谢逸枫：缘何广州10月房价不降反涨？
房价不会回到2008年 2009年救市不会出现
引子：2011年11月22日,广州市国土房管局最新公布的数据显示，10月广州十区一手楼均价为13792元/平方米，环比微降0.7%，但同比则还是上升4%。从成交数据看，在京、沪等城市出现楼盘大幅度降价的情况下，广州楼价整体无大波动，比较平稳。不过同时，10月一手楼的成交量却只有48.69万平方米，同比降幅达到近七成。10月，全市十区一手楼网上签约面积48.69万平方米，同比减少68.92%。从区域看，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔中心六区的成交则萎缩得更加厉害，六区合计网上签约12.18万平方米，同比减少75.8%。同时，二手楼的成交也同样呈下降的趋势，全市十区存量住宅交易登记面积42.38万平方米，同比减少32.7%。
房管局通报，10月全市10区新建商品住宅网上签约面积48.69万m2，成交量同比大降68.92%，环比也微幅减少0.67%。据悉，10月份全市十区批准预售的商品房项目共31个，批准预售商品房6844套，同比也减少了36.95%，环比则减少39.15%，其中批准预售住宅5660套，同比减少44.44%，环比也减少40.01%。而成交金额方面，通报显示，10月十区共成交99.25亿元，同比减少25.7%，环比则有所增加，幅度为2.1%。
房管局发布的公告显示，10月全市十区一手住宅均价为13792元/m2，同比上升4.0%，但环比下降了0.7%。房管局抽查了10月成交面积均大于4500平方米的13个典型楼盘的网上签约情况，结果则显示，除了花都区的信升御景豪庭、中房天马丽苑、雅宝新城、花都雅居乐花园和南沙区的广晟海韵兰庭5个楼盘均价有幅度1.8%以下的上涨外，其他8盘的成交均价都有不同程度的下跌，其中花都区的合景新城下降幅度达到45.6%。降价楼盘所占的比例也是今年以来最高的。
目前天河区网签均价跃至30567元/m2，越秀区本月新建商品住宅网上签约面积为0.36万m2，均价24020元/m2，较上月有所回落。另外，白云区本月成交均价17189元/m2，同和街本月均价达32312元/m2。房管局表示，这主要是由于白云区成交3宗坐落于金湖花园和1宗山水庭苑的住宅，这些个盘的成交价格均较高。而在二手住宅方面，10月存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的74.4%，全市10区存量住宅交易登记面积42.38万m2，同比减少32.7%，环比增加0.78%。
10月房管局抽查的13个成交面积大于4500平方米的楼盘中，除了花都区的信升御景豪庭、中房天马丽苑、雅宝新城、花都雅居乐花园和南沙区的广晟海韵兰庭5个楼盘均价有幅度1.8%以下的上涨外，其他8盘的成交均价都有不同程度的下跌。同时，上月成交均价突破4万元/平方米的越秀区，本月楼价也大幅回落，成交均价为24020元/平方米。房管局解释称，越秀区本月成交了一宗位于中环广场的价格较低的楼盘，致使整个建设街的均价为17990元/平方米，拉低了越秀区的均价。随着外地由万科、龙湖、中海等大开发商首先开始的降价潮愈演愈烈，广州的发展商也都感受到寒意。而市场上，目前市民的心理也已经发生了变化，看跌的占了大多数。
一，调控已过一年过半有余，从今年广州前10月房价数据看，广州房价是否真如官方所讲，是“真降了”，还是“假摔”？你怎么看？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“前10个月，广州房价真没降，仅是房价涨幅上涨缓慢。实质上，广州房价一直上涨。10月广州房价同比上涨4%，而环比下降的幅度比9月下降的幅度减少了1.7%。虽然10月房价涨幅在今年广州价格控制目标范围内，但不能排斥今年广州10月房价保持上涨态势和无下降趋势的事实。特别是广州市中心六区房价上涨的幅度超过今年广州价格控制目标的范围，属于价格上涨过快区域。
由于广州四郊区相对低的房价和价格便宜的保障房数据及高端产品集中大规模延缓上市等中低产品集中上市的产品结构问题，制造成房价涨幅下降的假象。如果剔除这部分拉低商品房价格的价格指数部分，房价基本超过今年广州价格控制目标。目前广州前10月四郊区房价平均价格折扣幅度基本未到9折,大部分是95折,折合成房价下降的幅度基本是5%，有小部分楼盘下降的幅度则8%-10%之间。不过，存在开发商先涨后降的因素。因为开发商采取分期分批推售策略,小步涨价的营销手段。”
