2011年：住宅地产，商业地产，那种工具更保险？
（一）标题出来以后，你大概已经知道本文的观点将肯定不是乐观，而是乐观的对立面。
圣诞的狂欢还没有结束，央行加息的消息就传出来。刚刚散去的阴霾突然又涌出来。
2011年的楼市会有一个怎样的未来？这不是留给市场参与者的疑惑，也是留给甚至说每一个在中国居住的公民的疑惑。我想在今天，将不会有人说出地产是少数人的事情，的确，今天地产肯定不是少数人的问题。
（二）2009年中国地产突出的现象是东部地产投资率超低，西部地产投资额超高；2010年中国地产突出特征是东部地产投资额超高，西部地产市场投资额回落。东边日出西边雨，2011年中国地产还会这样么？如果不这样，那走势会怎样？
2010年地产故事还没结束，受限于2009年东部投资市场低迷，2010年东部市场供应量并不特别充分，在供应量不充分的情况下，整个地产价格表现却滞后于西部市场的表现；西部市场在供应量同比东部市场更充分的情况下，涨幅甚至已经超过东部市场。截止11月，东部市场销售量总体增幅仅为2.5%，销售额的涨幅为8.9%，价格涨幅为6.24%；反观西部市场销售量涨幅为14.4%，销售额涨幅为31.9%，价格涨幅为15.3%。也许我们要反问的是，不是为什么西部地区呈现出如此巨大的涨幅，而是东部地区为什么与西部地区有如此巨大的涨幅差距，而这个差距是建立在东部市场投资不够充分而西部市场投资足够充分的背景下？
用国家统计局的数据来做如此宏观的描述和分析与判断是否有意义，我想这是所有人会反问的一个观点。笔者不打算在这个地方开展讨论，我想我们还是顺着这条线路继续往下走，也许所有的疑惑会逐渐的打消。
（三）关于房价的合理性的争论，也许是一个没有悬疑的确定性的答案，即东部城市的房价相对不合理，西部城市房价相对合理，这里有个问题，基于合理与不合理的判断依据是什么？在这里笔者还要先借助国家统计局的几个数据来进行说明，通过国家统计局的数据处理后，我们得到2010年1—11月以下城市的平均价格：上海：15259元每平方米；北京：18301元每平方米；重庆4153元每平方米；这三个城市的房价比例关系为：0.834:1:0.227；因为无法获得2010年的数据，我们用这三个城市2008年的人均GDP来说明其比例关系。2008年上海人均GDP为：73124元；北京为：63029元；重庆为：18025元。三者之间的比例关系为：1.16:1:0.286。当然用人均GDP之间的关系来说明房价合理与否值得商榷，但至少也能说明一定的关系，我们假定两者之间应该呈现出相应的匹配性，那么如果采用人均GDP的关系来衡量房价，那么上海的房价应为重庆房价的406%；北京的房价应为重庆房价的349.7%。现在两者之间的关系出来的，如果我们假定重庆房价是合理的，那么上海的房价合理值应该是：16861元每平方米；北京合理的房价应该是：14523元。基于北京和上海的差异。现在的答案是上海房价相对于重庆而言肯定是低而不是高，也比相对于重庆而言，上海的房价更没有泡沫；依据这个标准来衡量北京，即北京房价呈现出较大的泡沫。如果我们反过来认定上海的房价是合理的，那么重庆的房价则明显出现泡沫，按照这个理论来衡量，重庆的合理房价应该是3758元每平方米。当然这个数据也许不够科学。但援引经济学中收入与分配的一般原理而言，一个城市人均GDP和人均收入会呈现出一个相对固定的比例，而人均收入又会与这个城市整体购买力呈现出某种固定的比例。如果沿用这个分析，那么我们认为那里的房价是泡沫的答案，显然与市面上流行的答案截然不同。
（四）在一个要素可以自由流动的经济体内，是否会存在着巨大的市场结构性差异，即市场是否会表现出巨大的失真。即房价不能有效反应市场的真实现状。
