2010年广州十区一手住宅平均房价一万三千多元/平方米，与2009年相比较，上涨幅度达到38%。2010年广州十区二市一手住宅均价11129元/㎡

  第一,根据宏观经济层面，2011年依然是扩内需，保增长，货币政策稳健，财经政策宽松。因此，根据2011年广州GDP11%-13%的增长点和通胀率4%-4.5%水平来看，房价上涨依然是7%-8%。

第二,根据2011年广州市供求关系，2011年 广州总体供应量是6.5万套，和2010年的供应水平是相持平；并且广州通过2010年广州亚运会的利好因素和家庭结构分裂快速及广州2010年人口谈判1600万等三旧改造的刺激，另外是广州通过一系列的市政配套和交通网络的改善及新城的投资，给广州市场的投资购房和购买需求增加巨大的购买力。

  第三,根据中央第三波调控政策预期出台，无新政策和更加严厉的措施，对楼价的影响不大。第四，中央对保障房的力度增加，这除了会挤压商品房以外，也可能会引起市场的分化，商品房供应的减少，导致商品房价格的上涨。另外土地的供应表面上看起来不足，实际上是很足的，如果是加上三旧改造。并且2010年广州地王的大量出现，楼面价格突破2万元/平方米。

  第五,2010年广州土地价格上涨60%，开发成本上涨15%。地价升高，房价也会随之涨起来。今年土地出让金280多个亿，但是放到保障房里面不足10%，保障房的建设还是很缓慢的。

  第六，2011年通胀的压力依然存在，人民币的升值和热钱刺激及银行负利率下，购房投资增值保值依然是首选。另外是考虑到国内经济不稳定和国外经济形势及保8的目标，2011年货币政策不会过分收紧，财经政策是宽松，实际上货币政策是未实质性收紧依然保持宽松的，2010年信贷7.95万亿,2011年信贷是7.5万亿-8万亿左右。

  1）是房产产商品房项目资本金还是20%，说明开发商的资金连不紧张。2）是开发商2010年销售业绩完成率好，说明开发商不差钱。3)是目前开发商到位的资金达到6万亿,可以一直扛到2011年6月份，说明开发商的资金状况良好.4)是开发商的融资渠道并未完成的堵塞,保险和金融业等其他行业的资金抢夺土地,让楼市越来越热闹。

  谢逸枫认为，综合以上六个方面来讲，首先是在宏观经济层面，2011年广州GDP增长将达11%～13%，通胀水平将达4%～5%；其次，2011年仍将是楼市供求相对平衡、供应偏紧的年份；最后，以通胀、投资为缘由的‘做多’力量和围绕房产税出台、第三轮调控预期的‘做空’力量目前正势均力敌。2011年广州房价还要涨，“限购”、“限贷”等调控政策不会改变，也不能改变，否则楼价会大幅反弹。2011年广州房价不会如2010年房价上涨的那么凶猛和疯狂,会有小幅度的回落.但是房价依然会有15%-25%的上涨幅度。

  2011年1月17日，国家统计局发布《2010年全国房地产市场运行情况》报告，数据显示2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，高档住宅销价涨12.8%。2010年北京上涨幅度42%,上海上涨幅度40%,广州上涨幅度38%,深圳上涨幅度33%。

  2011年1月10日，根据广州经纬行最新统计数据显示，2011年，广州一手房新增供量同比增长23.4%。2011年广州十区一市的新增供应达7.68万套，加上当前在售余货约2.3万套，预计2011年广州十区一市的可售货量约10万套，计约1100万平方米。在供应量呈幅度上涨的情况下，房价会有一定的下滑压力。根据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计，预计2011年广州十区新增供应达6.06万套，同比增长23.4%，加上当前十区在售余货约2.08万套，预计2011年广州十区的可售货量约8.14万套，计约895万平方米。如果再加上增城市的可售一手房数量，预计今年广州十区一市的可售货量约10万套，计约1100万平方米。

  从区域来看，新货超万套的为增城、番禺和花都三区，南沙货量亦首次超过8000套，紧随其后。远郊四区和增城的新增货量达5.2万套，占全部新货的67.7%。而中心六区新增供应仅约2.47万套，比2010年还要趋少，其中，传统供应大户区域天河和海珠的新增供应亦未有明显增加，预计中心六区房价上涨动力依然较强。由于2011年中心六区供应不多，且据经纬行研究中心监测显示高端项目居多，预计中心六区楼价进一步上涨动力较强。而远郊四区中，番禺、花都、南沙供应均较多，而番禺和南沙的楼价在2010年涨幅居前，已至历史高位。2011年在进一步的政策调控中，郊区楼价或现环比回调。

  2010年12月20日，合富辉煌市场研究部的最新预测显示，2011年广州市十区货量合计约有6.5万套，与2010年基本持平。其中新增新货约5.7万套，而2010年拿到预售但未推出货量则有0.8万套。有同行对此提出质疑，认为广州今年有5.7万套余货，如果新货与去年4.9万套持平，总货量就会超过10万套。虽然经纬也有预测今年10万套，但那是包括增城市的货量。

