一、国家统计局：70个大中城市新建商品住宅价格

   月份  环比下降 环比持平上涨个数   
   1月    3       6       69
   2月    8       6       56
   3月    12      8       50
   4月    9       5       56
   5月    9       11      50
   6月    12      14      44
   7月    14      17      39
   8月    16      30      24
   9月    17      29      24

   二、中指院：100个城市新建商品住宅价格

  月份  平均价格 环比涨幅 上涨个数
   1月 8645       0.95%   —
   2月 8686       0.48%    80
   3月 8738      一0.59%   82
   4月 8773       0.40%    77
   5月 8819     一0.53%    76
   6月 8856       0.41%    75
   7月 8874       0.21%    66
   8月 8880       0.06%    56
   9月 8877     一0.03%    54

  记者对话著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫：

  1.为什么会出现房价下降城市增加和持平的城市减少的现象，原因？

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示:“从9月国家统计局公开的环比房价数据看，9月环比下降的城市17个比8月增加1个，而持平城市29个比8月减少1个，上涨的城市24个未变。从9月国家统计局公开的同比房价数据看，与2010年9月相比，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个，比8月份增加了4个。说明房价似乎从“止涨”转入了“下跌”，实质上是房价“未真降”。因为全国9月整体房价依然保持上涨，仅仅是房价涨幅下调，主要是房价平均数毫无参考的现实意义，而单个城市房价并未公开。一方面是传统的“金九银十”销售旺季，并没有改变销售量惨淡的楼市销售现状。另外一方面是广东佛山限购政策松绑当天又紧急喊停，显示出当前的楼市政策陷入了一场博弈。

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫称:“从房价涨幅下调和持平城市增加及下降的城市个数增加等销售成交量的数据看，说明调控效果非常有效，部分城市房价过快上涨势头息火，完成前9个月今年价格控制目标，下一步调控的目标将继续保持房价稳定。

  其中，国务院强有力的政策调控和住建部加大问责地方政府的力度及地方政府认真贯彻中央政策，严格落实调控政策的执行，是9月环比下降和环比持平的城市个数不断增加的根本性因素。一方面是货币政策持续收紧和保障房投资建设加强及限购政策和房产税的扩容城市的加快，开发商资金势紧，“降价换量”楼盘增多。另外一方面是购房者越来越理性，商品房和保障房及土地供应逐渐加大和投资投机炒房的不合理需求大量减少及开发商库存上升，楼市购买力萎缩，房企不敢涨价。”

  2.调控历时一年半，今年房价会大幅度下降或崩盘吗？房价到底是否有下降过？

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“我们从三报告的房价数据上看，今年前9个月房价并没有下降，仅仅是涨幅下调而已。一份是今年1月-9月国家统计局房价指数报告，今年前9月份70个大中城市新建商品房住宅价格平均估算同比上涨6%以上。另一份是今年9月份百城房价指数报告，今年9月份，全国100个城市的住宅平均价格同比上涨幅度为6.15%。另外一份是今年9月135个城市房价指数报告，今年9月份，全国130个城市房价统计数据环比上涨了6.5%。

  对比以往的房价数据，全国平均的房价指数已经变成单个城市的，目前房价只是涨幅下降，但并没有出现房价下跌的明显趋势。毫无疑问，今年房价依然涨声不断，至少保持8%以上到10%上涨的幅度。剩余3个月时间内，房价不会大幅度下降30%-50%-70%或崩盘。”

  3.当前，国内楼市房价上涨压力是否依然存在？

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“根据9月份数据显示，同比下降的城市仅1个,虽然9月涨幅回落城市59个比8月份增加19个,但是同比涨幅在5.0%以内的城市依然是49个比8月份增加了4个，说明国务院楼市调控遭遇前所未有的压力，部分二三线城市房价上涨的脚步未能够停止。

  一方面是通胀高位不下的压力和供求不平及热钱冲击楼市等购买力旺盛的现象，部分二三线城市房价下降的动力不大。另外一方面是市场流动性过剩和负利率及各大城市大规模城市建设等限购城市的资金和购买力转移到未限购城市，导致调控的效果大打折扣。”

  4.那些城市房价还在“没完没了”的上涨？房价难言下降，剩余三个月时间，政府在调控方面，是否有安排新的政策出台？

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“从今年国家统计局1月到9月份70大中城市新建商品住宅价格报告和今年中指院前9个月100个城市新建商品住宅价格报告及全国前135个城市新建商品住宅价格报告的数据显示，前9个月的月度住宅价格环比和同比涨幅居前的城市，以二三线城市多次居于前列。特别是那些未限购和限购政策不严及调控政策执行宽松的二三线城市，另外是资源丰富的一线城市。毫无疑问，未来房价依然存在一定的调控压力。”

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“从近期国务院李副总理三天讲话八次讲到执行原有政策为主，保持价格稳定，防止大起大落的基调看。由于未限购的二三线城市房价反弹，不排除到今年年底或者到明年继续扩大楼市限购和加快房产税试点的城市及执原有未执行过的政策等加大保障房投资建设的速度，另外是土地制度和保障房制度及房贷政策方面有新的调整，作为新的一轮房地产政策调控方向。”

