引语:国家统计局2011年10月14日上午10时发布数据显示，2011年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.1%。2011年9月份全国工业生产者出厂价格(PPI)同比上涨6.5%，涨幅较上月回落0.8个百分点，环比与上月持平。中国人民银行2011年10月14日发布的最新数据显示，2011年9月份人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元，单月信贷增长量创下自2010年1月来21个月新低，该增量较8月份5485亿元的增加额，环比少增785亿元。

  中国人民银行2010年10月11日发布《2009年第四季度货币政策执行报告》，过去一年来我国房地产贷款余额快速增长。截至2009年年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额6678亿元，同比增长超过100%，比上年末高98.4个百分点；房产开发贷款回升相对缓慢，2009年末房产开发贷款余额1.86万亿元，同比增长15.8%，增速比上年末高4.6个百分点。2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40%和79%。

  截至2009年，房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%，比上年末高1个百分点。2009年新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高超过11个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。在负利率时代，普通百姓的钱都在银行蒸发、缩水，而另一方面，能够从银行得到大量贷款的其实是地方政府、国有企业，所以这样的大项目，空项目屡见不鲜。根据央行在2010年6月份公布的《2009中国区域金融运行报告》，2009年贷款主要投向基础设施行业、租赁和商务服务业、房地产业、制造业，积极支持基础设施和重点项目建设。

  银行贷款越来越给力

  央行数据显示，截至2010年年末， 主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元， 同比增长27.5%，增速超过各项贷款余额增速7.6个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%， 比上年末高1.3个百分点。全年房地产贷款新增2.02万亿元， 占各项贷款新增额的27.4%。2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。

  其中地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。2010年房地产贷款余额占各项贷款余额的20.1%，房地产贷款是20200亿，新增贷款占了25.42%，分别高于2009年房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%,房地产贷款2万亿元,新增贷款占21.9%。从贷款新增种类看，购房贷款新增占房地产贷款新增的主要部分。

  2009年和2010年房地产贷款里面，地产开发贷款、房产开发贷款和购房贷款的结构，从2009年来看地产开发贷款增加的比较多，全年增加了3500亿，这个是有一些开发商先知先觉，在当时金融风暴比较厉害的情况下，大胆融资购买土地。这个是从地产开发上来看，但是2010年地产比2009年下降了将近一半。2011年增加比较多的是房产开发贷款，2010年是增加了4400亿，比2009年增加了70%。

  2010年社会融资规模是多少？我们从四个方面来讲，第一个是银行融资是20200亿，资本市场融资154亿，信托融资2864亿，私募股权融资是500亿，房地产的社会融资和全社会的社会融资占了16.4%。按照人民银行的统计，房地产的银行融资主要是三个贷款，第一个地产开发贷款，第二个是房产开发贷款，第三个是购房贷款，按照去年银行融资的特点是什么？房地产贷款的走势，主要是靠购房贷款，它的走势决定了整个房地产贷款的走势，这个是很明显的。这个是从银行融资这一块来看，银行融资里面购房贷款占了大部分。

  先知先觉的房企已经抢先于2010年融通过银行信贷（房地产贷款是20200亿，新增贷款占了25.42%）。

  房地产企业在A股市场（2010年国内A股市场筹资额度8955亿元，同比多增5060亿元。2009年房地产行业占A股市场筹资规模的31%，即2776亿，2010年仅占1.71%，这个主要是因为国十条的实施。）

  信托（2010年，总规模冲破了3万亿，全年新增的信托项目资金是22648亿，其中投向房地产的是2864亿，2010年信托共发行房地产信托项目1921亿元，同比增长328%。）

  私募（全国大大小小有30多家房地产私募资金总量大约有500亿）。

  基金（国内出现了将近30只大大小小的地产投资基金，基金的总规模达到了500多亿元，主要以私募股权投资基金（PE）的方式出现）等途径顺利融资8955亿，远超2009年的3895亿元。

  销售资金额

  （2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长 33.2%，其中，商品住宅投资 34038亿元，增长 32.9%，占房地产开发投资的比重为 70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长 12.0%。 2010年全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积 16.38亿平方米，增长 40.7%；房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%，其中，住宅竣工面积 6.12亿平方米，增长 2.7%。 2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10亿平方米，比上年增长 28.4%，土地购 置费9992亿元，增长 65.9%。12月当月，房屋新开工面积 1.86 亿平方米，同比下降 1.1%；房屋竣工面积2.75 亿平方米，下降 3.4%，其中，住宅竣工面积 2.19亿平方米，下降 4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。   截至据国家统计局最新公布的数据测算，2011年1月~5月份全国商品房销售均价上涨8.2%。

