谢逸枫:限购令继续执行纯属鼓励买房
限购令或致房价暴涨反弹预期心理
核心提示
去年年底的最后几天，针对地产调控的表态接连密集出现。而与此相对应，许多城市将在2011年延续“限购令”的消息也随之传来。这种消息并不令人意外，在强力政策压制之下依然顽强上涨的楼市，“限购令”取消才是真正的意外。“限购令”在许多城市已经被证明为破产，国家统计局公布的去年11月七十个大中城市房屋销售价格指数显示，15个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1%，另有5个城市新房价格持平，其他10个限购城市的新房价格均环比上涨。中国指数研究院公布的100个城市全样本调查数据则显示，去年12月全国100个城市住宅均价较上月上涨0.9%，其中82个城市价格环比出现上涨，上海、北京等十大重点城市均价环比上涨0.75%，同比均价上涨27.72%。
2011年1月1日-4日，多城市楼市限购令延续执行。北京、上海、广州、深圳四大一线城市已明确表态，今年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，住建部强调热点地市限购令将加强，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。
谢逸枫表示,限购令出台自今,楼价不降反升.主要是“限购令”对降低房价的作用不大，虽然“限购令”的延续能够在一定程度到阻挡部分人群和外资及外来购买力的入市，继续遏制投机买房，但是根本遏制不投资投机炒房客入市的决心和渠道及热钱的入市。毫无疑问，2010年中国新政策调控根本就是“不给力”，因此，2011年楼市平稳运行是没问题，除非出现经济危机或者是新一轮的新政策调控再次出现，否则房价不会大幅度下降。目前开发商的资金根本不会很紧张，政府推进保障性住房的速度又缓慢，货币政策和银根虽然继续收紧，但是依然保持稳健。所以,限购令执行到目前甚至延期,房价没有跌下来的原因.
谢逸枫认为,2011年，新的楼市发展和调控周期拉开，站在十字路口的房价何去何从，牵动着各方的神经。 据统计，2011年元旦三天北京市商品房住宅成交量为1246套，较去年1月同期成交增长143%，表明购房需求和意愿依然高涨。去年底一线城市楼市又呈量价齐升趋势，开发商趁机加速推盘，岁末打折优惠力度加大，希望捂热今年的春节楼市，市场再度躁动给楼市调控敲响了警钟，必须防止房价报复性反弹。
全国16个城市限购令非常有必要贯彻实行.2011年1月第一周全国大部分销售成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大.同时,考虑到2011年GDP和经济发展的不确定性因素及2011年首季等因素,为保增长而放松房地产调控的概率依然存在.另外,在通胀预期和供给不足的大背景下，必须在2011年继续实行限购、限贷政策,防止投资投机客炒房客大量入市,导致房价很难回落,甚至出现房价报复反弹上涨的现象.
2010年4月到11月，全国16个城市的限购政策让少量投机型炒房客远离了楼市，2011年，部分到期的限购政策将在许多城市延续下去。日前福州、海口、厦门宣布，将继续执行原本于2010年12月31日到期的商品房限购政策。此外，北京、上海、广州、深圳的限购政策也将延续。虽然从目前的情况看，“限购令”对降低房价的作用不大，虽然“限购令”的延续能够在一定程度到阻挡部分人群和外资及外来购买力的入市，继续遏制投机买房，但是对于房地产市场未来发展绝对不是很好的事情。
谢逸枫指出,毫无疑问，2011年中国新政策调控根本就是“不给力”，因此，2011年楼市平稳运行是没问题，除非出现经济危机或者是新一轮的新政策调控再次出现，否则房价不会大幅度下降。最主要是开发商的资金根本不会很紧张，政府推进保障性住房的速度又缓慢，货币政策和银根虽然继续收紧，但是依然保持稳健。由于CPI居高不下，2011年可能还有3至5次的加息过程，将加息效应累积的话，开发商融资压力将增加，但同时普通工薪阶层供楼的压力也增大，有可能让更多人的买房计划搁置。虽然不会对生活造成大的影响，但如果物价继续上涨、银行再加息等效应叠加，估计生活质量将下降。
