在货币贬值的长期预期下，住宅价格的下跌空间是有限的。二手房平均房价下降30%，已经到了极限，如果上海中环内、北京四环内的二手房价下跌20%，房价调控就已经相当到位了

　　上周三（11月16日）早间，超过六成机构和五成以上的散户投资者都预测股市会涨，仿佛股市一片大好。但晚上一看新闻，股市暴跌。股评专家们说，主要原因是“国际货币基金组织（IMF）发布的中国金融系统评估报告提示，中国房价下跌可能对金融稳定产生影响”。但事实上，IMF的报告15日就已发布，“事后诸葛亮”们所做的解析，无非只是为结果注释原因。

　　股票是一个巨大的博弈市场，全国近数千万投资者参与其中，反映出来的走势与自己的想法南辕北辙，本也无可厚非。但对IMF发布的“金融部门评估计划”（FSAP）报告，笔者以为，其所提及造成中国银行业遭受严重影响的事件，同时发生的概率几乎为零。正如知名财经评论员叶檀所说：“这是废话,……当几股飓风同时来临，所有的人只能跪下祈祷。”

　　而对于大家所特别关注的，也是IMF报告中被引用来评论的房价下跌对金融系统的风险，笔者更是不敢苟同。

　　楼市积累的风险究竟有多大？

　　2011年1月，中国央行公布的《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示，2010年全国主要金融机构的房地产人民币贷款新增2.02万亿元，占全年新增贷款的25.4%，其中个人购房贷款新增1.4万亿元。根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至三季度末，我国银行业房地产贷款余额达到10.46万亿元（其中，个人住房贷款余额为6.4万亿元，房产开发贷款余额为2.6万亿元，地产开发贷款余额为7887亿元），占各项贷款余额的比重为19.76%。另外，还需考虑到的各种以非房贷名义贷出、最后通过各种渠道流向房地产市场的贷款，以及以房地产为抵押的贷款，有银行人士预估，这个数字不会少于10万亿。

　　11月11日，银监会前任主席刘明康在2011年财新峰会上表示，即或房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍然能到达100%。这一说法随即在地产界引起了轩然大波。

　　由于银行业压力测试的模型外界无从知晓，而中国的统计数据向来似乎更尊重领导意识因此，就像国家统计局闹的“2009年中国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%”笑话一样，业界对银行业压力测试的真实性和可靠性也存在怀疑。

　　大凡在2009年至今有过二次置业或三次置业的人都知道，排除2009年鼓励购房的宽松房贷政策，在房价持续暴涨的2010年初开始，银行的房地产贷款已经在逐渐收紧，首付由30%逐步提高，不少首付比例较低的贷款根本批不下来。而从上海和北京两地二手房的直观体会来看，2009年至2011年8月的房价格上涨幅度，应该50%以上，即使与2008年上半年的高位相比，也有35%左右的涨幅。从绝对值看，在房价暴涨的2010年，个人住房新增贷款余额为1.4万亿元，而到了2011年三季度末，该项贷款新增余额约1万亿元。由此推算，这两年个人住房贷款对应的首付款可能达到1.5万亿元左右。即使中间有一部分是通过其他形式转换来的银行贷款，相信其比例也不会太高。毕竟面对高房价，对于绝大部分自住需求的普通购房者来说，动辄几十万、数百万的银行贷款，没有足够的首付，是万难满足每月的高额还贷需求的，购房者不会去冒这样的风险。

　　如此看来，如果不考虑房价下跌的系统风险，刘明康先生的计算也没有错。但是如果房价真下跌50%，其所引发的房地产上下游连锁反应和系统风险，则恐怕银行业就难逃厄运了。

　　然而问题的关键在于，“房价下跌50%”的假设是否成立？笔者根据自有物业算了一笔账，如果下跌50%，意味着房价将回到2007年的平均水平。以上海内环边中档楼盘来看，2001年到2003年交房的楼盘，2007年的价格应该在每平方米1.5万元至1.8万元之间，100平方的房子总价就是150万到180万元，贷款100万元，按现在的利率计算，20年期等额本息的每月还款金额约7800元，30年期等额本息的每月还款金额约6700元。

　　我相信，这样的还款金额，对于现在很多上海家庭的收入来说，还是可以承受的。更何况，更多的房产是在内环以外的区域，价格更低。所以，在货币贬值的长期预期下，住宅价格的下跌空间是有限的，正如最近一个月上海主动降价的几个楼盘，其价格一步到位下调20%至30%，立刻引来了大批购房者。所以笔者以为，二手房平均房价下降30%，已经到了极限，如果上海中环内、北京四环内的二手房价下跌20%，房价调控就已经相当到位了。

　　而这个时候，是不是会同时发生IMF所提及的资产质量大幅恶化（包括房地产市场的调整）、收益率曲线移动及汇率变化等几大风险？笔者并不认为如此。

　　如何看待楼市下跌过程中出现的破产事件？

　　包括IMF在内的报告，对中国本轮楼市调控政策的质疑，主要在于房价下跌后的连锁反应。

　　有媒体报道，记者采访某房地产公司的老板，其人堂而皇之地说：“如果房价下跌50%我就跑路，银行肯定比房地产商死得快。”然后，该地产商还罗列了其在这么多年房地产发展过程中如何“顺应”银行监管的要求，运用各种“创新”手段以从银行套取贷款从事房地产开发。因此，媒体对房价下跌可能引发的此类事件表示担忧。

　　我不知道这位地产老板是以什么逻辑来“堂而皇之”地说这样的话。“跑路”本来是一个不负责任、没有基本商业道德的行为表现，在温州老板的带动和媒体炒作下，好像“跑路”的老板成了我国金融体制的受害者。如果一定要比较，我倒钦佩那些纵身一跳、以死而谋解脱的老板，至少他们用生命为代价，向债权人表明了自己“非不为也，实不能也”。在陨落的生命面前，债权人也会由衷地哀悼和同情。而那些所谓的“跑路”的“企业家”，则在跑路之前，早已经把一家人下半辈子的生活作了“体面”的安排，一旦有机会，这些人又会突然冒出来，继续其裹挟政府和银行的赚钱“事业”。

　　这些企业家就如同寄生在我们这个经济肌体上的毒瘤。如果我们的制度再继续保护这样的企业家，我们的经济将永远不可能健康。

　　经济学家谢国忠先生在其《畏惧破产不该成为放松货币政策理由》一文中的所言可谓一语中的：“破产是中国通胀降温，房地产泡沫破裂以及经济再平衡的必然结果。如果政府迫于压力实施干预，紧缩政策最终将一无所获。通胀和房地产泡沫将会成为困扰中国经济更大的怪兽。……，过多的企业采取挟持政府和银行为人质而盈利的政策。政府被迫一次又一次地通过印钞来救助欠债的企业。”

　　中国经济改革三十年，主要依靠投资和出口拉动GDP增长。随着世界经济格局的变化和中国发展水平的提升，我们的经济结构本身也面临着重构的内在冲动，本次经济危机，既有其破坏性，同时也是我们改革的契机。如果此时放松房地产调控，将会使此前所有的经济结构转型和宏观调控努力，一并付诸东流。而那些在调控中破产和倒闭的低效企业、靠体制缺陷寄生的不良企业，将会为下一轮经济腾飞创造良好的经济和社会基础。