  二、商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%，增幅比 1-11月提高 0.3个百分点。 其中，商品住宅销售面积增长8.0%， 办公楼增长21.9%， 商业营业用房增长 29.9%。 2010年，商品房销售额5.25 万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高 0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和 46.3%。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长 21.9%。

  三、房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494 亿元， 比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540 亿元，增长10.3%；利用外资796 亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金 32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211 亿元，增长7.6%。 ）

  2011年9月底，根据《2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜》，从榜单中可以看出，虽然在限购、限贷、限价等政策叠加作用之下，全国主要城市楼市成交受到巨大冲击，但是前三季度企业的表现却依然耀眼。从入榜门槛来看，此次销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为245亿元和203万平方米，对比去年同期榜单，销售金额入榜门槛提高44%，销售面积入榜门槛提高22%。而入榜TOP20榜单的销售金额和销售面积入榜门槛分别为121亿元和133万平方米，相比去年同期入榜门槛稳步提升。甚至此次TOP30企业的整体入门门槛也达到了97亿元和86万平方米，已接近去年同期榜单TOP20企业95亿元和89万平方米的水平。

  而从榜单梯队格局，今年前三季度，销售金额第一梯队(300亿以上)企业达到7家，其中金额500亿以上的企业更是从去年同期的仅万科1家增加至今年的5家，均值亦从427亿元上升到592亿元。值得一提的是，2011年前三季度，万科的销售金额达到了近千亿元，已经非常接近去年全年的水平；而恒 大地产今年三个季度的销售金额和销售面积均已经超越了去年水平，中海、保利、绿地等业绩情况也接近了去年全年的水平。而一些潜力房企如新城控股、金辉集团等，在前三季度同样保持了良好的增长势头。

  22%，这是106家上市房企半年报披露后的业绩增长率，除了上述榜单，这一数据也十分喜人，不过在这样的数据背后，却潜藏着另外的忧心及问题，最严重的，就是房企的资金链。其实，在2011年年初，就有84家房地产上市公司公布2010年年报显示，经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。而在今年持续的宏观调控政策下，虽然成交量看似喜人，但是众多房企的资金链可以说是越来越紧，如今106家上市房地产企业的半年报已经披露完毕，一个让人惊讶得尴尬事实就是房企背负的债务总额突破1.09万亿元，同比上涨41%，而多数房企的资产负债率在70%以上。

  据国家统计局透露，1月~5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%。其中，住宅销售面积增长8.5%。商品房销售额18620亿元，同比增长18.1%。其中，住宅销售额增长16.0%。即使在银行“吝啬”的5月份，涉及房地产贷款占当月新增贷款的比重创下自今年以来的新高。这一现象非常耐人寻味。

  5月份开发商贷款达1003亿元，环比增加4.15%。个人按揭为690亿元，环比增加2%左右。当月涉房信贷总额为1693亿元，占5月份新增贷款的30.69%，创今年以来的新高。从新增房地产贷款的比重上升幅度看，房地产贷款，特别是开发商贷款收紧效果不明显。

  中国指数研究院数据显示，2011年1-8月，全国范围内个人住房按揭贷款的规模为5506亿元，天津的个人住房按揭贷款的规模为18.76亿元，而去年同期这两个数字分别为5745.38亿元，和32.93亿元。今年的同比降幅分别为4.1%和43%。元。其中6月份当月新增房地产贷款678亿元，同比少增630亿元。上半年，房地产贷款新增额占各项贷款新增额的19.7%，比第一季度低4.3个百分点，比上年全年水平低7.2个百分点。2011年上半年，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款）累计新增7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点。

  2011年6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%。从贷款新增量看，2011年上半年累计新增房地产贷款7912亿元，同比少增5985亿

  同期，人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点，其中，保障性住房开发贷款（两限商品住房、经济适用房、政策性租赁房以及廉租房等具有社会保障性质的住房）累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款，比年初增速48.3个百分点。购房贷款累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度末回落4.8个百分点。

  中国人民银行2011年10月14日发布的最新数据显示，2011年9月份人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元，单月信贷增长量创下自2010年1月来21个月新低，该增量较8月份5485亿元的增加额，环比少增785亿元。9月新增贷款明显低于此前市场预期的5324亿元，并较8月5485亿元的新增贷款大幅减少，创下21个月新低。而直接代表流动性情况的广义货币量（M2）余额78.74万亿元，同比增长13.0%，比上月末低0.5个百分点，创下2002年3月以来的近10年新低。

