“调控”仍将是2011年房地产业主旋律
2010年，面对疯狂上涨的房价，政府亮出了组合拳，连续两轮调控的涉及面之广、力度之大前所未有。在严厉楼市调控的背景下，2010年的楼市结束了2009年末交易炙热的局面，然而调控在遏制房价上涨方面的效果却不尽如人意。在经历2010年最严厉的调控和行政干预后，中国房地产市场依然“高烧不退”。
正因为“调控”高房价效果不尽人意，特别是要防范房价在调控政策松动时反弹，“调控”仍将是2011年房地产业主旋律。2010年12月26日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。住建部部长姜伟新也明确表示，2011年住建系统要抓好的第一项工作就是“继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨”，并表示正在储备新的调控政策。
“调控”仍将是2011年房地产业主旋律有四个：
1、房产税的正式推出。
1月9日召开的重庆市三届人大第四次全体会议上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中明确提出“开征高档商品房房产税”，短短10个字宣告我国房产税试点“靴子”落地。据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税，同时可能涉及存量房市场。
所谓房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。重庆房产税改革主要针对高档商品房和打击炒房投机。其中高端商品房，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税；高档大户型商品房则在其评估价值达到一定价格以上才征收房产税。据相关人士透露，重庆高档大户型商品房的界定标准为上年主城区商品房销售均价的2～2.5倍，计入征收房产税商品房的建筑面积为144平方米以上；而个人拥有多套房产建筑面积总量超过200平方米也将被征收房产税；房产税税率为1%，即按房产每年评估的市场价的1%交纳；计税房既包括增量房，也包括存量房。
从完善住房制度改革来看，重庆除了开征高档商品房房产税之外，还从保障性住房的制度安排、大规模兴建公共租赁房、普通商品房的市场调控等全方位设计住房制度改革方案。2010年3月底，重庆市向国务院提交报告，探索城市住房供应“双轨制”，通过形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障全覆盖。
对开征房产税持反对意见的专家认为，其存在法律风险、民意风险、征收技术风险等。法律人士认为，开征房产税不能仅依据1986年颁布的《房产税暂行条例》，应提交人大审议。同时这种针对个人财产保有环节征税的方案，应该征求民意，尤其应征求被征税人的意见。而部分房地产开发商则认为，我国高房价是体制造成的，高地价才是导致高房价的“罪魁祸首”，政府不改变现有的财税体制、不改变对土地财政的“依赖”，开征房产税对抑制高房价的作用可能只是“昙花一现”。
另一方面，国家信息中心的一份报告显示，房产税作为一种财产税，它的收取能够有效增加住房的持有成本，减少住房投资者投资的收益所得。而且，在亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入的比重一般在23%～54%之间，而我国目前占比还只有3%左右。“在房产投资、投机动力不减，‘土地财政’问题依旧突出的情况下，房地产调控向更深层次方向发展已经是大势所趋。”贾康认为，随着去年多项调控措施的出台，目前一个比较清晰的双轨统筹调控框架已经形成。但是，限购房、抽紧信贷等强硬的行政手段只是治标的方法。从制度创新的角度来说，调控新政策的前瞻要强调标本兼治、治本为上，开征房产税在制度建设上是顺理成章的。
无论从完善税制，还是促进房地产市场稳定发展，开征房产税都是大势所趋。但从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决，例如动态评估房产价值如何做到科学公正、确定税率标准是否合理、房产税征收如何使用、税收的使用情况是否向公众公开接受监督或接受人大监督、如果大范围开征房产税会否影响中国中等收入群体数量增长等。
无论房产税如何征收以及效果如何，对于酝酿已久的房产税改革试点终于进入到实质性的实施阶段，社会各界普遍认为此举意味着调控的深化，对中国房地产的健康稳定发展意义重大。重庆征收房产税是个标志性事件，保障房与房产税的连袂推出，同时，加大了普通商品房的供应，严格市场秩序，保障中端市场的稳定。从最直接的市场反映来看，随着房产税即将启动的政策信号日益明确，重庆房地产市场交易量开始下降，购房者的心态明显趋于理性。
2、实施差别化财税和信贷政策，银根紧缩，抑制房地产投机。
回顾2010年的两轮调控，新政的诸多方面都瞄准了资金方面。年内央行连续六次上调准备金率，更在圣诞节当天突然宣布再次加息，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，这也是去年12月初中央宣布要实施稳健货币政策后的首次加息。在抑制投机方面，实施差别化财税和信贷政策写入了央行、财政部今年工作的要点。包括契税、个人所得税、营业税以及对个人购房的差别化信贷和对不同开发商的开发贷政策、预售资金监管等等，都有调整的空间。
3、征收契税上调。
此外还有报道称，作为调控“后手”之一，交易环节的税费成本很可能会上调，契税税率将从目前的1%-3%上调至公寓房按照总价的4%征收契税、别墅房按照总价的6%征收契税。银根持续收紧对于开发商来说无疑掐住了他们的致命咽喉，开发商即使自有资金充裕，恐怕也难以支撑多久，降价的压力进一步加大，而对于买房人来说，信贷政策继续从紧，造成购房成本增加，势必会抑制一部分的购房需求。
4、1000万套保障房加快建设，稳定楼市。
在去年出台的一系列调控中，中央抑制高房价、改善民生的决心有目共睹，除了从房贷等环节挤走泡沫之外，更是祭出了旨在解决楼市根本问题的一招：增加楼市保障房的供应量。中央政治局会议在研究2011年工作时，“加大保障性安居工程建设力度”赫然在列。紧接着住房和城乡建设部发出通知，宣布2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，并将于近期与各省级政府签订“军令状”，保障房建设也将纳入对地方政府的考核。1000万套的保障房上市，其面积几乎相当于2010年全年的住宅交易量，这一举措进一步体现了政府在解决住房问题上的“双轨”模式逐渐明确，而保障房的大量推出对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响。
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蔡律 2011年1月15日