展契机，其升值空间也相对较大。年票互认惠及更多的是有车一族，而广佛地铁的开通则会影响两地的中低收入群体，其作用范围将会更大。
作为国内首条城际快速轨道交通线路，广佛地铁线全长32.16公里，已于2009年6月正式动工建设，首段于2010年11月前广州亚运会召开前开通。目前，广佛地铁的施工正在紧张进行，各项准备工作也在按部就班地开展。佛山和广州两地在楼价和地价方面具有很大的差距，待广佛地铁开通之后，交通方面基本上会实现“零距离”对接，这将成为广州市民选择在佛山地区购房置业的重要原因。与此同时，这种“零距离”对接，还会吸引更多的房地产投资，促进佛山房地产业发展，从而缩小佛山与广州楼市的发展差距。
三，广州在2009年提出了白鹅潭经济圈的概念，计划将白鹅潭一带打造成为广佛都市圈的CBD。这一计划的具体规划方案已经出台，并进入了逐步落实的阶段。随着白鹅潭经济圈建设的逐步落实，必将带动黄岐、盐步地区进一步发展，同时也将赋予区域楼市巨大的升值空间。
四，2010年11月前，广佛地铁1号线首段芳村站开通在即，“地铁通车”和“20%广州人”买楼拉动佛山楼价上涨。地铁通车后，从广州到佛山只需要半个多小时的时间，而佛山楼价与广州相比尚有较大的差距，很多在广州买不起房的人会拥到佛山来买房，从而拉动佛山楼价大幅上涨。
自从《广佛同城化合作协议》签订、广佛地铁确定明年开通，坊间类似“地铁开通后，佛山的楼价就与广州划一”、“广州人买房贵的今天就是佛山的明天”。从广、深等一线城市的发展历史来看，支撑一个城市的楼价始终是这个城市的定位。总体来说，当广佛接轨时，购买主体由广佛消费混合组成，因价格洼地的存在令广州消费者的受性价比佛山的更高。在广佛接壤处的楼盘升幅潜力更是巨大，如千灯湖片区楼盘的均价已从之前的8000元/平方米升至9000元/平方米。
无可否认，广佛同城、地铁开通等因素的确会带来房地产市场的波动。广佛地铁的开通，主要是吸引广州人到佛山来发展。一些产业从广州转移到佛山，会吸引相当部分的高级务工人材，从而刺激佛山高端服务业、金融业等的发展。这些人进入佛山不会是瞬间爆发性的，而是线性的。而一些看准佛山楼市发展前景的投资客也会入场。“投资客＋高级务工者”的组合，让市场增容，同时增强房地产业的信心，成为支撑佛山楼市消费量向上的因素。
但是,佛山楼价未来三年看齐广州的可能性不大。一是广州楼价走高是因为土地供应不断减少，供给小于需求。从这两年佛山政府拍卖土地情况看，其供应量都以十数万平方米计，发展商拥有了大规模地块后会做规模开发，届时，几大集团定会有不少产品供应市场。而这么大量的产品要消化，就必须要有消费力支撑，这又牵涉到当地政府发展各产业、市政定位和规划等问题，对一个城市发展而言在短时间内实现就比较难。所以佛山楼价不会升得很快，幅度也不会很大。二是楼价与城区定位是有着密切的关系的。每个城市、每个区域其土地价值都不一样，佛山和广州之间，目前还存在着一定的差距。佛山面临的主要客户群还会是佛山本地人，佛山楼市的整体格局在短时间内不会发生很大的变化。