市场上一个重要的而且极为流行的理论是大城市的马太效应导致大城市房价超出了自身的合理区间，中小城市因为没有马太效应所以存在着巨大的投资市场空缺。
在探讨这个问题之前，市场流行的理论还有一个非常重要的观点：即一线大城市投资需求大大高过其他二三线城市。我想如果对这个问题不作详细分析，那么我们可能也会不假思索的认同这个答案的准确定。但问题往往并非如此。
以重庆城市为例，重庆城市购买需求的大致比例是这样的：5:4:1。即城市自有购买力为50%；郊县购买比例为40%，外省购买力为10%；这里涉及的问题是郊县购买群体到底算什么性质，这将是决定整个问题答案的最为重要的依据。一个郊县居民进城购买一套房子不用于居住算什么性质？我想这个答案至少不应该是刚需。如果考虑到重庆城市的产业结构，以及产业吸纳能力，我们很难将之不算做投资群体。而在另一方面，重庆几乎算作西部的中心城市，站在区域角度来说，它相当于长三角的上海，环渤海的北京，其实也并没有什么不妥。如果这个推论成立，反过来我们再看东部城市购买比例：2007年建设部副部长在一次讲话中指出的数据是北京有30%的房子被外地客群购买；而在网上有另外一则消息，2009年上海本地人买走了本地房子的70%。考虑到城市化进程，重庆的50%非本地居民购买比例一定不比上海和北京更少。
经济学理论是在要素自有流动的市场，不会存在完全的市场盲区，也即整体市场均质性特征是整个市场的典型特征。
（五）房屋购买是否是一次消费行为，如果房地产市场看做完全投资市场，会呈现出一种怎样的市场行为。
如果房屋购买算一次消费行为，消费经济学里面有个理论：即相邻层次收入的消费者消费观念向上靠拢，意思很简单，收入1000元的消费者的消费标准会向收入2000元的消费者靠拢，以此类推。
如果房屋购买算投资的话，那么投资市场的上涨是怎样形成的。这个答案显然有利于本文观点的对立面，即先由某一个子市场率先启动，其他市场跟涨，后者的上涨完成以后，再次推动前者的上涨，这样子市场的相互推动，是投资市场上涨的原理。
如果我们关注一个问题，即一个子市场和另外一个子市场上涨的节奏和关系是怎样的，如果我们借用统计局的统计数据，答案显然更加有利于我们，如果我们假定市场的龙头子市场是东部，那么西部子市场的涨幅显然更加有利于说明洼地市场会呈现出更加非理性的上涨。这点我们自己观察的西部一线城市与二三线城市之间的特征是完全吻合的，即在本轮市场上涨过程中，西部二三线城市涨幅超过西部一线市场，西部一线市场涨幅超过东部一线市场。
（六）需求弹性，这个分析工具对房地产市场是否有用？
我们通过对07、08、09年市场分析得出的数据是整个房地产市场呈现出巨大的弹性。如果弹性较大，则说明需求非刚性。但如果把09年与10年数据进行对比分析，而市场的弹性又是低弹性的，也即说明市场需求是刚性的。
这样的分析是没有建立在房地产市场的要素供应之上。房地产要素的供应第一个层面是资金，考虑到2009年与2010年资金的巨大供应，我们认为要素市场的超量供给将这种弹性给弱化了。因此2009年与2010年成交市场表现出弱弹性的状况。
这个分析里面，我们还要加入一个投资弹性进去，我们对东西部地区对比分析中，我们发现2009年与2010年东西部地区在投资市场上都表现出较高的弹性增幅，东部地区2009年投资低2010年投资高；西部的确2009年高2010年增幅低。
在一个供应和需求领域都表现出较大弹性的市场，可以说明的唯一问题是刚性市场是不存在的，对供应和需求而言都是如此。
（七）龟兔赛跑？用这样的比喻来形容供应和需求之间的关系，并不太确切，更严格的说，应该是两个兔子用了一个乌龟和兔子赛跑的方式来进行赛跑。