  5.限购政策的调控效果明显，调控目标是否达到？

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“从9月数据看，环比下降的城市房价涨幅持平的城市个数不断增加，而上涨的城市个数减少，说明国务院已经实现今年楼市政策调控效果和价格控制目标。在调控累积作用下，房价涨幅回落明显的加快。当前，房价上涨过快趋势得到强有力的遏制，房价回到正常合理水平和楼市回归理性状态指日可待。

  但未限购部分二三线城市房价依然保持小幅度上涨的趋势，甚至有房价报复反弹上涨的信号。毫无疑问，二三线城市限购政策和房产税试点的城市扩容及加大保障房投资建设可谓是刻不容缓，不排除住建部加大对限购和保障房及价格控制目标落实不到位的地方政府官员问责力度。一方面是确保国务院调控成果，继续遏制投资投机炒房需求。另外一方面是防止未限购的部分二三线城市房价不合理的上涨，特别是在今年剩余最后三个月。”

  目前地方政府主要是执行原有的部分政策为主，部分原有政策未执行的将在剩余三个月到明年继续执行。因此，剩余三个月到明年，基本不会有新的更加严厉的房地产政策出台，主要考虑到调控目标完成和今年价格控制目标实现及政策负影响力会影响到国内经济稳定发展。”

  6.与去年9月，不管是全国还是广州都应该是“金九银十”，但是今年则是“铜九铁十”为什么？

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示:“北京楼市金九银十变铜九铁十，主要是受到房地产调控的影响和开发商缺乏降价动力减小两大因素。一方面是与开发商在国庆前推盘数量较少有较大关系；另一方面，是由于购房者的观望心理较为突出。目前购房者最关心的就是会不会出现楼市拐点，因此还会再观望。其他方面是开发商的资金链未到破裂程度，因此，价格下降的空间非常有限。

  同时由于黄金周前不少楼盘已提前“出货”成交。而有的开发商主动放慢出货节奏保证利润率。因楼价高企，不少市民已产生抵触情绪，房价步步高买家重陷观望，开发商不急卖购房者不急买。”

  7.浙江温州和内蒙古鄂尔多斯出现房企“跑步”及北京和上海及海南爆发小规模的“退房”案，意味着房价是否进入下降通道？房价真降还是假摔？拐点会出现吗？

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“当前市场成交低迷，价格僵持，中国楼市已经进入深度调整期,尚未形成降价通道。从今年1月份-9月份100个城市价格指数报告和国家统计局70个大中城市房价指数报告及今年135个城市价格数报告的数据看，房价下降的城市个数虽然增加和持平城市个数扩大，但是上涨的城市个数多过下降的城市。目前房地产价格上涨占市场主流，说明房价尚未进入下行通道。

  从“限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程。已经实施限购的城市，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市和珠海及中山等二三线城市成交火爆。”

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“从目前部分部分楼盘房价下降的幅度和打折扣的力度及下降的空间看，前9个月房价下降的幅度微小，并且开发商折扣有限，房价基本没有下降的空间，说明房价“真摔”尚未来临，而是一场由开发商自导自演的彻头彻尾的房价“假摔”秀，充其量不过是炒作。今年1月开始，楼市“假摔”现象同样层出不穷，一方面特价打折弥漫整个市场，另一方面开发商借用少量特价房做为噱头，吸引不明就里的购房者，刺探广大购房者持币待购的心理底线。”

  可以看出国内多地房价风行假摔，楼市博弈“棋局”正酣。尽管“限购”扩容的落地悬而未决，而房产税扩大的消息也子虚乌有，但依旧从严的房地产调控使得开发商再次考虑以“价”换量，多地楼盘高调打折促销，却又是一场令购房者空欢喜的“假摔”。此外，房价同比涨幅回落的统计数据也存在着“假摔”，大量入市的郊区项目拉低了疯涨的市区房价，所谓的结构性价格下降。

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出：“从全国前9个月楼市的成交量和房价下降城市个数及降价力度三项指标看，拐点也是学者们自导自演的一场“假摔”秀。目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”，因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。楼市或房价拐点根本不现实，而调控和开发商资金紧张及调控不放松等保障房加大供应，不是拐点的分水岭，今年房价不会回到2008年。”

  8.预计今年整体房价如何走势？调控是否会松动?

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为:“目前少部分房企价格打折扣和成交量下降及限购政策扩容等房产税扩大试点城市，不代表今年房价会下降。相反，今年房价会继续上涨，房价整年涨幅依然是6%以上。部分城市房价上涨幅度在10%-15%之间。不排除未限购的部分二三线城市房价上涨的幅度达到30%-50%之间。

  著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示:“从当前国务院的调控效果和目标完成情况看，基本达到遏制房价上涨过快的势头，实现价格调控的控制目标。因此，预计到今年年底，国务院不再出台新的更加严厉政策，基本继续维持和实施原有的政策，比如限购和限价及限贷等一房一价，扩大限购和房产税及加大保障房建设等收紧货币政策，保持调控的力度。

  一方面是遏制房价上涨过快和抑制投资投机炒房不合理需求及加快保障房开工建设，落实保障房和今年价格控制目标完成不到位的问责。另外一方面是考虑到部分二三线城市价格反弹，继续扩大限购政策和房产税的城市。因通胀高位和市场流动性过剩及欧美债务等因素存在，货币政策难言在下半年放松，将采取收紧的基调。”

谢逸枫

2011年10月18日