二，为什么广州成交量暴跌，未能影响到房价？难道成交量下降拉不降房价，是因为开发商不差钱吗？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“从广州前10个月销售成交量的数据看，广州楼市可谓萧条寒冷，销售成交大幅度下降，说明楼市调整期来临。其实，广州成交量一直是反复不定，同比2010年下降50%或70%，不影响房价上涨。但环比连续三个月到六个月下降50%或70%，房价不下降也不行。地方政府肯定是坐不住了，比开发商还更着急。开发商目前必须完成靠商品房预售款和定金及诚意金作为前期资金回收的重要渠道。
由于自2010年开始，银行信贷和融资渠道及信托收紧，高库存和高负债及高压调控等高地价已经让开发商资金日益紧张。首先是拿地变得越来越谨慎，即使调整或取消地块的限制或禁止条件，开发商都不敢举牌。其次是开发商开始放缓销售和开工的速度及延缓施工。再次是转行其他行业。最后是7家上市房企开始市场试探性的降价，但幅度却在10%-20%之间，并且房源推出数量非常有限。比例，万科、龙湖、绿地、中海、绿城、保利、恒大等房企。
可想而知，开发商缺乏下降房价的动力和调控未到底线及房地产与中国经济的重大关系。就是未到企业破产和银行停贷及政府见死不救等全国人们不买房时，或者是房地产项目资本金上调到35%和取消商品房预售制及改革土地制度等保障房完工率一次性完工50%时，中国房价要大跌20%-50%的概率可能性是零。除非爆发金融海啸的经济危机，否则调控再严厉，也只不过是蜻蜓点水。”
三，今年广州楼市是否会回到2008年？政府是否会如2009年一样如期救市？
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“今年广州房价是全国城市最稳定的城市，特别是四个一线城市之中。前10个月广州房价一直是小幅度的上涨或下降，而上涨的幅度超过小下降的幅度20倍到30倍。虽然国外经济萧，但今年广州经济和楼市发展趋势良好，而国内经济也是。即使到今年年底，国务院不放松任何的政策和调控，今年广州房价也不会回到2008年。显然，国务院主动调控房地产的目的，不是让房价大跌，而控制其房价上涨的幅度，就是不要上涨过快，否则今年价格控制目标的政策毫无意义。最主要是开发商的资金链没有持续性的恶化或破产案例比较小，要不，政府早就开始放松房贷和限购及限价等融资渠道的政策。
到明二季度前，放松调控的幻想彻底死了这个心。国务院不会因为部分城市销售成交下降40%或70%，7家大房企价格折扣打个88折或小部分房源价格下降10%-20%，而放松目前的调控力度。也不会因为几家房企老板跑路或中小企业破产及不拿地的现象，而将楼市调控的政策退出。更不会因为几家开发商的售楼部被老业主砸个烂和地方政府土地出让计划及土地出让金收入任务完成不了，而取消“限字头”的政策。所以，今年不会出现2009年那样的救市，原因是今年中国房地产市场比2008年好，比2009年相对差，比2010年差一点，未到全面放松调控的时机。否则，政府的公信心和肩负老百姓的期望及国务院的一次次表决心，都会成为舆论的话柄。”
2011年7月-10月广州一手商品房价量走势：
月份 成交均价 环比 同比 成交量环比 成交量同比
7月 13218元/平方米 +2.3% +17.8% -13.1% -17.9%
8月 14234元/平方米 +7.7% +18.1% +12.6% -18.4%
9月 13889元/平方米 -2.4% +3.8% +3.3% -39.4%
10月 13792元/平方米 -0.7% +4% -0.67% -68.92%
2011年11月18日,国家统计局公布的全国70个大中城市10月楼价数据也显示，全国共 有34个城市楼价环比下跌，广州环比则是首次出现下跌。全国房价大面积停涨回落的趋势越来越明显，楼市拐点已经出现。国家统计局数据显示，10月70个大中城市中，有34个城市新建商品住宅价格环比下降，与9月份相比，增加了17个，并且一线城市楼价普遍下降。北京、上海、广州、深圳降幅分别为0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。
