如此楼市调控政策，一万条也难凑效。

如此楼市调控政策，一万条也难凑效

媒体报道，2011年1月26日国务院发布新国八条是：一、各级政府须在一季度公布房价控制目标。二、加大保障性安居工程建设力度。三、定价明显超过周边房价的，须清算和稽查增值税。四、提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。五、严格住房用地供应管理。六、拥有2套及以上住房的，禁止再买房。七、房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。八、是坚持和强化舆论引导。

应网站媒体编辑之邀，本人对“新国八条”做如下点评：

“新国八条”之第一条：进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

政策点评：

“新国八条”一上来就强调了地方政府的责任，也一直在强调政府责任。但是地方政府难以肩负如此重大的责任。中国现行的政治体制决定了中央与地方两级政府在今后的责任漩涡中必会纠缠不清，互相推诿。把控制房价责任完全推到地方政府身上是中央政府推诿责任的一种表现。

地方政府需要靠房地产财政满足城市建设，提高地方财政收入，实现城市发展基本需求。这样一来，地方政府配合、落实中央楼市调控城市房价难免有被胁迫之嫌。地方政府在“制定城市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”难免有虚报计划以及跟中央政府讨价还价之嫌。

这就和企业里的项目公司向集团上报年度销售计划一样，项目公司总想将销售目标做得低一些，而集团总千方百计使项目公司的销售收入做得高一些。最终的结果是要么地方政府“从了中央”，但是难以实现；要么吹嘘一通，到了年底总结时开始造假，欺骗中央。而在这样的折腾当中，2011年的楼市依然很难实现中央与地方在楼市调控上的完美落实，这条看似严厉的楼市调控政策，威力将会大打折扣。所以，这是一条在短时间内无助于抑制楼市过快上涨的政策。

“新国八条”之第二条：加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

政策点评：

保障性住房的宏伟蓝图与美好初衷并没有错。但是到底保障了谁？这是一个相当核心的问题，而这个核心问题却是衡量保障房是否能够维持公平性的唯一性标准。但目前的保障房运行机制很难在短时间内保障需要保障的人，最近深圳出现的保障房事件就很有说服力。

同时，不管政府下多大力气建设保障房，其到底能稀释多大的购房需求，至今是个难以求解的方程式。提倡以租房实现“居者有其屋”调控理念，只是政府作为公仆的一种责任，或者良心发现。指望低收入家庭租了房子，住下来，从今之后不再心怀购房的念头是一个很不现实的理念，除非全社会都在租房子住；否则，凭什么穷人就得租房子住，而富人住在别墅里过着皇帝般色生活？

贫富有别、物欲横流的社会现实难以让租房者，在有了一个安身的“小窝”之后，就磨灭了奋斗的理想，就丧失买房的斗志。所以，保障房建设和存在的意义不在于能够减少人们购房而拉低房价，而在于政治家们一种纾解社会矛盾的手段。

“新国八条”之第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

政策点评：

提高房地产交易环节的税收不失为一种限制楼市投机的好办法，但不论是房产税，还是林林总总的其他税收政策，都无法从根本上解决楼市的供求关系，也就是无法破解楼市一路走高的困局。

其中的个人购房不足5年转让交易统一按销售收入全额征税的政策，不仅不能起不到稳定房价作用，而且会沦落到征收苛税的非议舆论漩涡。在中国，地少人多，住房供需失衡严重，这种失衡的局面将越来越严重，除非战争导致中国人消亡一半以上。否则中国的房地产长期升值是一个必然趋势。

一座房子的升值空间不在于三、五年的短期升值，很多房产投资者投资策略不仅是用来出租的。而且更看重的是长期持有升值，房产税的征收虽然可以减少这种投机心理；但房地产升值依然无法阻挡，投资房地产依然有很广阔的空间。

同时，5年内卖房或换房的人，其中投资者或投机者是少数，多数是属于改善居住条件的，或者是两口因离婚平分财产而卖房等等原因，多数是不得已而卖掉房子。

同时，二手房交易的评估存在许多暗箱操作，一套房子的价值评估可以根据购房者与买房者的意愿进行左右摇摆。评估师一旦想从中捞取一些油水，其房屋价格评估就是一个过场，既能让售价高挺而不让买房者吃亏，又能降低房屋交易价值让购房者占到便宜，轻松办理放贷与月供。房地产评估师的手段多得很，其中阴阳合同就是惯用伎俩之一。而关于土地增值税其中暗箱操作、合理避税的窍门就更多了。开发商完全可以通过和承建商、税收部门等勾结实现。

如此一来，在房地产行业施以重税到底是抑制投资，还是打击改善性需求？就很难说清。政府三番五次出台并强调税收政策的目的不在于降房价而在于规范行业管理，实现政府税收目标最大化将远远大于调控楼市的作用。

“新国八条”之第四条：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

政策点评：

应该说，停止第三套房贷的确是打击投资与投机的炒房一种手段，是一个在目前难以市场化解决楼市问题的情况下，使出的拙笨手段中比较靠谱的一种手段。但是，二套房贷又一次提高却是一种杀鸡取卵、杀贫济富的猥琐手段。不仅严重背离市场公平竞争法则，而且，中伤了大量的改善型需求。

二套房贷提高至60%是本次调控政策中最靓看点与最大卖点，但是，这个提高首付比例至60%的政策也同样和其他政策一样，不会起到多大的调控效果，基本是无功而返。举例说明，一套总价60万的房子，以前二套购房者需要首付款为30万，现在首付款上升到36万，不过如此而已。首付多这6万块就能阻止日益强烈的楼市需求吗？答案肯定是不能够。