  数据还显示，截至2011年9月末，国家外汇储备余额为32017亿美元。较6月末的31975亿美元增长42亿美元，增速明显放缓。

  央行数据显示，截至2011年9月末，本外币贷款余额56.24万亿元，同比增长16.0%。月末人民币贷款余额52.91万亿元，同比增长15.9%，分别比上月末和上年末低0.5个和4.0个百分点。今年以来，人民币贷款规模一直保持稳中有降的态势。

  2011年1月-9月前三季度人民币贷款增加5.68万亿元，同比少增5977亿元。其中，住户贷款仅增加2万亿元。

  截至9月末，广义货币（M2）余额78.74万亿元，同比增长13%，分别比上月末和上年末低0.5和6.7个百分点。M2低于13.8%的市场预期，原因在于当月贷款投放较少，新增存款也较去年同期减少约五成;此外，世界经济增速的放缓，以及9月欧债危机再起，使得资金流入速度放缓，从而也降低了M2的增速。9月末M2同比增速有所下降，主要原因是人民币存款增长较慢，以及短期资本流入可能有所放缓。

  目前货币政策从紧，银行面临信贷资源配置的考验。看重资本占用较低这一优势，建行不会轻易收缩房贷。目前，个人按揭贷款的市场需求很大，银行还是倾向于采取提高利率等手段调整供需关系。今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21％。保证金纳入存款准备金收缴范围又陡然加剧了银行流动性压力。

  在此情况下，不少银行会盯着收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源，因此还维持在基准利率的个人住房贷款成为调整对象。基于风险防范来提高利率，是符合国际惯例的，这其中隐含着建行的一个判断：房价可能会下跌，这是上调利率背后真正的信号，表明银行界也逐步看跌楼市。从种种市场迹象看，北京房价的确面临较大的下行压力。上调利率后，以首套房贷款100万元、20年偿还期计算，月供将首次接近8000元，总利息上涨5万元，这种效果不亚于加息，第一套房购房者的负担继续增加，对刚需的影响非常大。

  来自统计数据显示，今年1－9月，北京市新建商品住房中，居民首次购房占比达88．5％，较房地产调控新政策实施前提高了13．5个百分点，可见首套房贷利率的执行情况，对市场的波及面较大。之前首套房贷款利率是7折，后来取消了7折利率，到现在变成执行基准利率的1．05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30－40％，信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用比较大。首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。9月份人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元。流动性是楼市的大环境之一。今年9月新增贷款明显回落，创下21个月来新低，表明政策总体基调依然偏紧。

  房地产市场的火爆主要是因为投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后交易量大幅下降可以判断，楼市投机成分较严重，但正逐渐被挤出市场，楼市拐点正逐步确立。但是，与2008年底2009年初类似的是，一些救市的举措已经开始浮出水面。前不久佛山市上演了取消限购令的“半日游”，而目前部分房地产企业正反复向地方政府打听与磋商，何时、怎样才能取消限购令。从2009年的楼市走势来看，一旦取消了限购、限贷这些楼市杀手锏，市场预期将转变，高房价将再次有恃无恐，房价很可能陷入不可控的境地。从楼市的发展历程来看，向来是量在价先，要实现部分高房价地区价格的实质性下跌，楼市成交量的下降是必经的阵痛。就目前北京等地楼市政策的效力而言，高房价有望实现理性回归。 

  房地产项目资本金20%

  我国房地产开发运作一个项目的资金来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20％）＋订金和预付款（50％以上）＋建筑企业垫资施工12%＋银行信贷18%。1996年，国务院将房地产开发项目资本金比例为20％。八年之后，2004年在宏观经济过热背景下，出于宏观调控的需要，对资本金比例进行上调。2004年4月，国务院把房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。5年之后，2008年中国经济遭遇国际金融风暴，出于稳定经济发展的需要，对资本金比例进行下调。

  2009年5月27日，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。国务院将房地产项目资本金比例最低降至20%，意味着中国房地产项目开发门槛的下降和货币政策宽松化。即时面对着“五高”（高库存，高空置，高负债，高地价开发，高息贷款）和销售成交寒冷导致资金叫做，开发商依然有足够的资金去扛调控和不愿降房价。

  房地产占外款比热上升达到8188.72亿美元，比上年增加2089.40亿美元。截至2006年7月，我国外汇储备规模达到9545亿美元，已成为世界最大的外汇储备国。而中国外汇储备规模在过去三年中增长了约一倍,超过2.6万亿美元。

  中国央行对这些外汇的购买成为中国外汇储备的主要来源, 从2003年开始，我国每年的外汇储备的增加额均超过千亿美元。2005年的外汇储备

  近年来中国外汇储备仍持续激增，截至2010年第3季，外汇储备余额达到2.648兆美元。2011年上半年我们的外汇储备余额已经高达3.2万亿美元，出口大致是8700多亿美元，外汇储备贸易顺差以及出口还在持续的增加，并且屡创历史的新高。

