新华社发文称房价拐点近在眼前 四季度或大跌
“金九银十”向来是楼市最重要的时间节点之一。不过，随着限购等调控政策显露威力，九月楼市现今已然遇冷，“银十”似乎成为发商最后一根救命稻草。然而业内分析人士认为，在限购、限贷、限价等“三限”政策的累积效应下，“银十”很难发生奇迹，无论是从消费习惯还是市场现状来看，开发商恐怕都要白忙活一场。
近日，全球最大私募股权投资公司黑石集团出售上海的一栋商业楼宇，引起市场关注。由于眼下正值楼市调控关键时期，加上这是黑石首次出售中国物业，因而引起业内关注。不少舆论视其为看空中国楼市的信号。黑石的抛售明显缩短了投资年限，说明在国内宏观政策和市场调整的背景下，外资投资快进快出或将成趋势，这应该引起国内不动产物业投资人的关注和借鉴，此举被一些业内人士认为是一次及时提醒。
来自中国指数研究院的数据显示，９月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在其监测的３０个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。本指望借助天时大捞一把的开发商而言，“跌”字却成了９月楼市的主旋律。纵观楼市运行轨迹，通常是“金九不再，银十难现”。专家指出，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，楼市下跌的节奏势必会加速，价格拐点也将进一步确立。图表：“金九”楼市风光不再 新华社记者 高微 编制
新华社发文认为，在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前。这种预测性分析报道发出房价拐点的信号，引发关注。
“房价拐点近在眼前，四季度或大跌”的理由如下：
一、市场：成交量持续低位，消费者“只看不买”。
数据显示：在30个监测城市中，逾五成城市成交面积环比下跌，7个城市环比跌幅超过20%。进入9月以来，在重点监测的35个城市中，楼市成交量同比下降的城市数量由19个上升为22个，其中成交量同比跌幅超过30%的城市也由11个上升为13个。销量的下跌在重点城市的表现尤其明显。业内人士分析认为，受限购、限贷等多重调控政策的影响，潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制，这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化，也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。
二、库存：存货达历史新高，“以价换量”势在必行 。
根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报，上市房企的存货量已经达到4年来的最高水平。 据统计，二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关，达1.07万亿元。其中，最引人关注的“招保万金”四大巨头，今年二季度的存货数据都出现了大幅增长，在一线城市，截至目前的去库存时间一般需要1年以上，甚至到2年左右。 国家统计局公布的数据显示，前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米，而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米，差额高达6.5亿平方米，这显示出楼市的潜在供应量较大。预计年前，开发商除了加大在高端项目上的获利机会外，还会通过多种方式消化库存，否则，大量库存积压和年底新项目增多，有可能会使明年初的项目难以抵抗价格普降的压力。
三、资金：房企资金链趋紧，回笼资金压力倍增。
除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外，悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链，同样面临着前所未有的考验。数据显示，上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%，达到669.61亿元和980.37亿元。显然，过去的巨额举债已到归还之时。 负债累累的同时，银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说，资金问题愈加严重。
预测：在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格“拐点”有望加速确立。
事实上，在房地产调控政策累积作用下，8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐，与7月份相比，价格止涨城市明显增多。不过，虽然房价已经出现了明显的下跌趋势，但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主，尚未进入普降阶段。目前开发商试探性降价的成分仍多，但市场已经进入深度观望期，成交量的持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。
又据相关报道显示，三季度银行家问卷调查显示，外部经济复苏缓慢，国内宏观调控回归常态，银行家对当前宏观经济形势的总体判断是，宏观经济转入高位稳中趋降的增长态势，经济增速将有所放缓。调查显示：2011年3季度宏观经济景气指数为61.88，连续两个季度下降，本季较上季下降3.02，但仍处在2008年以来的高位。调查显示，PPI预期指数和房地产价格预期指数连续三个季度下降，四季度对四季度的预期值分别为72.77、57.92，分别较上季度下降7.52、2.18。银行家对2011年四季度货币政策的判断是，依然适度偏紧，但紧缩感有所下降。对四季度的货币政策预期指数为22.77，高于上季4.02。其中，判断四季度货币政策“适度”、“偏紧”的银行家占比分别为41.58%和56.44%，分别较上季高3.96和低2.97个点。银行家预期四季度货币政策适度感上升，紧缩感下降。超四成银行家认为四季度房价滞涨，近六成银行家认为货币政策偏紧 。
被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用，目前房价松动是中央政策调控的结果，限购和减少货币供应是减少投机挤出泡沫的直接原因。而随着中国加大保障房供应消弱供求矛盾，支撑高房价泡沫的基础应可以慢慢消除。笔者认为，只要楼市调控政策不放松，货币政策继续从紧，从宏观政策层面上空中奥援，在限购、限贷、限价等“三限”政策的累积效应下，高房价在政策、资金、市场缺乏支撑，降价已成开发商生存的重要选择。
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