国信联合律师所 王卫律师

房价在调控中攀升，作为新客家人的我，在广州购房的梦想一直一拖再拖，总期待房价能有所回落，总期待政府调控政策给力，但是一次又一次的失望与懊悔，悔当初不出手，落个如今想出手已是力不从心，自己收入的增速根本跑不过房价增长的高速度。

    虽然凭借大学本科文凭落户广州，但是苦于无房产的缘由，一直无法脱去集体户的帽子，每年既要增加一笔开支，更重要的是，由于挂靠单位的不配合，集体户人员不能登记结婚生孩子，成为被滞婚族。

抱怨对于改善生活毫无意义，随想借助浅薄的经济学知识和法律知识，探寻高房价的根源。高中时学政治时，学习供求关系理论，后来弄清楚是市场调控，或者叫无形的手。根据供求关系理路诠释高房价。

我们城镇化、工业化进程势必造成大量农村人口拥入城市，产生巨大的住房需求，但是现在的房源不足以满足这种住房需求，形成供不应求的局面，供不应求必然导致房价的高价，那么房价的高涨相应地吸进更多的社会资金进入房地产行业，同时房地产开发商加快开发，使市场上房源充足，进而达到供过于求的局面，然后房价才能下跌。这是供求关系变化一个完整的过程，也是其影响价格的一个循环周期。

不幸的是，在中国的房地产行业，对于房产这一商品，供求关系并不能有效地发挥作用，也就是市场这只无形的手，无法有效地施展调控作用，分析如下：

第一，当房地产市场产生供不应求的，作为生产者的开发商无法根据市场需求扩大再生产。建房的首要前提是拿地，也就说房地产开发商要想扩大再生产，就必须拿地。而看土地市场，我国土地按照所有者不同分为国有土地和集体土地，同时禁止土地买卖，只能进行土地使用权的限期流转。在流转方面，国家对国有土地和集体土地又区别对待，即集体土地使用权不能直接上市流转，只能通过被征收为国有土地后才能入市交易，但是国有土地呢，则可以畅通无阻的出让，这让就造成在一级土地市场由国家垄断经营。

众所周知，靠国家强制力形成的垄断，必然是低效率的，而且又是暴利的，像中石油、中石化等垄断企业。一方面是开发商因扩大市场急需拿地，另一方面，土地出让方限量供地，也是一个供不应求。更可悲的是，一个垄断经营另加“招拍挂”制度，只能造就一个又一个“地王”。拿地成本的增加必然推高房价，最终这个增加的费用分摊在房奴身上，须知资本具有逐利性特点，盈利是企业的最本质属性，即便再仁慈的开发商也不会轻易做亏本的生意，当然低价卖给政府官员除外。

再分析土地市场的供不应求，当前土地一级市场是供不应求，就是土地严重供应不足，无法满足市场的需求，如何加大土地供应呢？政府库存的土地资源经过多年的城市扩张已经囊中羞涩，只能采取两种方式挖掘土地资源，一种是旧城改造，另一种就是征收集体土地。先分析第一种手段，旧城改造势必涉及人员安置，由于周边房价的高昂，改造费用必是不菲的数字，广州城中村改造轰轰烈烈也搞了几年，除了猎德村外，鲜有成功完成的个案。林和村虽被夷为平地，但是迟迟不见进展。第二种手段呢？征收集体土地，根据法律规定，国家只有出于公共利益需要才能征收集体土地，当下政府滥用“公共利益”名义征收集体土地，其合法性早已受到质疑，虽然现行法律没有对公共利益予以清晰界定，但是征地用于商业开发在多数人眼中，是很难和公共利益挂钩的。此外法律对征收集体土地审批权的限制，和中央承诺的守住18亿耕地红线的目标，也让土地征收颇为艰难。近年来兴起的钉子户，也阻扰了征收拆迁的进程。

为了实现土地财政的延续，地方政府不得不双拳出击，一手搞旧城改造，一手搞征地拆迁。是不是出于“公共利益目的”，以及是否经相关部门审批，早已不能制约拓展土地储备的进程，于是出现违规征地，和野蛮拆迁的社会悲剧。

第二，当市场已经出现供不应求的局面，作为买方依然扩大需求，也助长了房价的攀升。梦想人人有住房，在一个城镇布局不合理的中国，真有些痴人说梦。譬如北上广超级大都市虽然有种种优势，但是这些城市土地资源有限，不可能对外来人口实行来者不拒的。此外有房才有家的观念也迫使一批人成为“房奴”或“准房奴”，曾有一房地产商刊登广告，“买不买房先问丈母娘”，直接揭示国人置业的心理。不过意想不到的收获，那就是晚婚的国策得到发扬光大。试想房产市场本已供不应求，人人还想买房，只能促使房价抬升。

回头看看国家的调控政策是否对照下药。

第一，不管是调高存款准备金率还是开展房地产税，以及限购令，都回避一个根本的问题。傻子都知道，当市场出现供不应求局面的，唯一的就是增加供给，包括房产和土地的供给。对于房产的供给，早已出生却苦于没有身份证的小产权房，是个不错的选择，然而国家的态度非但不允许小产权房上市交易，而且还不准核发证书，更可气的重拳打击。对于土地供给，为何不打破土地供给的垄断经营，允许集体建设用地上市流转。若能放开，房价会在供应的逐趋饱和中下跌。

另外早已被国人批评的，就是政府既当裁判员又当运动员的双重角色。在房地产行业更为突出，一方面为了执政根基稳定进行调控，另一方面为了延续土地财政而保障一级土地市场的垄断经营。政府与民争利，民虽败然愤不停，民怨积多，必然导致政局不稳，这也是中央一再出台调控政策的苦衷吧！

第二，倡导人人有房住的理念，可以延缓住房需求，防止房地产市场供不应求局面进一步恶化。人人有房住可以通过多种途径实现，有经济能力的通过购房实现，贫困人群通过经济适用房实现，夹心层通过公租房或廉租房实现，剩下的则由租房市场实现。

作为个体来说，须量力而行，幸福不是以拥有住房为先决条件的，三代人做房奴齐供一房产，未必是幸福的。幸福是个人的主观感受，虽受外界客观因素影响，但是个体可以通过改变自我认知，来享受幸福。仅此献给无房族共勉。