2010年地产市场繁荣的局面的原因，我们更乐意理解为，需求成了那只领先而没有睡觉的兔子，供应成了后面那只拼命追赶的兔子。
经济学理论告诉我们经济的繁荣都是这种赛跑的结果，而问题的另一面，赛跑的乌龟和兔子都会疲惫不堪而停在那揣息的时候，危机就来了。
那么剩下的问题就是这两只兔子什么时候停下来揣息呢？
（八）当兔子已经看不见乌龟的时候，于是开始倒下来睡觉，兔子和乌龟中间路途的差距就是我们通常所说的市场存量。
2010年地产市场的繁荣的又一解释是市场没有存量，当两只兔子无限接近的时候，市场除了兴奋以外，没有别的答案。
但随着2009年5月开始的土地热潮，供应量这只兔子开始逐渐显现出它的后发优势，用重庆市数据来看，今年9—11月市场供应量同比增幅超过了20%；而需求并没有呈现出如此增幅，反而同比略有回落，一只兔子加速向前跑，另一只兔子开始觉得体力不支的时候，两个兔子之间的距离变开始明显加大。
但同样的问题在2009已经出现过，但两者之间的距离没有缩减的时候，两只兔子依然表现出极为强劲的竞争势头。如果我们考虑到货币市场供应情况，我们应该这么来理解，在外力帮助下，银行将后面那只兔子直接空运到第一只兔子很近的地方，然后将其放下，这里的含义我们认为显而易见，针对市场上依然表现出如此巨大的市场存量而没有表现出明显的销售压力，显然是银行帮助需求市场消化了市场上已有的存量。
同样的事情还会在2011年继续上演么？从目前来看这种可能性至少是很小的，一方面在市场没有压力的情况下，银行没有外在动机来帮助市场出清；第二个方面在09年启动的9.6万亿贷款以后，2011年自然的货币收缩产生的还款压力让也会让银行有心无力，问题的另一面反倒是银行有可能产生较大的信任危机和心理承受危机，如果一点出现这种危机，那么银行吐货的事情将极有可能发生，那只被银行偷走的距离瞬间又会回到市场上，两只兔子之间的距离又回到原点，甚至由于心理因素，后面那只兔子的不适应还会更加落后。
（九）支撑楼市需求的原因中，城市化问题需要一分为二来看，城市化往往表现出两个阶段性特征，一阶段是人口城市化；第二个阶段是城市人口之间的迁徙，如果在结合中国人传统的储蓄习惯，那么每个家庭拥有两套以上房屋并不会形成灾难，如果按照每套房屋每人30平米来算，那么中国房地产市场的需求还远远没有饱和。
支撑楼市需求的第二个因素则在于人口结构，中国人口增长的第一个阶段性周期是50年到—58年，第二个阶段性周期是62年—73年。结合到中国房地产市场启动的时间节奏来看，在98年启动住房市场化的时候，第一二个人口井喷期出现的人口潮都到了住房需求时候，因此当前房地产市场需求几乎是第一个第二个井喷期人口购买力的集中释放，而伴随的73年到85年期间的正常人口增长也会进入住房需求周期。从这个角度来看，当前中国房地产市场购房特征也基本体现了这个状态，即全年龄阶层购房化特征。
尽管如此，我们还是不得不提及另外一个与人口无关，但与购买力极为相关的因素，即中国货币增长问题，有统计数据显示，2000年到2010年，中国的货币投放增长了450%，如果考虑到货币的杠杆效应（2000年之前，中国楼市购买的货币杠杆效应极低，对比今天可以说到了一种几乎可以忽略不计的低点）。
最后的问题是这三个因素能够推动楼市持续运行并保证2011年持续向上么？如果放得更长一些，我们认为这三个因素能够保证楼市更远的几年的需求，但这三者并不能保证2011年市场不产生变化。我们给出的答案在于未来市场某个瞬间不取决于某种趋势，而取决于供应和需求这两只兔子相互赛跑的结果。
（十）房地产市场量价关系是否已经破坏，或者压根就不存在所谓的量价关系。即楼市只会存在所谓的买涨不买跌的局面。如此，那么高房价只会增加需求而不会抑制需求。
