近日参加中央人民广播电台组织的一次论坛，主题是就2011年经济和社会生活的诸多方面进行预测。房地产市场尤其是房价问题，当然是人们关注的焦点之一，就此发表看法的专家学者就有好几位。

印象最深的是作家曹保印的观点。倒不是说作家就不能对房价问题发表看法，而是他的预测结果让我大吃一惊。曹保印说：2011年全国房价将上涨20%，北京房价将上涨30%。后面的一位专家就此评论说：以为自己的观点已经够惊世骇俗了，但跟曹保印的观点相比就要差得太多。

经济学家袁钢明特别有意思。他说，能够预见到小概率的事件，那才叫准确预测。2010年初，有一批经济学家就坚决认为我国央行应该加息，但央行没有加息，而是一直拖到了10月份。然后，2011年快过去时，央行又突然加息。绝大部分经济学家都预测2011年央行还会继续加息，但袁钢明认为央行习惯于逆着人们的思维行事，所以，从“反逻辑”的角度出发，他预测2011年央行不会加息。

袁钢明的话更多是一种反讽。就是连我这样非经济学专业的人都可以很认真地说，2011年央行会加息2-3次。而在房价问题上，与曹保印惊人的观点不同，我的看法要中庸得多：2011年，包括保障房在内的全国平均房价同比将微跌；不包括保障房在内的商品房平均价格同比微涨。这几个数字均是建立在国家统计局的数据基础上；同时也是建立在没有出台更重大的调控政策基础上（譬如房产税，譬如停止开发贷款等）。

主要理由如下：2011年全国保障房建设规模十分庞大，计划开工1000万套，按其中有65%建成来计算，650万套相当于年度竣工商品房套数约800万套的80%。摊薄后，全国平均房价应该是微跌的。其他方面，如可略微分流部分商品房需求，且不提。

但推动商品房价格上涨的主要因素，货币超发带来的流动性过剩，悬殊的收入差距（超高收入人群的钱没地方投），土地招拍挂制度，均没有发生根本性的变化。还有一个并非无关紧要的小因素，2010年下半年，少数城市有意放缓或搁置了高价楼盘销售许可证的发放，但这种延缓不可能是无限期的。如果2011年这些高价楼盘被迫放出来，统计出来的整体房价就会体现为上涨。

但商品房价格只能允许是微涨。我所说的微涨，是指大致与2011年CPI涨幅相近。房价涨幅与物价涨幅同步，是可能被决策层接受的。再将资金成本（如利息等）考虑进去，地产商或许会觉得这是一种负增长。但在中国经商，要学会识大局。

倘若不是微涨，而是突然加速上涨，会怎么样？也不会怎么样，只是再来一波调控。譬如说，2011年一季度房价数据出来，按惯例都是决策层先看到，假如那时的房价环比（请注意是“环比”）涨幅超过5%，我可以负责任地把话放在这里，当公众看到这个统计数据时，也会同时看到新的调控政策。还有哪些政策可供选择，可私下探讨。

也就是说，即便是某一个季度的房价涨幅超过5%，房地产市场就会迎来当头痛击，哪里容许你接着再上涨，以至于全年涨幅要超过20%？并且，全国平均涨幅上涨20%意味着什么？意味着比2009年还要疯狂。这岂不是太不给调控部门面子。开玩笑。

我明白许多的地产商对2011年还有着相当乐观的展望。但别再拿什么CPI之类当理由，那个让售楼员蒙一蒙刚进售楼处的大爷大妈还可以，你好歹还被称为地产商，别太自欺欺人。不管愿不愿意听，我还是想劝劝某些地产商，学一学万科，快销，走量。

清华大学李强教授说，事后来看，绝大部分预测都被证明是错误的，不靠谱的。所以，读者诸君千万不要将预测视为新年行事的圭臬，更不要认为专家如此预测就表明他是希望如此。反过来也一样，有人希望房价腰斩、应该腰斩，并不等于他果然据此作出了理性的预测。

本文同样是篇不靠谱的预测文字。作者姑妄言之，读者姑妄阅之。如是而已，岂有它哉。

（文章见1月6日21世纪经济报道一戈看台）