谢逸枫:投资高端公寓抗通货膨胀“最牛”
核心提示
2007年中国楼市遭遇最凶猛的政策调控，投资房地产成为最危险的行业,虽然高端产品可以保值或增值,但是依然受到2007年927政策调控的影响,例如公寓和豪宅及别墅的价格没有出现下降的现象。2008年美国爆发十年一遇金融风暴，中国也是避免不了受到波及,摧残房地产市场,导致房价大跌，成交大量萎缩，市场面临崩溃的局面。不过,相比一般的普通住宅产品和商业产品,高端公寓的抗政策调控和金融风暴的功能显示得特别强烈,高端公寓产品价格依然保持上涨的趋势.2009年中央实施宽松的货币政策，4万亿经济刺激计划和9.6万亿放贷及利好国外资本的政策,另外是2010年美国为保就业率,采取二次宽松货币政策,引发全球高速通货膨胀，CPI和PPI不断上升,因此,高端公寓产品成为最热投资品,因为投资购买高端产品公寓,抗通货膨胀“最牛”。
公寓在调控下爆发“投资大潜力”
新政调控后，商业地产再次成为焦点。投资型公寓作为一种商业地产，其具备的商业特性和自身具备的“闪光点”使其成为新的财富投资高地。在新政调控日益严格，影响日益显效的情况下，商业地产逐渐升温。当大量的住宅地产资金流向商业地产时，具有明显投资价值的投资型公寓逐渐浮出水面。不难想象，投资型公寓的黄金时代已经来临。?而国家新政对住宅地产限制较多，对商业地产则没有限制，未来商业地产的发展空间潜力巨大。
号称史上最严厉房地产新政，依然阻挡不了高端公寓价格上涨的动力。住宅地产受政策调控，对于投资客而言，受政策调控影响极小的商业地产，其中高端商务公寓成了资金新的追捧目标。相对而言，商业地产特别是公寓等物业多属大批量交易，而且多以长期持有为主，投资回报比较稳定。投资者多为资金实力较强的商人和企业，即使贷款利率上调，相对投资总额亦微不足道。近年来，人民币升值的步伐越来越快，导致越来越多的热钱涌入中国，商业地产由此将获得大量资金的青睐。因此，投资商务公寓，不仅能获得丰厚的租金回报，同时亦将坐享物业大幅增值。
房地产调控突出了遏制投机炒房行为的作用，而商业地产则开拓了市民的投资渠道，符合政府培育投资市场、市民期待丰富投资渠道的双重愿望。商务公寓是不在新政打击范围之内，为此，不少投资客纷纷转向与此。尤其是每个城市的中心区域商务公寓投资价值被成为的金子塔顶。地方政府的规划利好和城市新城配套及市政工程的推动，另外是高端产品公寓的稀缺性和升值的功能性，公寓价格一直是上涨快速。例如广东珠三角中心城市的广州琶洲新城，公寓价格接近CBD核心区珠江新城水平，达到2.5万元/平方米。
随着琶洲规划的不断落地，琶洲公寓投资价值未来至少有30~50%以上的升值上涨空间，房价达到4万-5万元/平方米。广州琶洲通过十多年房地产开发和商圈经营及市政府大力投资，已经形成一个具有成熟意义上的商圈。首先是依托每年的广交会，刺激经济增加。自广交会迁往琶洲后，会展经济对琶洲商圈的物业价值进一步拉升的作用十分明显。其次是利用房地产投资开发，扩展经济投资。再次是通过会展经济拉动区域发展。最后是与员村和珠江新城形成“泛珠江新城商圈”，以会展和金融及服务等商贸为一体强大商圈。另外是广州商圈前景诱人，商业地产是今年广州重点发展产业，又迎来了亚运会、广州新城大规模开发等众多市政利好因素。
公寓多种优点筑成“投资价值王”
随着新一轮的房地产调控政策的出台，公寓产品逐渐成为楼市的一片热土。然而，对于消费者而言，选择什么样的公寓产品，如何选择公寓产品是一个不得不注意的话题。对于手头有闲钱、正在寻找投资机会的消费者来说，公寓的投资回报是一个巨大的诱惑，房地产市场中什么产品最具有投资价值？哪类产品价格目前最高？谁才真正的投资价值王？
毫无疑问是高端商务公寓。中国楼市产品价格上涨最快是公寓，尤其是高端公寓产品本身具有价值的支撑点。例如世界最贵公寓在香港诞生，香港恒基兆业地产集团在香港岛半山建设的“干德道39楼盘(又称天汇大楼)”即将竣工，该楼盘68楼A室14日以4.39亿港元售出，折合每平方米约76.7万港元（约合67.5万元人民币）。此前，世界上最昂贵的公寓是英国伦敦的“One hide par”公寓，其每平方英尺价格达到7.43万港元。