  2010年1月7日，合富辉煌又表示，在供应量方面，2011年新增供应量将在5.9万套左右，再加上去年的存货，预计全年的供应量将在9万套左右。和2010年相比，新增供应量基本持平，如果算上存货，2011年供应量将比2010年充裕。在成交量方面，一手房将会在六七百万平方米左右，二手房则在700万平方米左右。至于楼价，由于各种开发成本上涨，预计2011年楼价将上升20%左右。

  合富去年曾预测2010年广州十区一手住宅供应量为7.4万套，其中新增为4.9万套、余货为2.5万套；而合富对2009年货量的预测是7.6万套，其中新货4.9万套、余货2.7万套。而今年即使是按合富预测的9万套（其中新货5.7万套）来说，应该要比去年预测的7.4万套多1.6万套；如果要按我提出的10万套左右货量来看，今年可能要比去年多出2.6万套；而经纬则预测今年十区新货为6.06万套、余货2.08万套，合计8.14万套。

  合富预测9万套中新货为5.9万套，余货应为3.1万套，比较接近阳光家缘可售货量的数据，但与未售货量则相差较大；而经纬预测2011年广州十区的可售货量约8.14万套，计约895万平方米；其中新增供应达6.06万套，同比增长23.4%，在售余货约2.08万套。

  比较合富和经纬的预测可以发现：合富预测今年十区住宅总货量9万套，经纬只有8.14万套，两者相差近万套；但两者新货的预测比较接近，一个是5.9万套，一个是6.06万套，相差不大，而且经纬还略多一些；然而余货的预测则差得很多，一个是3.1万套，一个是2.08万套，两者差了1万套还有多，不知何故？而半月前阳光家缘网公布的一手住宅可售数量十区二市为36501套、十区为29614套；未售数量十区二市为73430套、十区为57953套。现在的数据虽有所变化，但差别并不太大。

  2011年1月6日,中国指数研究院发布《2010年12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，指出北京住宅平均价格是22690元，相比11月上涨0.83%；而上海均价是23186元，比上月下降0.12%；武汉均价7041元，环比上涨1.08%；房价最高的是深圳，均价25155，环比涨1.22%。统计显示：2010年12月房价按从高到低排序十大省会城市及直辖市依次是：深圳、上海、北京、杭州(20521元)、广州(14598元)、南京(12027元)、天津(11958元)、成都(7957元)、武汉、重庆(6533元)。

  我国房地产宏观调控应形成长期机制，尽量避免行政手段对房地产市场短期造成过强的冲击。当前房地产税的征收条件已经成熟，应尽快推出房产税。在房价还没有出现大幅下滑的情况下，政府没有理由放松当前的政策。同时不排除如果房价出现反弹，出台更严厉的政策措施的可能。2009年下半年以来，全国房地产开发投资一直保持较快增速。而在需求方面对二套房及以上的信贷控制非常严格，这能够继续有效遏制非自住需求。同时，2010年保障性住房大规模建设，全年开工建筑面积将达1.68亿平方米，将分流商品房市场的一部分刚性需求。

  总体来看，2011年房地产价格整体震荡向下的概率不大。由于房地产市场需求依然旺盛和房地产行业仍具有较大利润空间，2011年房地产开发投资将保持在20%以上。对于房地产调控方向，本轮房地产调控以手段多样、密集严厉为特点，未来房地产宏观调控应转向长效机制的建设，主要依靠税收、信贷等经济和法律的手段，尽量避免行政手段对房地产市场短期造成过强的冲击。

  住建部表示,三大政策并非剑指楼市，房产税调节公平还是抑制房价？这并非全是针对房价出台的政策。其中，不动产税主要功能有三个：一是调动闲置资源，提高利用率；二是调整社会公平尺度；三是解决前期遗留的地方政府承担前期建设任务的收入来源问题，房产税的征收和调控房价没有关系。

  加息保经济还是调楼市？而对于加息，在最近两次加息之前，我国商业银行的一年定期存款利率是2.25%，与2010年11月CPI上涨5.1个百分点相比，利率至少需要提高一倍，才能满足宏观经济的运行。中国已经在一个比较长的时间内基准利率低于通胀，这是恢复常态宏观经济的必然过程。

  政策调控回归常态还是大起大落？2010年出台的多项房地产政策，其实都是向“常态”回归。不赞成"史上最严厉调控政策"等提法。部分地方城市陆续表态要延长执行限购令，作为一个长期的政策，限购令是限制一些过多过度占用资源的需求，到现在为止，没有人说不让老百姓买房，也没有人说老百姓适度改善住房要抑制。如果不让百姓买第三套房子，市场成交量就会为零，这是没有前途的房地产市场。