2011年1月1日-3日元旦三天，一线城市楼市成交量没有延续去年底飙升的势头，整体回归平稳。经过去年几轮调控，炒房客大幅减少，目前房地产市场结构更合理，因此今年楼市平稳运行的可能性较大。元旦过后，楼市结束了去年底的井喷势头，趋于平稳。2010年楼市成交红火，今年元旦期间，北京等地新房、二手房成交量又双双大幅上涨，这一切预示着2011年房地产调控之剑随时可能祭出。2011年元旦3天假期，北京市新建商品房网签总量为1246套，较去年同期大幅上涨143.4%。与此同时，北京市二手住宅网签总量为182套，较2010年同期网签量大幅上涨213.8%。数据显示，元旦三天，深圳共成交307套新房住宅，日均成交102套，这个数字不及去年底的日均成交量，但略高于去年同期的成交。
2011年1月1日、2日，北京市新房住宅共成交941套，而2010年元旦3天才成交512套。也就是说2011年元旦两天的楼市成交量比2010年元旦3天的总成交量还多了将近一倍。不仅如此，二手房成交量也同比翻番。但与此同时，元旦期间本市却呈现“零推盘”的惨淡情况，显示出开发商对2011年一季度楼市走向持谨慎观望态度。去年一年尽管调控举措不断，市场深幅调整，但只是触及到成交量的层面，对房价还未形成实质性影响。深圳房地产信息网公布的统计结果显示，2010年深圳市新房成交36729套，成交面积约320.97万平米，均为上年的一半，但成交均价却上涨近500元/平方米。
值得注意的是，楼市调控只是让部分需求者推延了置业时间，大量需求包括投资性需求仍然存在，许多购房者仍在出手和观望之中徘徊。因此房价反弹的压力仍很大。目前政府对抑制投资、投机性需求的各项举措，以及还原住房保障基本居住需求功能的政策导向，应该演变成为一种长期化的趋势。 当前调控形势下调控手段应具有持续性，巩固已有效果。过去一年大范围、持续性的严厉调控，在规范土地供应出让、打击囤房囤地、限制开发商融资渠道上卓有成效，使得楼市外部环境和内部运行机制都出现了调整变化。央企退房令逐步落实，开发商开始在一线城市和二三线城市平衡布局，大力拓展商业地产，表明整个房地产市场已经出现了积极的动向，供需格局出现了显著变化。
差别化信贷税收政策、保障房大提速、限贷限购等一系列高强度政策组合拳，使得楼市逐步向理性回归。历经2009年的火爆，以及去年过山车式的跌宕起伏后，购房者的心态相对已经成熟，借房价大幅上涨盈利的空间已不复存在，许多投资者也认识和感受到了房价在经历大涨周期之后的调整风险，逐步淡出市场。 不仅如此，要改变房价高企预期，今年调控政策还必须不断加压。不管是抑制通胀压力还是调控房价，预期都是影响未来走向的重要因素，而房价上涨预期来自于市场长期积攒的非理性因素以及惯性认知，能够改变这种预期的只有不断加码调控力度，强化房价的回调预期。
对于许多城市的购房者，最为关心的是限购政策今年是否存续的问题。据了解，标明限购期限至去年底的海口、厦门、福州等城市将顺延此项调控政策，一线城市中广州、深圳也明确表示继续执行限购令。在住房资源有限而需求量仍很大的情况下，在房价上涨预期仍强烈的形势下，限购、限贷仍然是调控的核心政策之一，有利于缓解房价上涨预期，有效分配住房资源。 得益于房价继续上涨以及楼市在几个月内的火爆，去年许多房企仍取得了令人咂舌的销售业绩。1月1日，发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国主要的30家房企全年住宅销售额接近8700亿元，销售面积达8449万平方米。
不过今年，“不差钱”的开发商可能面临外部融资环境全面收紧的状况。不仅多个城市的限购令具有后续效应，预售资金监管、资本市场融资受限、银行信贷规模收缩，政策的叠加会使开发商倍感压力。决定开发商明年经营空间的只有销售量，如果有效需求萎缩，楼市将会由开发商主导定价权的卖方市场向购房者话语权增加的买房市场缓慢过渡。另外，今年的保障性住房建设很给力，去年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，建设规模创历年之最。