一是不受政策调控影响，高端买家并不会受到新政太大影响，因此提价在所难免。二是每个市中心区域产品，由于供应比较紧缺，加上交通商业居住氛围浓厚，因此购房需求比较旺盛。三是受人民币升值和通货膨胀预期影响，购房保值增值成为追涨房价的重要因素。在这一情况下，资金必然会倾向于总价高的物业，尤其是高端公寓。即便是出台新政调控，但不少高端买家仍然看好楼市的长期发展，因此，高端楼盘公寓成为其投资的目标。四是随着城市规划利好和交通配套的完善、城市功能的提升，以及城市大型活动的举办等因素助推价格上涨。
五是由于商务公寓可商可住的双重用途，在当前写字楼供应较大的市场状况下，此类产品既可以面向中小公司客户，又可以满足一批个人投资客户，一定程度上扩宽了销售途径，有效规避市场风险。因此，最近两年来众多知名发展商开始进行公寓的开发，大量住宅及写字楼项目摇身一变成为公寓，令公寓市场风起云涌。六是投资公寓的优点是灵活，既可以放租，也可以自住。即使是租不出去，自己也可以居住。
七是公寓还有一个优点，就是可以办理工商注册登记。例如商务都是商业性质的用地，因此建成的公寓是可以进行工商注册登记的。八是由于小户型比较稀缺。例如这类公寓在广州珠江新城始终不乏投资客追捧。而在老城区，由于商务氛围成熟，公寓型产品不多，投资回报率要稍高一些，约有5%~6%左右，可以说在目前的楼市中，这已是相当不错的租金回报了。从珠江新城来看，转售利润基本上有15%，平均达到30%；珠江新城以外的区域由于2007年的价格并非很高，而今年升幅惊人，因此转售升值幅度不少项目甚至超过100%。
黄金规律决定公寓投资回报和利润空间
投资型公寓拥有绝佳地段，成熟商圈，无市场培育期这些优势足以吸引市民的眼光，但成熟的商业配套更是实现投资升值的最大优势。例如广州的君临国际公寓和正佳万豪金殿。前者叫价2.8万元/m2，最高5万元/m2；后者则预计售价3.8万元/m2起，均价5万元/m2。如此高价能否有市场，更重要的是，对那些投资者而言，这样的产品和价格还有升值空间么？
按照投资的黄金法则：地段、地段，还是地段，这两个项目可以说正符合这一原则。两个项目位于天河核心区，周边聚集了大量的国际知名企业总部和境外机构，还有以天河城广场、正佳广场为代表的天河商圈。同时，这一地段交通便利，地铁、公交、铁路都近在咫尺，是个名副其实的商务黄金位置。其实，价格并没有想象的那么贵，今后的升值空间更大。
试想，投资型公寓在左右人们选择投资的时候，能否占据商业核心要地，实现人们出门见商业，走路见商业，商业无处不在，价值就会在浓厚的商业氛围中凸现出来。投资型公寓也就有了潜在的价值和激发人们投资的欲望。根据以往的发展模式，紧俏的投资型公寓一般位于城市中心商务区。因为中心商务区集中了大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。物业管理服务更是为投资型公寓锦上添花所不可或缺的关键要素。现在人们越来越看中服务，并以此作为选择的评判标尺。
投资型公寓作为商业地产的部分，具有商业地产的一切特质，同时宜居的特点更是让其成为投资中的新亮点。自国家新政调控后，投资型公寓成了商业地产的价值“洼地”，也成了财富增长的新源泉。纵观国内其他城市，新城的崛起带来的不仅仅是名气，更是财富投资的热潮。从上海浦东新区到广州珠江新城，再到重庆两江新区，每一个新城的出现推动的是经济的发展，是城市建设的高潮，更是商业地产的火爆。
其中区位成了影响投资者心理投资预期的最大砝码，良好的区位带来的是人潮，是需求，是广阔的市场。而这样的黄金区位在大量外来人口涌入的情况下，投资型公寓具有较高的物业价值及投资回报率，更多的投资者越来越倾向这点。可以说下一轮经济增长和财富的爆发就会出现在此，毕竟新城建设吸引的是资金、技术、人才，而这都是商业地产升温不可或缺的因素。