问题的另一面，如果利息持续增加呢？在这里，我们只能结束数学方法来解决，尽管这个方程式本身没有确切的答案。如果利息持续增加，那么意味着用金融杠杆来购房的成本将持续增加，也即房价将以双倍的速度在上涨，另一方面如果货币供应量没有以双倍的速度增长，那么需求将可以肯定不能以双倍的速度上涨。这三者之间的关系意味着，在年末央行出台的加息政策以后，市场需求将得到进一步抑制。买涨不买跌只能在货币供应充分的情况下，才能成立。但今天的银行信息则是准确的说明，明天的货币供应将不是充分的。
（十一）通胀来了，我们不买房子买资产买什么？美国经济史学家伯恩斯坦对美国股市的研究结果告诉你，在美国历史上，通胀时期股票都是跌的。
按照这个推论，通胀时期也是不能买股票的。当然这样绝对化的结论往往是缺少依据和不正确的。这里我们首先要问的问题，即通胀的时间周期问题。在我们国家30多年市场经济史里面，一共有5次通胀，每次通胀时间最长没有超过30个月。
或者我们可以再结合经济周期来看，我国30多年市场经济史里面算上2010年一共经历了4.5个经济周期，这样算下来每次平均的经济周期时间差不多为7年时间，如果将每次经济周期理解为通缩—平衡—通胀—通缩—平衡这5个阶段的话，那么每次通胀的时间也没有超过1.5年，即每次通胀的平均周期为18个月。
考虑到这两个假设，如果我们将购买房屋视为投资的话，那么留给我们出货的时间不应该超过9个月，通胀的后期和通胀的早期，两者之间价格不会出现明显的差异。只有在通胀的早期购入，而在通胀的高峰期出货，那么本次投资才有获利空间。当然这种理论的假设，并没有考虑到整个中国经济整体处于上涨期的这样一个既成事实。在中国经济整体上升的大背景下，房价呈现出螺旋式上升特征。但如果剔除2007年货币超量供给的情况，前面年份的房价上涨幅度显然要温和的多，也即与我们的经济假设更加接近。那么生下来的问题则成了我们当前的货币政策能够持续么？如果不能，那么我们是否要理性考虑市场的另一种走势或者趋势。
（十二）分析市场产品结构，如同分析市场的区域结构一样有趣或者无趣。正如我们前面证明的，在一个要素充分流动的情况下，压根没有那个区域市场被严重低估。同样的道理我想也存在于市场的产品结构方面。
兴起于2010年四季度的商业地产热，本质问题是笔者认为与市场上炒完绿豆炒大蒜，炒完大蒜炒大红袍一样。当住宅作为投资品被抑制的时候，资金一定非要寻找一个出路，于是资本就开始精心挑选工具，成为工具之前，资本一定会请出一些可以称为这种工具的代言人将其理性化，也即将这种投资理由合理化，正如我们看到的绿豆和大蒜都是如此一样。
商业地产投资往往伴随着一个传统的古训，一铺养三代。但问题是在住宅火热的时候，我们却看不到这个古训的影子。而只有当住宅被抑制的时候，这个古老的谚语一下如巫术般的开始风行起来。在经济领域是没有巫术的，有的只是推动这种巫术流传的资金拥有者。
（十三）这拉拉杂杂的分析中，我们并没有明确的说明，我们标题迫切想要告诉你问题的答案。
任何精准的预测从来都不是可靠的，倒在精准预测之下的大师可谓白骨累累。所以笔者并不愿意加入这堆白骨之中。
但笔者也试图从另一个层面告诉了这个问题的答案的全部，或者甚至说是大部分答案。
还有什么需要补充的么？有一句很刻薄的话是：上帝要人死亡，必先让人疯狂。推理，市场要出问题，那么市场必先疯狂，因此这个答案也在于你对市场的认识，你认为2010年的市场疯狂了么？
股市里面也有同样的道理，在你问大多数股票能够涨多少的时候，你需要反观这个股票过去跌了多少，没有跌的势能，哪有涨的空间，尽管这在股市里不尽然，但多少也有些普遍性。
最后的是，笔者要感谢那些有耐心对完本文的读者。笔者对你们只能表示一句新年好的良好祝愿与问候。