随着保障房覆盖面增加形成规模效应后，保障房调节市场的作用将不断发挥，这一短板会逐渐补强。短期内保障房对商品房具有挤出效应，对商品房定价形成压力，长期则能改善供应结构，与商品房形成互补关系，促成住房供给的平衡机制。 楼市走向与市场内的资金量和流动性密切关联。去年年底加息和多次上调存款准备金率事实上是为今年的稳健货币政策做准备，信贷规模收缩的信号明显，在银根收紧的情况下，楼市资金量也会发生相应变化，调控房价还要疏导投资资金逐渐撤出房地产业，给楼市降温。
2011年1月份成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大，可能会引发新一轮调控政策加速出台。但是，政策调控依然是保大于压，因为考虑到2011年GDP和经济发展的不确定性因素及2011年首季等因素。为保增长而放松房地产调控的概率依然存在，在通胀预期和供给不足的大背景下，就算2011年限购、限贷政策放松的可能性非常小，也很难让房价下降。数据还显示，2010年，调控政策虽没有达到立竿见影的效果，特别是房价依然高位上涨，但政策也在潜移默化地发挥作用，从2010年全年来看，北京住房成交量较2009年整体走低。
据北京中原地产统计，2010年北京二手房总成交为212421套，其中住宅为196547套；期房住宅成交95523套，现房住宅成交15557套。而2009年，北京二手房总成交为278406套，其中住宅为266854套；期房住宅成交145276套，现房住宅成交33735套。通过对比可知，2010年北京二手住宅、期房住宅、现房住宅成交分别下降29.4%、34.2%、53.9%。另据中国指数研究院统计，和往年相比，2010年1-11月北京、上海等重点城市住宅月均销售面积皆低于2009年。
具体来看，一线城市北京、广州2010年前11个月住宅销售面积较2009年降幅在30%-40%之间，上海降幅介于40%-50%，深圳降幅高达52%。二线城市中，武汉较2009年小幅下降7%，成都下降35%，杭州、南京降幅介于50%-60%。三、四线城市中，郑州和包头2010年1-11月住宅月均销售面积较2009年皆小幅下降6%，南昌和合肥降幅介于30%-50%之间。
成交量的调整，是房价调整的基础，虽然万科等知名开发商2010年销售方面实现了大丰收，但肯定也有很多中小开发商感受到一丝凉意，只要中央政府坚持调控不放松，楼市真正调整的日子终会到来。虽然事实上，一方面，新年伊始，海口、福州、厦门、温州四个城市就已明确表示，另外12个城市将继续执行“限购令”，京、沪、广、深等城市的限购令也延续执行，这些已传递出调控政策继续收紧的明确信号。
另外一方面，2011年货币政策从适度宽松转为稳健，信贷规模对房地产市场影响不大，2010年信贷规模近8万亿。从各个方面的消息得出，2011年信贷规模依然是7万亿到7.5万亿。其他方面，保障住房建设力度还再怎么加强，2011年很难解决资金和土地及放松购买对象的问题。所谓的房产税可能2011年试行，到目前没有明确的文件和政策及领导同意，况且房产税的开征条件不具备。虽然各方对房产税仍有不少分歧，但以上海、重庆等城市为试点的方案已渐行渐近。就是开征了，才0.3%-0.8%,根本对市场产生不了什么影响。
香港地产研究机构置业国际2010年1月4日发布的报告显示，2010年香港人投资内地房地产的数量约为15900至16900套，同比下降28%，购房金额约为人民币173亿元，同比减少23%。其中最受香港人欢迎的深圳成交量同比减少50％，属10年内最少。据该机构调查，截至2010年12月29日，香港人去年在深圳购房成交量仅有4000至4200套，占内地置业的比例为25%，较前年的8300至8500套，大幅下跌近五成。香港人内地置业成交量下降的主要原因是，中央于去年9月底加大对房地产的调控力度，深圳、上海、广州等16个城市相继推出“限购令”，均导致不同程度的楼市成交量减少。此外，去年深圳的新盘供应量也大幅减少，由2009年的660万平方米减至316万平方米。