“新国八条”之第五条：严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

政策点评：

保障性住房与市场商品房交易交割的关系不大，尤其是保障以公租为主时，并不反映价格交易的变化，与遏制房价几乎无关。大力推动保障房建设不是解决房地产市场问题的最有效的手段，而沦为一场政治家的秀局。

这里面建设保障房的另一个暗藏的玄机是政府在为其炒高地价开脱罪名。为何？既然政府极力推动“限房价”政策，那么试问，地价限不限？如果仅仅限房价，而竞地价，那政府的政策就有违市场规律，就是一个无法自圆其说的政策。

这里面，政府明明知道仅“限房价”，而不限地价是一个强盗逻辑，是一个掩耳盗铃的做法。是靠强硬的限制房价，而不是从商品公平交易的源头抓起，无论如何也是降不了房价的。开发商如果不赚钱谁还去开发呢？中央政府运用这种手段无异于一边难为地方政府，一边难为开发商，唯独不难为自己，唯独不从自身找出路。

“新国八条”之第六条：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

政策点评：

如果房地产调控政策一旦打上户籍限制的主意或幌子；那么中国的城市化进程就会越来缓慢，小康社会离我们将越来越远。难道中国非要为了降房价而中止城市化的进程吗？我们是否非要借降房价之名而限制非户籍人口呢？

如此以户籍限制购房，对一些有能力和关系的投资者或投机者（外地人）购房者根本限制不了，其可以通过各种渠道和手段实现多次购房的目的。而对没钱、没权、没势的农民工将彻底失去进入这座城市的机会。

同样是社会公民，其生活成本、社会地位如此不同，而这仅仅是为了一项也许可行，也许不可行的楼市调控政策，为什么调控楼市非让没有户籍的外来务工者买单？由此可见，政府运用户籍的调控手段是舍大义而取小利，是为了短期管理目标而抛弃长期张略的错误行为。靠户籍政策来控制房价很难使市场与消费者信服，是一个有失社会公平的机制。

“新国八条”之第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

政策点评：

进一步扩大问责制约谈范围与内容是中央政府行事中央集权权威的一种形式。这种手段从侧面曝露出中央在楼市调控的问题上无奈。就像一间公司的总经理，一旦到了非要靠骂人才能树立威信的时候，其基本是对公司管理能力已经黔驴技穷的地步了。

问责制与约谈政策并不能算一件完全的坏事，比起户籍政策要强多了，但约谈机制的核心问题在于约谈倾向性内容与标准的界定，约谈到底是以为老百姓关心的降房价为标准呢?还是以没有完成税收为评价标准呢？或者以个人的私利为标准呢？

对地方政府年终考核与功过是非的评价，是上级说了算，还是建立一套评估机制？如果没有一套完善的机制与评价标准，那么，约谈与问责将会偏离治理房价的轨道，而走向政治性的灾难的深渊。

“新国八条”之第八条：坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策点评：

这个政策之所以放在了最后一条，因为这是一个无关乎痛痒的问题。中国的媒体舆论一向由谁控制和操纵？地方媒体敢说地方官员的负面新闻吗？敢于报道没有下台的地方政府官员的负面报道吗？

中国的真实新闻确实太少了，许多信息是被整容的信息，都是假新闻。我们不反对为了国家利益而不公开军事秘密以及政治秘密。但是，我们依然看不到真实的楼市信息，许多政策就是在这些信息不对称的情况下做出的决策，难免差之千里。社会也在这些被整容和编辑的信息，议论非非，自以为是。

如果真实新闻太少也就罢了；但是令我们大跌眼镜的是有许多城市的楼市信息是故意隐瞒不报。比如我曾经操作过楼盘的一座城市，其楼市的信息一点也不发布，我在该市建设局的网站上查不到任何关于楼市成交的信息，如果想要得到一手信息也可以，就是要通过贿赂官员才能得到，这样的中小城市，在目前太多了。

最近一年，政府调控楼市，左一个政策，右一个政策，政府俨然成了网络新名词的制造者。“国x条”这个词条，已被政府弄成了网络“关键词”，远得不必说，就从2010年开始概算一下，中央政府先是在2010年4月17日推出“国十条”；又在2010年9月29日推出“国五条”；2011年1月26日再度推出“国八条”（当然，地方政府的“省x条”与“市x条”在此无论蔫）。节前必出新政——这俨然已经成为政府调控楼市的一大特征。于是，我分别对“国十条”、“国五条”以及 “新国八条”做了一个比较。如下：

国十条	国五条	国八条
建立考核问责机制	再次强调实行问责制	又一次强调地方政府责任，
二套房贷提高到50% 贷款利率不低于基准利率1.1倍	再次强调首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍	提高首付比例至60%
停止发放三套房贷款，运用户籍政策，限制外地购房		再此运用户籍政策，限制外地户籍购房
严格土地增值税的征收管理。	再次强调对土地增值税征管情况的监督和检查	又一次强调完善相关税收政策，加强税收征管
严查囤地，严格土地出让制度		又一次强调严格住房用地供应管理
中小套不低于70%
加强保障房建设	再次强调保障房供应	又一次强调加大保障性安居工程建设力度
加强对房地产开发企业购地和融资的监管	在此强调对房地产行业的管理	再次强调保障房、房价的约谈问责机制
公开房源，价格备案	在此强调对房地产行业的管理	再次强调保障房、房价的约谈问责机制
完善房地产市场信息披露制度		再次强调正确的宣传舆论引导与信息真实披露