  根据2011年1月10日，合富辉煌集团发布2011年楼市预测报告，如明年通胀率5%，广州房价还将上涨20%。广州今年1～11月一手房均价达12969元/平方米。一手房均价超‘2’，估计最晚会在2013～2014年实现。预计加上通胀5%，明年房价将上涨20%左右。

  2010年12月30日，据广州阳光家缘网签数据显示，今年1月1日至12月28日，广州十区一手住宅网签均价高达13107元/平方米，同比去年升38%。而广州十区楼价从去年的平均9501元/平方米越过万元关口，更破了1.3万元/平方米。这样市民今年买一套100平方米的房子就平均要比去年多付36万多元。监测数据显示，2010年1月1日至12月28日，广州十区二市一手住宅均价为11623元/平方米，除了增城与从化，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，比2009年的9501元/平方米，上涨了38%。一年来楼价均价升了3606元/平方米。这也将是广州年度楼价的新高。

  2010年广州市中心六区一手住宅网签均价已经达到18161元/平方米。天河区和越秀区一手住宅网签均价已经破2万元/平方米，分别为23666元/平方米和21721元/平方米。广州也只有花都、南沙、增城和从化两区二市均价是低于1万元/平方米，其余区域楼价都在1万元/平方米以上。可以说，广州楼市早已进入万元购房时代，市中心更是向20000元/平方米购房时代进发。2010年，广州十区一手楼均价从去年9501元/平方米一下子破万，更超过了1.3万元/平方米，一年来一手楼均价升了3606元/平方米，也就是说，市民相差一年，买一套100平方米的新房，可能平均要多付36多元。

  2011年1月17日，国家统计局数据显示，12月广州一手住宅环比上升2.4%，升幅在全国居第一位，而北京、上海和深圳等一线城市的环比升幅仅分别是0.2%、0.3%和0.5%。广州阳光家缘实时网签数据也显示，12月广州楼价升到了最高点。12月，广州十区一手住宅网签均价达到14406元/平方米，首次突破1.4万元/平方米大关，广州房价在11月创新高后又再急升599元/平方米。

  2010年9.29楼市新政出台后，广州一手楼市月运行经历了量涨价跌、量减价升等变化，到2010年最后一月出现了首个“量价齐涨”。据广州市国土房管局房价报告，2010年12月全市10区新建商品住宅网上签约面积48.09万平方米，同比减少11.5%，环比增加10.1%；均价14406元/平方米，同比上升12.5%，环比上升4.0%。

  12月份出现量价齐涨，主要原因是中心六区住宅成交量上升、价格微升拉动了全市签约均价重心轻微上移。上月中心六区成交量环比上升了5.1%，达到19.98万平方米，上月签约均价环比略升主要是由交易区域结构性导致的。此外，在通胀预期等宏观经济背景下，将有可能对新建商品住宅价格上调形成推力。广州亚运会提升了广州市核心竞争力，广州市城市面貌“大变”，城市美誉度明显提高，这些都对房价产生积极支撑作用。

  2011年1月6日，广州市国土房管局公布了2010年12月房地产市场运行情况。数据显示上月广州十区一手住宅网签均价突破1.4万元关口，达到14406元；市中心六区（天河、越秀、荔湾、白云、海珠和黄埔）一手住宅网签均价更首次突破2万元大关，达到21034元。

  广州市国土房管局数据显示，上月广州十区一手住宅网签均价达到了14406元，环比升4%。这也是广州十区楼价首次突破1.4万元关口，也是广州房价在11月创新高后急升599元，再创楼价新高。市中心楼价升幅更大，并首次突破2万元大关，让市中心楼市进入“2万元”购房时代。

  广州市国土房管局数据显示，市中心六区一手住宅网签均价21034元，环比升幅达8.6%，这也是市中心六区楼价首次突破2万元大关，市中心六区中，天河区一手楼楼价最高，达26965元。2010年12月广州十区（增城、从化除外）楼价首次突破1.4万元/平方米大关。

  2011年1月17日，国家统计局更发布2010年12月七十大中城市房屋销售价格指数，显示上月广州一手住宅价格环比上升2.4%，升幅居全国第一。广州90平方米以下的小户型单位价格涨幅更高。国家统计局数据显示，上月广州90平方米以下一手住宅价格环比升幅达到3.0%，同样居全国第一。广州二手房价升幅则相对少一些。数据显示，上月广州二手住宅价格指数环比只是上升了0.1%，升幅较微。

  2010年广州一手楼市以均价13149元/平方米“开局”，以14406元/平方米“收官”。房价的“谷底”出现在7月份，为11218元/平方米，当时正好是今年首轮房产调控4.17新政出台3个月时间；8月份广州一手楼价开始恢复量价齐涨，直到第二轮房产调控9.29新政出台。据计算，去年广州市十区一手住宅网签均价为13074元/平方米，首度全面正式进军“万元房”时代。而2009年广州市十区一手住宅交易登记备案房价，为9346元/平方米。在“房价飞”的同时，去年广州市一手住宅卖楼金额高达859亿元。