谢逸枫指出,2011年内地宏观调控政策持续，但由于经济持续增长、城市人口增加及土地供应不足，内地整体楼市仍会平稳发展；预计2011年香港人内地置业金额将增至214亿元，购买房产的数量将增至18600至19600套，特别是深圳和广州等地的房地产市场将迎来香港人投资的高潮。深圳发展迅速，在“十二五”规划下，深圳房价与香港的房价差价将进一步收窄，今年估计约上涨8%至10%；而广州在亚运会后，当地的基建发展更加完善，估计房价会上升约10%至12%；广深两地的房价升幅，将会跑嬴内地其它大型城市。至于上海和北京等大城市也会吸引香港企业及中上阶层香港人置业投资，主要原因在于他们可以通过港元按揭贷款购买内地房地产，赚取人民币资产的全额升值机会。
谢逸枫表示,其实，大部分城市的炒房客大幅减少其实是假的,只是暂时观望而已。2010年底，京沪广深4个一线城市楼市成交量都出现不同程度的上涨，一是通货膨胀。二是银行负利率。三是投资炒房客增加。四是外来资金入市和热钱及人民币升值。况且限购令等政策根本没使大量炒房客远离楼市，目前一线城市买房者依然以投资客和首次置业及改善型置业为主。例如2010年深圳住房的销售结构中，均价在2万以下的中小户型最受欢迎，不能够说明目前市场上刚性需求强，更多表示着投资客越来越多，深圳楼市购买人群70%是投资客，130%才是本地人购买。虽然受政策影响，深圳市场投资客确实减少了，但总体而言投资客数量仍不少，因为投资客先前已经积累了不少房源，而且一线城市房屋保值功能被市场看好，购买者也多。例如2010年广州楼市购买人群，有50%是投资客。
起码就目前来看，“限购令”所释放的政策信息，并不是价格将出现松动的预兆，而是供应趋紧的标志。以此思路顺延，2011年“限购令”的延续，释放的也依然是供应趋紧的信号。正如北京的“限牌治堵”，明白无误地透露了巨大的市场需求。如同其他资产价格都正在寻求新的市场定价一样，地产市场也存在价格重估的强烈要求。一方面中国经济长期的高增长，财富的积累必然导致价格体系自我修正；另一方面，城市化的快速推进也源源不断地制造出需求。同时，投资渠道不畅、保值增值没有多少选择余地，在很大程度上激发了之于地产的需求。如若对这样的客观现实视而不见，而将调控重点立足于打击炒作和投机，地产调控实难取得切实进展。
当前，调控手段看似颇多，其实均面临现实困境，回旋余地没有想像的那样大。争议已久的房产税，被认为是地产调控的重磅武器。但之于房价，很难断定其效果真的能够符合公众的预期。在一个供需失衡的市场上，任何加税都将会对价格起到助推作用，而不是相反。更何况，房产税之于当前的真实目的究竟为何，并没有相对明晰的认识。而从加大资金成本的角度，加息自然能够对需求产生抑制。但它与房产税面临同样的问题——如何平衡经济的发展与调控的关系。
即便暂时忽略土地财政，在当前的经济结构之下，地产调控也注定无法回避其与经济增速的关联。只有通胀态势得到控制，并且经济增速适当放缓，房价的涨势才有望得到稳定。经过了2010年最严厉调控中的上涨，针对地产的调控措施看上去只是给追求波动差价者提供了交易机会。但地产市场于今已经将实体市场和资本市场紧密结合，你尽管可以去主动刺破泡沫，却不得不防泡沫破裂的连锁反应。在2011年开年之初，地产调控依然没有显露可能的起色。这其实就是我们不得不面对的现实，如果不想承受硬着陆的巨大起伏颠簸，就只好忍受软着陆的漫长折磨。
2011年1月4日A股迎来新年开门红，地产股率先反弹，为大盘的上涨立下了首功。其中，金地集团等中低价地产股一马当先封死涨停，更是激发了市场对地产股的追捧热情。地产股的走强与近期的舆论氛围逐渐乐观存在较大的关联性。首先，房地产行业在2010年有望拿出一份靓丽的年度成绩单。
据相关新闻报道称，2010年楼市调控被称为“史上最严厉”，但开发商却交出了一份靓丽的成绩单，全国主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元，销售面积8449万平方米；2010年开发商销售均价大幅上涨24%。如此靓丽的成绩单，为地产股的良好业绩提供了基础，进一步奠定了地产股的估值优势。其次，限购令的延续，表面看来是针对房地产行业的调控措施日渐严厉，实质上却反映了房地产行业的需求依然旺盛。
