网易财经1月12日讯 兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委今天表示，房地产是否存在泡沫并不容易清晰界定，但却可以前瞻性地平稳压缩杠杆率来进行调节。
鲁政委是在2011网易经济学家年会(NAEC)上做出上述表示的。
往往被很多人广泛使用的词并没有被清晰定义，而且泡沫还有这样经典的话。也有一句经典的话说：说泡沫总是比你预想的来得要早，但是也是比你认为要破灭的时间来得要迟。所以，在很多时候，我们看到泡沫都是在事后才被证实的。
对于那些所谓对泡沫三年早知道、五年早知道的人，我们并不值得钦佩，因为如果这样的人如果是真正拿真金白银投资的人，往往会由于时点把握不好，而在泡沫破灭的时候自己也灰飞烟灭。比如，本轮次按，很多人事前都预言了，但就是有人做空得太早，结果次按真的来了，他也死了；作对了的只有一个保尔森基金，这说明准确把握时点是何其困难。
所以，让我们清楚地判断出“目前是否有泡沫、如果有是多大泡沫”这一点是比较困难的，但是我愿意讲几个数据：
第一个，首先我们看一下中国整个城镇房地产的供需，你自己可以算一下，由于我们的统计局并没有直接地给出这样的数据，我只能迂回曲折地去算。比如，用97年之前我们到底人均住房面积是多少，有多少城镇人口，分的房子是多少算出来，再加上这几年住房改革，卖给多少房子，这就是大概的供给，你再可以假定一个需要60平米的房子，90平米的房子，120平米的房子有多少。所以我们计算的结果还考虑到相当于市场出售两1/3的房子是单位自建房，这样得到的结果如果每个家庭需要60平米的房子的话，截至08年末的数据只能覆盖到6-7成的城镇家庭；如果每个家庭需要90平米的房子，只能5-6成；如果每个家庭需要120平米的房子，只能覆盖3-4成的城镇家庭。所以，这清楚地表明：目前在中国的城镇（当然不涉及哪个具体的城市，这会有些差别），其实供需是严重失衡的。所以由此让我们也看到另外一个数据，在2010年4月份政府开始调控房地产的时候，房屋的绝对价格是基本稳定的，但是看一下房租一下子就翘上天了，这个涨幅之大完全背离了2005年以来的正常水平。由于租房市场是个典型的散户市场，这样的变化一定反应了市场的真实的供需。
说到这里，有人开始说，你这个数据有问题，如果照你算的这样的覆盖率这么低，我也没看到那么多人睡在桥底下啊？对，可中国不是有一个词叫“蚁族”吗。可能还有人说，你算的潜在需要里面，有很多人其实是买不起房子的，他的需求不是有效需求。是的，但是你想想，目前对我们的房地产调控最不满或者认为这个问题最大的恰恰是买不起房子的人，所以，当然还是应该把这些人计算在里头。这个数据只有一个瑕疵，那就是当城镇范围扩展的时候，把过去本来以前他自己是农村人口，但实际上自己是有房子的，这部分计算是有一些问题的；但是除了这一点，在大数计算上应该没有大的问题。
基于这样一个判断，我们觉得对于中国当前解决中国目前的房地产的问题，我们先姑且不去判断它到底有没有泡沫，也不判断它的价格是不是合理，我觉得要判断这一点很困难。我们也经常听人用房价收入比等等因素来说有泡沫，但这个中间有中国居民统计收入可能被低估的因素，还涉及到收入分配差距的问题，还涉及到中外房地产税收差异的问题，我们这里先不讨论这个。
首先有一点，刚才其实贺老师已经说到这一点，就是杠杆。在这一轮金融危机之前，有个经济学家一直默默无闻，但危机之后却名声大噪，危机爆发的时间也开始以他的名字命名，成为“明斯基时刻”，这个人就是海曼.名斯基。按照他的说法，泡沫就是以蓬齐融资方式推高的价格。基于这一点，我觉得我们可以不先去定义中国现在的房地产有没有泡沫，但是首先可以从更严格地控制杠杆入手，避免个人和企业在房地产上出现过高的杠杆率。
这中间有两个国家的经历恰恰是可以对比的：第一个是德国，在德国，即使首套购房也要求你存这个房子50%的钱才可以买房，这个杠杆率是很低的，所以，德国自1977年以来它的房地产市场是比较稳定的，房价上涨一直是非常慢的过程，自那时到现在仅仅上涨了60%，但同期工资却上涨了3倍；与之对应的是美国，美国在金融危机之前，你甚至不需要首付都可以把这个房子拿到，如果房子的市场价值提高了，你还可以再拿这个增值的部门作为抵押获得贷款来再买第二套、第三套、……，所以，最后美国的房地产崩盘了。
所以，我觉得，在中国我们是不是可以考虑前瞻性地把杠杆压缩，我不先去判断这个价格是不是合理，但是这个杠杆是需要调节的。
然后，既然供需是失衡的，我们解决它的问题显然就不应该是目前采取的主流手段，即主要在抑制房地产的需求方面，意志需求当然在短期内的降温上是可以立即生效的，但是，如果供给依然是不足的，如果房地产调控应该成为一个长期的任务，那么，就应该更多转向增加供给。
在增加供给上，目前谈得比较多的是增加保障房的供给。是的，这个当然该做，但是，如果走向了另外一个极端也是值得商榷和讨论的。比如一年供地的70%的都给保障房。你仔细想想，中国这么大的国家，可能未来城镇人口8到10亿之多，你没办法学新加坡，80%的房子政府来管，你也没办法学香港，50%的房子政府管；在中国，如果有一成的房子要政府管，政府都受不了。这意味着，90%的还得依靠市场、依靠普通商品房来解决，但你却把不到25%的地配到这类房屋的建设用地上，75%的都给了保障房，普通商品房就没地了，它不继续往上涨吗？
这个里面，有很多人说，18亿亩耕地的红线要守住，不允许你供给那么多地。我觉得，只要在地壳允许的地方，防灾减灾消防设施允许的地方，都可以让楼更多往天上长，提高容积率。
第二个，目前政府一方面大盖其房，但另一方面，买不起房的老百姓焦虑依旧。为什么呢？很多人并不清楚政府盖的房和我有什么关系！标准不够公开透明，这使得政府努力本应取得的效果大打折扣。你现在可以随便可以在街上调查，问100个人：你买得起房子吗？如果买不起，你是不是属于现在可以从政府保障房那里得到房子的人呢？我想，结果肯定很多人都不清楚自己属不属于政府保障房覆盖的人群。
第三，加大保障房建设力度的同时，加强对地方政府的监督一定要跟上。为什么呢？因为我们这个过去见到这样的先例，你让地方政府盖经适房，有一些地方政府就盖到200平米，让官员都住进这些经适房里面。所以，本来使用国家的税收，做的又是关乎每个老百姓的事情，对于这类事情，我觉得我们的人大应该强力介入对他们的监督。只有监督跟上了，让地方政府干更多的事情，才不会招致更多的扭曲。
最后一点，现在我们将房地产调控，在更多的时候只是眼睛盯在地产的角度讲地产，还没有更为开阔的视野，其实不少人买房子只是为了保值，我们是不是可以开发更多的保值的渠道，让它不要玩房子了，可能会有一部分钱跑到时候这边去。比如，可以开发专门对居民户发售的通胀保值债券、商品ETF等等。