“史上最严”的楼市调控仍将继续，开发商还能支撑多久？

　　2010年楼市调控被称为“史上最严厉”，政策出台之频繁，持续时间之长，调控力度之大，前所未有。然而开发商仍交出了“亮丽”的成绩单。2010年在严厉楼市调控的背景下，全国主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元，销售面积8449万平方米。另外，2010年开发商销售均价也大幅上涨24%。在一波又一波的楼市调控中，目前房企的资金链依然稳健。

　　严厉的楼市调控政策2011年仍将继续，开发商还能支撑多久？实际上开发商已形成多样化的融资渠道。资金关系着企业生死存亡，大型房企积极开辟多样性的融资渠道，或自己成立房地产基金，比如金地；或积极引进私募基金，目前全球主要投行80%已经在中国设立人民币基金，设立的基金数量达到33家，几乎全部投向了房地产。在货币政策转向的情况下，如果楼市调控继续加码，开发商资金就不再乐观了，预计到下半年有部分实力较小的房企可能会出现闹钱荒。有数据也显示，截至2010年11月，78家上市房企经营性现金流负数超过600亿元。任志强先生近期透露，即使所有的融资渠道卡死，至少也能支撑到2011年6月。

　　日前，住建部部长姜伟新表示，今年将继续坚定不移地加强房地产市场调控，并适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，将进行约谈直至追究责任。但截至目前，人们还没有看到有地方政府在楼市调控中被追究责任。实际情形是，在很多城市，开发商捂盘惜售现象仍未杜绝，圈地囤地现象仍不同程度地存在；保障房资金落实不到位，工程进展缓慢……客观分析起来，让市场的归市场，市长的归市长，除了流动性过多、通胀预期增强等市场因素之外，有的地方没有担当起相应的责任，或许是重要症结。

　　地方在调控中动力不足，原因或在于地方利益的考量及其对土地财政的高度依赖。一些地方担心调控可能影响地方经济和财政收入，对如何主动参与调控缺乏考虑和研究。更严重的是，有的地方尝到了土地财政的甜头，他们为获取高额土地出让金，采取种种措施，推高地价，抬高房价，以此换取好看的GDP和政绩。这阻碍了楼市调控的成效，损害了群众利益。

　　鉴于当前调控房价效果不佳，部分热点城市房价依然存在明显上涨的冲动，房产税改革势在必行。  房产税目标主要是调控房价还是筹集收入？“借道”现有税种还是开征新税？土地、住房、财税等部门权责如何协调？有报道指出， 现有地方试点方案，均是修改现行房产税，将已有房产税的征税范围扩展到居民自住房屋，而财政部和国家税务总局依然坚持改革初期确定的整合现有税种、开征新税的思路。房产税改革中央地方现分歧了，地方担心房价下降。

　　中国房地产保有环节的税收有两个税种——房产税和城镇土地使用税。如果仅仅对《房产税暂行条例》征收范围扩容，那么在征收过程中，就需要分别评估土地和房产价值，分别征税。众所周知，房产的价值与地理位置密切相关，将土地和房产分割评估并非易事。目前两部委已经达成一致，整合现行房产税和城镇土地使用税为新税种——房地产税。 对住房征税会调节居民住房消费需求，但是，并不能确定征税必然会带来房价下降。税收增加会导致成本上升，成本影响价格，但成本不决定最终价格。 2005年6月以来，为调控楼市，政府频繁调整营业税、土地增值税、所得税、契税、印花税等政策，但楼市走势坚挺依旧，税收调控效果差强人意。 2010年上半年以来，中央政府开始刻意弱化公众用税收调控房价的期望，开始强调房地产税并非针对房地产市场，而是完善税制改革，为地方提供稳定的财源。

　　中央政府旨在为地方提供稳定财源的房产税，并未受到地方政府的青睐，经过这几年房价飙涨，多数城市政府官员已难以接受房价下跌可能带来的负面影响。除重庆、上海申请试点，更多的城市对居民住房征税持谨慎态度。货币政策、土地政策、房产税改革如果更有针对性并持续2年，开发商相信支撑不了多久。

　　房产税改革中央地方现分歧 地方担心房价下降

　　地方政府以高房价换GDP阻碍调控成效

　房企在“严厉楼市调控”下销售均价上涨24%