近段时间，经历了“史上最严厉”调控的房地产市场又现“躁动”：一方面，国家统计局的数据显示，房价已经连续三月呈现环比上涨，杭州、温州、南京等城市又频现“地王”争夺战，而中国指数研究院的上月底发布的数据也显示，11月15日－21日这一周被监测的35个城市中，有17个城市楼市成交量上涨，而10个重点城市中，北京、杭州等7个城市成交量环比上涨，其中北京涨幅最大，达62.39%，重庆、杭州成交量的涨幅也超过了30%，且单从北京商品房期房住宅来看，签约套数更是上涨了1倍多。另一方面，央行15日发布的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如购买债券、股票、基金等)”，而在各主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的比例成为居民投资首选……

　　由此看，一年来中央和各级地方政府“坚决遏制”的住房投资投机性需求（以下统称为投资性需求，因为投资与投机艰难严格区分，且区分有否对本文的论点意义不大）有蓄势待发的隐患，并可能给岁末年初的楼市回暖火上浇油，进而致“史上最严厉”的2010年房地产“调控”再次变成“空调”。

　　房地产投资连续成为居民投资首选，不仅因为目前国内投资渠道可选余地严重不足及国人对房地产的特有偏爱，更因为过去若干年房地产投资带来的持续财富效应与示范效应——最近几年投资房地产者绝大多数都赚了钱，甚至很多人赚得盆满钵满，而投资中国股市的赚钱者却不足一成。正是这种持续的财富效应，使很多人产生了房价只涨不跌的错觉，进而在房市已经出现明显泡沫且国家坚决遏制的情况下，依然对房地产投资情有独钟，某些人甚至冒违规违纪的风险不惜弄虚作假、假借他人名义等“顶风”贷款投资房三套房乃至多套房。如此疯狂且潜能巨大的房地产投资需求如果得不到有效遏制，自然会促使房地产泡沫进一步被吹大，而如果“史上最严厉”的房地产“调控”再次变成“空调”，必然会沉重打击民众对政府的信心与信任，而民众对政府调控能力与信心的动摇，又会加剧楼市进一步看涨的市场预期，引发更多的投资性购买需求……

　　面对如此严峻的事态，房地产市场的“第三轮调控”应当尽快纳入议事议程。而新一轮的调控举措，除了千呼万唤尚未出台的房地产税之外，笔者以为，应当采取一些长效性举措，稳定公众对楼市的长期预期，根治投资性购房，而不是“头痛医头，脚痛医脚”，仅采取权宜之计。而在长效性举措之中，笔者以为，应当首先根除房地产泡沫的元凶——投资性购房需求，政府应当明确住房只能用于居住，而不能用于投资，并明文禁止投资性购房。

　　补充说明的是，笔者所言的“明文禁止投资性购房”，是指在国家大政方针乃至基本国策方面，将“每个家庭在一个城市只能购买一套住房”像30年前我国推行的计划生育政策一样作为一项基本国策长期贯彻实施（当然，跟独生子女政策类似，对于某些特殊家庭如有特别需要或特别困难，可以允许购买第二套房，但必须用于自住，且5年乃至十年不得转让，限于篇幅本文对此不展开论述），由此将投资性购房列为禁止行为，其力度和长效性将远远超过现行的权宜之策——例如，目前上海推出的限购政策中有“一定时期内限定居民家庭购房套数”、“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）”，对投机性购买“商业银行暂停发放住房贷款”等等“暂时性”字眼。

　　明文禁止投资性购房，并将其纳入国家的大政方针乃至基本国策方面，主要有以下原因：

　　首先，投资性购房需求是极其不稳定的市场因素，其会加剧房地产市场的波动，进而影响中国经济的稳定与可持续发展。众所周知，房地产业是支柱产业，其对经济发展的贡献率在我国一直举足轻重，且其产业链较长，会牵连数十个相关行业的发展，因此房地产业具有特殊地位，其稳定发展是保持中国经济稳定增长的重要因素，如果房地产激烈波动，则会影响整个经济乃至社会的稳定。而投资性购房需求具有明显的追涨杀跌特点：在房价上涨过程中，投资性购房需求会大量涌入房市，放大市场需求，进而促进供给大幅增加，拉动GDP增长（此类增长实际上是透支未来的不可持续需求拉动的，我国近几年即出现了此类情形，造成了房市持续供不应求的假相，而另一方面大量房子被闲置）；而在房价下跌过程中，此前的投资性购房又会成为市场杀跌的力量，迅速增加楼市供给（二手房的存量供给），造成市场的严重供过于求，使市场增量房的供给大幅减少（房地产投资减少），严重影响经济增长（此类情况，次贷危机后的美国、房地产泡沫破灭后的日本都是典型例证）。因此，要稳定房地产市场发展，就要从源头上根除影响市场需求的不稳定因素。而自住型购房需求的增长基本上是较为稳定的，所以禁止了投资性需求，楼市的稳定也就可控可期，经济长期稳定发展也就少了一个重要的安全隐患。

