“新八条”能使2011年的房价下降吗？ （NO:500）

“新八条”开启了楼市的新一轮调控。

2011年房地产调控重点仍将围绕抑制投资投机性需求和加大保障房的供应力度展开。从进一步落实地方政府责任到加大保障性安居工程建设力度；从强化差别化住房信贷政策到严格住房用地供应管理等。房地产双轨制路径也将愈加清晰。

限购效应在下半年将显现。因为政策落地有一个过程，并且最新加入限购的城市均属于二、三线城市， “限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程，所以导致部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，“挤出效应”明显。“限构令”升级短期抑制投机性需求，长期还要看宏观经济走势。预计今年下半年全国房价涨幅回落，总体维持盘整态势。

金融资本方面今年流动性收缩已成定局。预期各家商业银行的信贷规模将不同程度收紧，整体规模收缩必然带来各行业份额的相应减少，开发商能获得的信贷规模会明显收缩。而流动性收紧带来的预期有可能会造成楼市较长时间的观望。

“竞租赁房面积”土地出让模式被接受。 鉴于预售资金监管德效用逐渐展现，开发商现金流分配将发生重构，拿地不会“大手大脚”，“限地价竞保障房面积”的土地出让模式逐渐被开发商接受。这里的一个关键点是土地违法查处阻力较大。

2011 年千万套保障房面市有难度。保障房建设的加速，将在很大程度上改变市场供应结极，并弱化房地产引发的社会问题。可暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间，这是新政的主要思路。但建设1000万套保障性住房至少需要1.34万亿的投资，综合历史数据，土地出让净收益、中央拨款、公积金收入总共对其贡献不会超过 6000 亿元，因此就需要地方政府从财政收入中拿出约 8000 亿元参与建设。在供地方面，以保障房每套50～70平方米计算，1000 万套保障房就意味着5～7亿平米，接近2010年全年住宅交易量。目前土地供给有限的前提下，如政府不特殊批地，保障房建设用地必对商品房用地产生挤出效益，从而影响地方收入，也还会在一定程度上提高商品房的低价。 

土地财政或是降价关键。调控政策一轮接一轮，力度一次比一次大，但房价却依然顽强地在增长。三轮调控，政策都是好的，个个都切中时弊，可是，效果为什么如此暗淡？一年比一年高涨的地方政府土地收入，可能是答案之一；房地产上下游产业在 GDP 中不断增加癿比例，可能是答案之二。只要地方政店不从土地财政中抽身出来，只要“以 GDP 为主导的经济模式”不变，以GDP 的增长考核地方官员的业绩准则不变，想降房价可能都是缘木求鱼。

2011 年房价仍会上涨，但涨幅会相对较为平缓。

最终决定房价的是市场供需关系。

从供给角度来看，2010 年在房地产投资额、土地购置面积、开工面积、施工面积以及房地产企业资金来源方面都呈现上升趋势，因此，供应量在总体上是增加的。就是说，2010 年增加的商品房新开工面积，还将会在 2011年上半年开始形成市场供给。

而从需求角度来看，由于受到国家抑制房价过快上涨的“限购令”以及抑制通胀得政策影响，消费者可能继续采取观望态度。然而，刚性需求与改善性需求仍会构成较大基数，因而住房需求在短期内可能有增无减，对房价上涨形成现实压力。

此外，还有两点：一是2010年末，房地产开发企业资金仍较充裕，短期内房地产开发企业主动降价的动力并不强。二是2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体来说仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，房价存在一定的上涨压力。

综上分析，预计2011 年房价仍会保持平稳上涨的态势。当然，在“稳物价”的政策环境下，不排除少数月份出现房价波动的现象。