一问：房价降了吗？

答曰：降了。根据国家有关部门披露的统计资料，对全国70个城市重点监测，60%以上的城市房价涨幅减小，部分城市持平，个别城市上涨，总体来讲，房价降了。当然，关于房价的升降，还有许多信息不对称的报道，不足为凭。但有关媒体报道的所谓“量价齐跌”只是表面现象，既不具有统计学上的理论意义，也没有更大的实际意义。

二问：房价会降吗？

答曰：会降。为什么会降，主要是国家对房地产的宏观调整政策所致。先是各地出台限购政策，既而推出限贷政策，意在打击炒房、倒房之行为。最近以中国建设银行为首，许多银行相继推出了提高首套房贷利率的高利贷政策，矛头直指刚性需求，实际上是在扼制住房贷款。在国家的一系列宏观调控政策之下，全国各地房屋销量急剧下降成为不争的事实，房地产市场萎缩也是事实，一大批中、小房地产企业（主要是民营企业）被重组甚至倒闭的现象也会接踵而至。

在全国房地产市场“萎缩”的同时，国家大量的保障房陆续推出。因为其不属于商品房，建筑该房的土地出让金很低，导致保障房的价格相对较低。因此，从加权统计的平均房价来观察，房价只会降不会升。而这种“房价”下降的统计分析对于销量较少的商品房来讲只有统计学上的理论意义而无多大实际意义。至于个别“楼盘”的降价销售报道更不能说明任何问题。如北京通州某楼盘在2010年挂牌销售每平米16000元时无人问津；今年又改头换面挂牌促销每平米还是16000元，但打出的口号是：原价每平米20000元，现价每平米16000元，降价25%。这实际上是一些不良开发商惯用的销售手段。但有的买房人就吃这一套。

还有最近关于北京二手房价格低于一手房价格的报道，尤其是对于同一楼盘的此类现象更是让人有一头雾水之感。实际上这种情况并不为奇。因为北京的二手房大多在四环以内，一手房多在四环以外，那么二手房价格高于一手房价格的普遍现象再正常不过。即使对于同一楼盘（不是同一栋楼），二手房价格高于一手房价格也是必然现象。因为在同一楼盘内，一手房大多是期房，二手房已是现房。现房的价格高于期房的价格实属必然。大家都知道，香港的世界华人首富李嘉诚起家就是靠买卖“楼花”而致富的，而“楼花”不是现房，甚至连期房的条件都不具备。

最近，在北京市还出现了一个有趣的现象，就是“房租”逆国家调控而大幅上涨，这可能不是政府愿意看到的现象，但却是不可违背的市场供求规律在起作用。当然，受伤的还是那些在北京工作而无房的外地人和一部分刚性需求的本地人。在国家的一系列调控政策下，有的人不仅还是买不起房，连租房也租不起了。而政府的廉租房不仅少，推出的速度也慢。这也是调控政策的决策者未曾想到的。

三问：房价是降还是升？

答曰：升降互现。前面的回答已经说明了房价下降的原因，下面主要谈谈房价可能上升的因素。

第一，在目前每年6%的通胀水平和银行存款长期负利率的情况下，老百姓可保值的资产几乎没有。至于字画、玉石和红酒之类的投资只不过是少数玩家故弄玄虚的把戏而已。唯一投资风险较低的只有房子，既能住，又看得见，摸得着。预计在中国至少还有20年左右的需求期。

第二，通过调控一大批中小房地产企业倒闭或退出市场，势必减少供应，而供应量的减少从长期看只会推高价格。而阶段性的供过于求和限购下的需求减少不是真实的市场需求。

第三，以国有房地产企业为主的大型开发企业，由于资金充裕和实力雄厚及政府背景等优势不会轻易退出市场，其产品多为高档商品房。随着改善性需求的增加，稀缺的东西不会降价以求。

第四，通过限购、限贷和提高贷款利率使一部分需求被抑制。从理论上讲，限制一部分人“准入”或“进入”的政策本身就造成资源的稀缺。而在此种情况下能够得到的稀缺资源就具有价值溢价。

第五，在土地产权未厘清的情况下，既“违宪”又“违法”的房产税改革试点和加税预期也只会促使房价上升而不是下降。因为炒房的人是少数且不会长期持有房产，最终为税费埋单的仍是广大百姓。

以上是本人的一孔之见。写到这里我想起了原国家住房与城乡建设部城乡住宅研究中心主任陈淮先生关于房价涨跌的惊人之语：如果有人问我，房价是涨还是跌，我的回答是：也会涨，也会跌。即从长期趋势上讲，肯定会涨；但也不排除某个时期、某个地区或某个楼盘的下跌。最近，该研究中心主任陈虹又发出惊人之语：许多经济学家都说“限购”政策属于违宪之举，但不限购又有什么更好地抑制房价上涨的政策呢？看来，决策者也在左右为难，投鼠忌器。唯有从制度建设上从头改起，保障的归保障，市场的归市场，才是长久发展之计。  

而作为买房人，要判断房价到底是降还是升，我给你两条建议：一是盯准同一楼盘，二是分清期房和现房。然后分类作比较才能认定房价是降还是升，以此来决策自己的购房决定。如北京德胜门外一品牌楼盘，2003年前后每平米的价格在8000元左右，至2007年春节已涨至每平米28000元。在2008年春节期间，由于金融危机影响，该楼盘的价格降为每平米25000-26000元之间，当时该楼盘的价格确实是降了，如果购买200平米左右的房子，即减少投入50万元左右。经过2009年、2010年和今年的房地产宏观调控，现在该楼盘的二手房价格在每平米40000元以上，该楼盘周围的二手房价格大多在每平米35000-39000元之间。如此比较，房价是降是升就会一目了然。