　　其次，投资性购房是楼市泡沫的元凶。各类市场泡沫本质上都是投机过度的产物，禁止了投资性行为，楼市的泡沫也就失去了温床，房地产市场才能长治久安。从日前中国社会科学院出版的2011年《住房绿皮书》看，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中泡沫指数较高的重点城市包括杭州(0.669)、北京(0.496)、深圳(0.485)、上海(0.365)等。而在我国已经出现明显泡沫的背景下，有必要对投资性购买采取坚决措施，以免房地产泡沫继续扩大。

　　   第三，住房是人们生活的必需品，房价问题关乎民生与社会稳定，其应当只能用于自住，而不应该作为投资品。目前，投机炒作农产品已经被界定为违法行为，而住房同样作为人们生活的必需品，理当将房地产市场的投机炒作列为明文禁止行为，对房地产市场司空见惯的土地违规闲置、囤地捂盘、捏造散布涨价信息以哄抬价格、牟取暴利等行为予以惩处。当前形势下，政府应当明确住房只能用于居住，而不能用于投资，由此逆转楼市供求关系及市场预期。为此，笔者建议，下一步政府应该禁止楼市的投机行为，明文禁购第三套，限制第二套的购买（例如，仅限于非投资目的改善性过度二套房或特殊家庭有特殊需要的自住二套房）。此外，12月10日，有关部门公布了《国务院关于修改〈价格违法行为行政处罚规定〉的决定》，但从罚款上限由原规定的100万元仅提高到500万元的情况看，房地产领域的相关问题并未纳入监管范围，因此有必要对针对当前房地产市场的乱象制定有针对性的法规。

　　 第四，投资性购房会加剧贫富差距，影响社会和谐。近些年，房地产市场已经成为一个重要的财富再分配领域，扩大了社会的贫富差距。在投资性购房大量涌入市场后，一方面，房价不断攀升，造就了富豪榜上诸多的房地产业大鳄，也使一些购买了二套房乃至N套房的平民百姓身价倍增，某些家庭投资房产的收入远远超过了薪酬，让搞实业的和上班拿死工资者涎羡；而另一方面，随着房价的节节攀升，众多无房者离住房梦则越来越远。

　　    第五，回顾世界，全球主要经济体的房地产泡沫都已经破灭，而且都带来了惨痛的教训：美国房地产泡沫破灭引发了次贷危机殃及全球，日本房地产泡沫破灭导致其经济二十年来一蹶不振。当前，主要经济体中唯独中国的房地产泡沫还坚不未破，且有进一步被吹大的危险，楼市问题已成为中国经济的“堰塞湖”，我们不能再任由房地产泡沫继续扩大而贻害子孙后代，因此必须采取一些他国都不曾有过的特别措施，而明文禁止投资性购房则属此列。

　　明文禁止投资性购房后，租房的房源从何而来？

　　实际上，租房需求应当主要由有政府提供廉租房、以及大型房地产企业提供只租不售的房源来满足（目前国内房企大多数是开发性公司，而物业类公司明显偏少），这有利于形成租房市场的规模经济，也便于对流动人口和租房市场的规范。而另一方面，随着投资性购房被明文禁止，房价很可能回归理性，越来越多的人有望实现居者有其屋的梦想，而使租房需求逐步减少。

　　

　　 注：本文已发表于《证券时报》2010年12月20日评论版，刊发时有删节。

　　http://content.caixun.com/NE/02/cp/NE02cp8u.shtm


　　主要参考文献：

　　央行调查称居民投资首选再度转向房地产

　　http://epaper.cs.com.cn/html/2010-12/16/nw.D110000zgzqb_20101216_8-A01.htm?div=-1

　　全国多城市再现"地王"争夺地价或再推高房价

　　2010-12-14 09:19:31 来源：中国证券报

　　http://gb.cri.cn/27824/2010/12/14/3365s3088796.htm

　　上周成交量环比增107% 京楼市陷入"拉锯战"

　　http://www.cqnews.net/fc/fc6/201011/t20101130_4723272.htm