高负债率难教房企以命推涨后市   文/兰洪海

尽管最近一段时间各地楼市成交行情出现回暖，甚至一些一二线城市出现阶段性房价上浮，但这丝毫不能说明房价就反弹了。楼市的反弹是以成交量放大为标准，房价的反弹则是以高出某一目标节点为基准，比如比去年同期，比今年上半年平均价格指数，或者比几个月来连续数值。有媒体说进入金九银十，房价势必要上涨了，因为成交已经放量了，这中间其实并没有必然的联系。

在四月新政出台之后，全国房地产市场销售面积和销售均价同比增速均有所下滑，一线城市销售面积环比出现持续下降，同比降幅不断增大，房地产成交市场调整态势已逐步确立。对于销售价格而言，在开发商现金流压力逐步增大、再融资闸门迟迟未开以及土地增值税执行力度增大等影响下，降价之势已大兵压境，何来普遍性的价格上行？

其实稍加关注，就能发现最具标杆效应的60多只国内地产股上半年由于补库存的原因,不少地产龙头公司现金流出增幅较大的情形。上半年由于销售规模扩大,开发商账面资金余额、预收款规模也较大。由于调控导致资金链逐步收紧,虽然情况会比2008年的状况好些，但不能不考虑一部分偿债能力较差的公司,能在下半年的销售高峰中一展身手,如果这些公司三季度的偿债能力不能出现好转,那么他们出现资金风险的可能性就很大了。

看看滨江、广宇、万科、保利、金地、绿城6家房企的今年中报，结果发现，资产负债比率都比去年有所上升。虽然绿城共取得销售金额约人民币219亿元，但绿城集团的净资本负债比例已由2009年12月31日的105.1%上升至2010年6月30日的158.8%。按照绿城集团半年报阐述原因，主要是公司规模扩大，项目增多导致净负债率的上升。

按照行内的通例，大多数房企的资产负债率都在60-80%之间徘徊。万科年报显示，净负债率由一季度的36.4%上升至40.8%，这在行业内也属于比较低的水平。

通过各大公司的中报，我们似乎也能看出这样一个情形：面对下半年市场的不明朗形势，必须坚持快速去化的销售策略，现金流量管理将成为各大上市公司的重要工作。有媒体报道称，绿城拥有充足的银行授信额度及多元化融资渠道，将致力于实施严谨的资金管理制度，以确保公司的持续发展。绿城集团2010年度的总授信额度为660亿元人民币，除已用授信额度外，还有约400亿元的可用授信额度。

有不少企业为确保自身资本安全，纷纷采取“深挖洞，广积粮”的策略，据说像云南城投、中天城投、首开股份、北京城建、天房发展、华业地产、万方地产、中弘地产、正和股份、香江控股等等公司都积极参与到保障性住房项目和土地一级开发上,在与地方政府更密切地合作中获得成长机会，以期缓解和打通融资通道，解决更为长期的发展问题。

高负债率的企业，习惯于使用资本或金融杠杆，而去杠杆化又恰恰是房地产调控政策的核心。在历次房地产调控中，房地产信贷的调整无疑是调控政策的重点和核心。房地产信贷的收紧使房地产信贷杠杆缩小，从而抑制房地产市场需求；同样，房地产信贷的放松可以有效刺激房地产需求的膨胀。本次房地产信贷调控的严厉程度可以说史无前例。除了收紧房地产信贷，本次调控涵盖土地供应、房地产税收、保障房建设等方面，调控力度之大、覆盖范围之广都是前所未有的。因此，在金九银十来临之际，房产商首要考虑的不是如何以命推涨房价，而是通过合理的价格和一切合理的手段快速的去化销售，才是正理！