从以往经验看，严厉的房地产调控政策，主要是针对整个房地产行业，但对地产股的影响却大不一样。即使在目前如此严厉的调控政策下，房地产行业的盈利前景似乎并未受到抑制。因此，地产股的确有借助于年报业绩超预期而反复活跃的可能。同时，地产股的反弹延续还将得益于以下两个因素：一是年初的银行放贷冲动。每年年初，均是银行业乐意放贷的宽松期，意味着房地产销售及房地产商的开发节奏会有所提速，进而推动地产股的乐观氛围进一步延续。二是年报业绩浪的展开。
由于2010年房地产行业年报业绩可能会超出市场预期，从而为地产股提供了业绩浪炒作的空间和契机。在操作中，投资者可在控制仓位的前提下，重点关注三类地产股。一是盈利独特的地产股，如立足高端的地产股，以及具有“文化＋地产”、“旅游＋地产”等盈利模式的地产股，这类股票有九龙山、华侨城、宋城股份等。二是一级地产开发或具有一定城投背景的个股，如黑牡丹、绵世股份、云南城投、中天城投等，这些股票的优势在于盈利前景相对确定。三是积极开展多元化削弱房地产强周期特征的地产股，如中宝股份、华丽家族、创兴置业等。
从9月29日国家新一轮调控起始，全国各地纷纷出台细则，限购令被认为是一道杀手锏，但也背上了“行政干预市场”的名声。“限购令”肇始于4月30日北京出台的执行细则，在中国的楼市调控史上，史无前例。因此，也备受关注。9.29“二次调控”来袭，中央严令地方政府“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”，自始“"限购令”席卷全国 ，“限购令”成为二次房地产调控的重点，从9月29日到11月10日，40多天里有16个城市出台限购令，十六个城市，无一例外，都出台了“限购令”，这个带有强烈计划经济时代特征的楼市调控政策。"
十六个城市限购令中最严厉的当属广州，10月15日广州推出“三限”（限外、限套数、限年龄）政策。不利方面，从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假城市人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。
有利方面，从细则内容分析，一是短期起到稳定楼价稳定。二是阻挡部分冲动或疯狂的投资客入市。三是短期内增加市场供应。四是让部分城市产生“降温”的效果。在此轮调控中,“限购令”体现了政府调控房价的决心。限购是一种非常严厉的措施,属于行政干预手段，而调控中较常使用的信贷政策和税收政策，则是一种经济手段。经济手段之下，市场具有较大的弹性空间，行政手段之下，市场可以回旋的余地很小。因此，限购政策必然会压缩投资需求的市场总量，硬性的打压那些中大型投资者，使他们只能购买一套住宅，总体上有利于稳定房价。
谢逸枫表示,其实，大部分城市的炒房客大幅减少其实是假的,只是暂时观望而已。2010年底，京沪广深4个一线城市楼市成交量都出现不同程度的上涨，一是通货膨胀。二是银行负利率。三是投资炒房客增加。四是外来资金入市和热钱及人民币升值。况且限购令等政策根本没使大量炒房客远离楼市，目前一线城市买房者依然以投资客和首次置业及改善型置业为主。
例如2010年深圳住房的销售结构中，均价在2万以下的中小户型最受欢迎，不能够说明目前市场上刚性需求强，更多表示着投资客越来越多，深圳楼市购买人群70%是投资客，130%才是本地人购买。虽然受政策影响，深圳市场投资客确实减少了，但总体而言投资客数量仍不少，因为投资客先前已经积累了不少房源，而且一线城市房屋保值功能被市场看好，购买者也多。例如2010年广州楼市购买人群，有50%是投资客。
限购令延续,传递出调控政策继续收紧的明确信号。虽然万科等知名开发商2010年销售方面实现了大丰收，但肯定也有很多中小开发商感受到一丝凉意，只要中央政府坚持调控不放松，楼市真正调整的日子终会到来。总体上楼市“限购令”并没有达成其预期中的抑需求效果，相反带来部分城市交易的反弹和地王的诞生。“限购令”在内的楼市调控政策也由最初的欢迎到现在的无奈,“限购令”并不能够有效地调控房价.