  中国人民银行2011年9月21日公布的数据显示，截至8月末，我国外汇占款总额达252645.6亿元人民币，当月新增3769.4亿元，较7月份新增额2195.64亿元出现大幅增加，环比涨幅达71.7%。8月新增外汇占款是从今年6、7月份我国月度新增外汇占款连续下降、并低于3000亿元水平后的再度回升。3月份我国新增外汇占款达4079亿元，为今年以来外汇占款增量的高点。8月底，央行将存款准备金缴纳范围扩大至保证金存款，这至少冻结了8000亿-9000亿的资金。

  房地产“热钱”疯狂

  今年，全球资本市场动荡，欧元区国家危机横生，在发达国家推行宽松政策刺激经济的预期以及美元贬值、人民币升值预期背景下，热钱不断地通过各种渠道大摇大摆进入中国，把全球泛滥的流动性带入国内，同时扰乱了我国抑制通胀的政策功效。尽管，我国货币政策早已由松至紧，外管局针对“热钱”流入持续保持高压态势，却依然难防热钱伺机进入。外汇局《2010年中国跨境资金流动监测报告》称，2010年“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备增量的7 .6%，占当年GDP的0.6%；过去10年，“热钱”年均流入近250亿美元，占同期外储增量的9%。

  中国已经成为热钱向外输出的国家，这些年平均的一年流出热钱是1万亿元，这个输出是不正常输出，不是中国政府正规的对外投资或国际采购。这些热钱助长了国外的资产泡沫，提高新加坡、温哥华、香港地区以及悉尼等地的地产价格。现在全球已经进入了“热钱时代”，人们的投资行为普遍趋于短期化。这样迫使整个经济模式都趋向于短平快项目。

  目前的我国房地产、股市、一些大宗商品，像石油、金属、文物等，正好成为这些热钱的最好载体。根据外管局公布的数字，从债务类型看，国际商业贷款占比最大，为83%点多。其次是外国政府贷款和国际金融组织贷款，占比大概17%；从币种结构来看，美元占78%，是最多的。其次是日元，接近8%。欧元是4%。其他包括港币等，合计不到10%。

  凤凰对话

  观点1：货币政策是否会放松？

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，CPI上涨货币紧缩政策不会放松。从CPI目前的数据看，四季度货币政策稳健的大基调难有实质性转向，实际操作将在松紧搭配中谨慎权衡。在当前物价持续徘徊在6%的背景下，整个宏观调控政策离放松尚远。我国经济继续平稳较快发展，通胀压力有所缓解但仍处在高位。继续实施稳健的货币政策，把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。

  观点2：购买力和销售量是否会继续下滑？

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为，从前8月全国商品房销售面积和购买力数据看，比2008年和2009年及200年还好，至少没有因为调控政策的打压，整体出现大滑坡的现象。

  观点3:温州和鄂尔多斯有开发商因资金链破裂“跑路”，开发商是否真的很缺钱,穿裤衩的开发商是否能够度过冬天扛到明年春天?

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫指出，这仅仅是个案，比2008年房企资金紧张的程度好。其实情况根本没有想象的那么糟糕。实际上，开发商手里根本不差钱，除了个别企业，总体开说，中国近8万家房企并没有出现明显的资金链断裂势头。从去年开发商银行贷款总量和今年开发贷款及销售金额等房地产项目资本金20%的因素看,开发商真的不差钱。根据数据，到今年10月份全国开发商手上至少有2万亿资金。但是，这2万亿资金被大部分开发商口袋里，小部分开发商口袋里没钱。

  观点4：调控不断，房价到底是否下降过？

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫称，今年房价没下降，反而上涨了。我们从两份报告的房价数据上看，一份是今年9月份百城房价指数报告，今年9月份，全国100个城市的住宅平均价格同比上涨幅度为6.15%。另外一份是今年9月135个城市房价指数报告，今年9月份，全国130个城市房价统计数据环比上涨了6.5%。对比以往的房价数据，全国平均的房价指数已经变成单个城市的，目前房价只是涨幅下降，但并没有出现房价下跌的明显趋势。 今年房价依然涨声不断，至少保持8%以上到10%上涨的幅度。

谢逸枫

2011年10月17日

  央行2011年10月14日公布，9月新增人民币贷款4700亿元，按年少增1311亿元，低于市场预期，并创21个月新低。前三季度新增人民币贷款5.68万亿元，按年少增5977亿元。货币政策在短期内难以转向，货币政策或有轻微松动，但在总体上呈观望态势。持续紧缩的货币政策效果进一步显现。