从今年1-10月广州楼价的数据可以看出，1-6月，广州楼价还是一直处于环比上升的阶段，之后7月、8月、9月则站稳，连续三个月持平，到了10月份，虽然降幅不是很明显，但首次环比出现下降。另外，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个(其他数据详见下图)。最近，广州楼价总体表示还是比较平稳，楼盘大幅降价、旧业主要求退房等现象均没有出现。因此与去年同期相比，10月广州楼价还是增长6.2%，涨幅排在70个大中城市的第二位。
2011年11月1日，中国房地产指数系统权威发布《2011年10月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示：10月百城住宅均价连续第二个月环比下降，十大城市均价降至今年3月以来最低。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月，环比跌幅在1%以上的城市数量共有11个，比上月增加1个。与去年10月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.21%，涨幅较上月缩小0.95个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5875元/平方米，环比9月下降1.30%。
总体来看，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅有所扩大，环比下跌的城市数量为今年以来最多的一个月。在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。百城住宅价格环比9月涨跌幅分析,10月住宅价格环比9月涨幅居前的城市有：宝鸡、德州、常熟、南通、湘潭、潍坊、鄂尔多斯、郑州、东营、沈阳等10个城市，除宝鸡环比涨幅超过2%外，其他9个城市涨幅皆不超过1.5%，另有衡水、南昌等30个城市价格环比9月上涨，涨幅均不超过0.6%。10月住宅均价环比上涨的城市共有40个，比9月减少14个。
环比跌幅居前的城市有廊坊、北海、重庆（主城区）、宜昌、洛阳、唐山、中山、营口、嘉兴、菏泽、惠州，跌幅在1%-2%之间；另有佛山、昆山、马鞍山、哈尔滨等47个城市也环比下跌，跌幅在1%以内。10月住宅均价环比下跌的城市共有58个，是今年以来下跌个数最多的一个月。百城住宅价格同比去年10月涨跌幅分析,10月住宅价格同比去年10月上涨5.21%，涨幅较上月缩小0.95个百分点，是最近四个月的最低水平。其中，80个城市同比涨幅在10%以内，宁波、北海、海口、哈尔滨、苏州等5个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内。
十大城市住宅价格涨跌情况,根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据：10月十大城市平均价格为15720元/平方米，环比9月下降0.42%。具体来看，仅深圳价格环比9月上涨，涨幅为0.28%；重庆(主城区)、南京、广州、天津、上海、北京、成都和杭州8个城市住宅价格环比下降，武汉与上月持平。其中重庆（主城区）、南京、广州降幅介于0.5%-1.5%之间，天津、上海、北京、成都、杭州5个城市降幅在0.5%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨2.44%，是去年6月以来的最低水平。其中武汉、广州涨幅介于5%-10%之间，深圳、成都、北京、天津、上海和南京涨幅介于1%-5%之间；杭州涨幅最小，为0.18%。
百城住宅重点项目分析,10月调查数据显示，一、二线城市受调控政策的影响较大，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在北京、天津、成都的一些项目降价幅度超过20%，此外，从区域来看，郊区县楼盘的降幅居前，如杭州的下沙区、北京的通州区等，由此可见调控效果开始凸显。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商由于资金压力较大，开始加大打折力度以加快推盘速度，10月部分楼盘价格降幅也超过了20%。
谢逸枫
2011年11月24日
